昆明市未来1至3年市场新房源供应很充足

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　　昆明市未来1至3年市场新房源供应很充足 昆明论坛小编导读 城中村改造地块、商业金融用地等的大量供应，促成了去年昆明土地市场供需两旺的格局。业内人士分析，2011年土地达到了新的高峰，它将影响昆明未来1-3年内的房源供应。这也就意味着，在土地流拍频繁等市场趋势之下，昆明楼市未来的房源供应，不会受到明显影响，市场供应的新房源仍将充足。
　　
　　城中村地块　115宗城中村改造用地成交金额占全年5成多
　　
　　统计数据显示，2011年1-11月，昆明共成交115宗城中村改造地块，占全年成交土地总块数约23%；成交面积折合约4444.6亩，约占全年供应量的14%；成交金额3040152.97万元，占全年比重近5成，达到了约48%。粗略测算，城中村改造用地平均每亩地价达到684万元，远远高于整体平均197万元/亩的价格水平。
　　
　　“昆明城中村改造已经历时4余年，前几年土地供应一直有限，目前市区内大量城中村地块已经拆成平地，待开发量非常之大。”风之铃房地产研究中心经理杨皎如是分析。
　　
　　2011年供地量大增，也与城中村改造有很大关联。“前几年用地规模不大，与城中村改造项目的推进不无关系，由于在拆迁等过程中耗费了大量时间，这类地块交易延后并扎堆到了2011年。”杨皎介绍，2011年大幅土地供应，很大一部分来自近4、5年来城中村改造、环滇改造等大型工程用地。城中村改造项目供应将成为未来市场的主力，这样的持续供应将维持一两年。
　　
　　根据规划用途分类，这批城中村项目72%为城镇住宅用地，另有约25%为商业金融办公配套，其余为教育科研、公共设施、医疗卫生等相关服务配套。
　　
　　昆明中原地产策略中心总监林岚表示，城中村改造项目都有教育科研等配套用地要求，并且政府也会要求他们优先进行一些配套，单个区域的配套实际上是有一定不足的，这样，目前市场中热议的学区房可能会比较受欢迎。同时，由于产品的指标、地段优势等很相近，城中村改造项目可能出现产品雷同，同质化的情况。
　　

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　　商业地产　　25%商业金融物业即将迎来大考验
　　
　　商业物业是2011年房地产市场上的宠儿。这部分地块去年成交了多少？它占总成交量多大比例？商业地产迎接“黄金十年”要注意哪些问题？
　　
　　初步统计数据显示，2011年前11个月中，昆明土地市场成交的城镇住宅类用地占比约49%，占比最大，依旧是楼市的主流物业。商业金融类用地占比第二大，约为25%。其余为公共设施用地、工业用地、教育科研用地等。
　　
　　“商业地产市场已经起了变化，并不是一有新的商铺、写字楼推出，就能走量，走量好的往往是那些优质的项目，比如有地段、运营优势，消费者已经比较理性，会更重视商业的回报率等。”林岚分析，从数据看，商业地产未来放量会很大，企业的运营能力、城市未来的商业容量等都将面临考验。
　　
　　据记者多方证实，2011年11月起，昆明针对非住宅（商铺、写字楼、厂房等）二手转让土地增值税的调整开始启动，除沿用原来按交易额1%征收土地增值税的同时，也按照增值率不同征收30%-60%土地增值税。
　　
　　至祥置业昆明研究中心就此表示，商业地产将是昆明楼市的重要看点，特别是在城中村改造项目中，商业等配套都有大量规划，这就意味着，由于税收等多方面政策的介入，商业地产的开发、销售、运营可能面临更大的风险，投资者的顾虑也会增加。
　　
　　面对可能面临的风险，商业地产运作该注意哪些问题才能安心地踏入“黄金十年”？在至祥置业昆明研究中心看来，开发商从填补市场的不足去考虑商业体的规划、定位，比如，包含吃、喝、娱、住等多功能的体验式商业体，以及定位为中等偏上的品牌折扣店等昆明市场上比较稀缺的物业，从而吸引投资客买单的可能性更大。
　　
　　供应热点
　　
　　东南板块是供应主场地
　　
　　自《昆明未来12年（2008－2010年）》城市规划中，将南市区确定为新的城市副中心，昆明城市向南拓展的发展态势便难以阻挡。发展到现在，昆明城市向一、二环主城内以外东、南、西、北各个方向的拓展，更是遍地开花，形成了一个个新兴的发展区域。
　　
　　在2011年1-11月份成交的土地中，按楼市板块划分，占尽城市向南发展优势的东南板块仍然是土地供应与成交的主场地，占比25.24%，该区域内地块具体分布于大板桥、经开区以及宏仁片区等地。西山板块出让面积位列第二，占比16.63%，地块主要位于马街、海口镇。北市板块、滇池板块、高新板块三大板块成交面积分别位列第三、第五、第六，呈贡板块这一新兴板块土地成交量占比11.83%，位列第四。其余地产板块的供应量相对较少。
　　
　　“一、二环主城板块主要是城中村改造项目，未来新增供应量有限，西山板块通过将工业外移，将拓展新的发展空间，呈贡板块则随着市政府的搬迁之后，将实现在吴家营、雨花片区之外地更大范围的拓展。”至祥置业昆明研究中心分析，凭借各自的优势，昆明的各个新兴发展区域正在逐渐凸显潜力。在今年的房交会上，这样的楼市格局就会显现。
　　
　　

