运营为王 昆明商业地产亟待转型突围

镜花水月

去年，昆明本土商业调查机构发布的“昆明商业地产生存现状”的调查报告指出，供应过剩、体量过大、同质化竞争严重成为制约昆明商业地产发展的关键因素，其中，一组关于“昆明人均商业面积占有量”的数据，更将昆明商业地产的供需危机直观诠释。

数据显示， 自2008年城中村改造启动以来，昆明主城范围内超过300个城中村项目被拆除，大面积的旧改运动，为昆明大体量的商业地产项目建设和提供了空间与可能，预计未来3—5年，昆明将有近2000万方商业项目面市，若以全市700万人口总数计算，昆明人均商业面积将达到3平方米，超越上海及香港。

保守估计，今明两年仅开业的商业地产项目就将为昆明新增400万方商业面积，而随着一批大体量商业综合体集体在年末亮相，昆明商业地产的危机警报也随之拉响。

多品类的同质化

相比几年前商业地产只是单纯的卖场和商超，当前昆明商业体量的爆发式增长出现了商业、公寓、酒店、写字楼、商业街等多种物业类型 扎堆放量的局面。虽然物业供应品类较多，但依旧逃不开同质化竞争的尴尬。

就目前来看，昆明基本所有开业或在建的城市综合体项目都包括了这些物业类型，且在运营方面都基本逃不开销售、返租、自持、产权式经营这些手段。而在业态设置方面，昆明多数开发商也还在使用主力店、超市、餐饮的传统招商理念。这也使得昆明商业地产项目从物业类型，到业态配置，再到商业运营都陷入极度同质化。

面对当前昆明商业地产开发运营的深度同质化，市场竞争压力也在无形中飙升。同时，城市综合体的大量开发，也带来了大量的写字楼面积供应，对于昆明这座已经有过一次写字楼面积井喷的城市来说，消费周期相对较长的写字楼物业也将面临巨大的去化压力。

同时，随着电商经济的快速崛起，多数商业项目的销售份额及人气被电商分流， 而且，一些经营状况并不理想的商业项目，在电商及同质化竞争的双重压力下，也将被市场淘汰。更重要的是，对于昆明市场巨量的商业供应，激烈的市场竞争也将严重阻碍昆明商业地产的有效去化。

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升级，或是转型

“光看目前昆明市场上的商业面积总量，昆明的确已经达到几乎饱和的过剩供应，但如果换个角度，从商业地产项目的运营层面来看，优秀的商业地产依旧是昆明楼市的稀缺资源。”昆明肇弋房地产经济有限公司总经理宋燕丁指出。

按照云南省政府“到2017年，云南要建成150个城市(特色)综合体”的计划来看，开发商建设商业地产项目的热忱并未消减，而这也说明，开发商对于商业地产的发展依旧充满信心，关键在于如何运营。

宋燕丁表示，昆明的商业地产建成后，开发商更愿意将自己定位为“资源整合者”的角色进行项目招商，但对于招商之后的运营，开发商一般会交由商业运营公司负责，这也使得开发商和项目之间的利益关系被间接隔断，至于项目未来成功与否，开发商并不会过多干涉。

所以，在大量商业项目扎堆竞争的同时，找到差异化的经营模式，使各自特色形成合力，带动商业氛围的形成，形成良好的上全生态，实现共同繁荣。

而关于差异化，宋燕丁认为，新面市商业项目在业态组合、品牌招商、运营能力方面都有突出优势，无形中也成为原有商业项目的升级版本，在这样的市场环境下，老商业项目想要突围，就必须转型。

传统商业中心必须放低原先“跨区域辐射据对商业中心”的姿态，转为带动片区消费的区域性商业配套，通过地段优势，按照“一公里生活圈”的标准来打造社区服务体系，形成与高端综合体项目的差异化竞争特色。

商业地产仍有机会

虽然供应量过剩，同质化竞争严重，但昆明商业地产并非全无机会。

今年10月20日，昆明市委书记高劲松率队调研全市城市更新改造回迁安置工作时表示，对于未审批的城中村改造项目，要加强研究，原则上不再审批；对于批而未动的，要做深做实前期工作，原则上暂不推进；对于已经动工的，要集中精力，破解难题，加快推进，克期完工；对于具备一定条件的城中村，要积极探索，通过改造提升，使其成为功能相对完备、具有个性特色的新型城市社区。

城中村改造进程的放缓，将有效抑制大型城市综合体项目的出现，也将减小昆明城市综合体项目的供需矛盾。同时，随着《加快楼宇经济和总部经济发展扶持奖励办法》的出台，政府对于经营性商业用房购买的补贴政策，也能够撬动观望客群的入市。

此外，业内还有这样一种声音，“当住宅市场观望气氛浓厚，市场不景气时，相反，商业地产就会自动分流部分持币观望者”。随着住宅市场需求减缓以及政策环境趋好，商业地产在销售端机会明显。

但宋燕丁也强调，虽然目前商业地产板块仍然存在机会，但一切利好都必须建立在项目的运营之上，所以开发商在打造城市综合体指出，就必须明确项目定位及运营方向，盲目追赶商业地产的开发潮流，很容易陷入同质化