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　　看地说势　　地价等成本高房价调控空间有限？
　　
　　云信黄金楼市：土地价格等成本在上升，会对房价产生怎样的影响？
　　
　　至祥置业昆明研究中心（下称至祥）：房价的决定因素是市场供求，地价只是其中的影响因素之一。从供求关系分析，无论是开发商还是购房者，对于来年的房地产市场运行预期都已经处于相对悲观的状态。政策调控等方面也未给房地产行业带来放松的信号，这些背景综合之下，我们可以就此得出结论，明年房地产市场缺乏支撑房价上涨的动力。昆明房价以维稳为主，并且，在销售压力之下，可能出现小幅下滑。
　　
　　林岚：土地价格上涨，对开发商有定价压力，宏观调整的大环境以及舆论压力也对开发商有明显影响。按目前楼市的发展态势，房价下行的压力很大，开发商应该会采取合理的定价方式。
　　
　　但高企的开发成本也将对房价下调形成阻力。拿今年供应量很大的城中村改造地块来说，这些项目前期投入大，开发周期长，也意味着资金成本高，还有在回迁房上的投入，这些成本都可能累加到项目的可售商品房上。成本压力摆着，房价调整的空间就不会很大。
　　
　　30余万套住房供应或产生
　　
　　流拍不可能带来供应短缺？
　　
　　黄金楼市：土地流拍是否会带来今年住房供应的短缺？
　　
　　林岚：今年开工量应该很大，流拍不会影响市场的供应。并且，流拍的地块大多不在城市的中心位置，对市场的影响很小。
　　
　　至祥：我们也认为，供应短缺的局面不会出现，主要的原因在于昆明土地流拍面积增加是建立在供应量大增以及成交面积激增的基础之上。根据至祥研究中心的监测数据，截至2011年12月11日，昆明成交的住宅用地已达18947.26亩，占比总体成交的52.6%，预计将会带来3231.74万平方米的建筑面积，综合截至目前昆明成交的单套房源平均面积为85.3平方米的数据来看，将带来近38万套的供应量，即便放宽单套户型面积至100平方米，也可以形成32万套的供应量，而昆明之前每年成交的房源总套数不超过8万套，这样的供应量，满足昆明楼市未来1-3年的房源供应都不成问题。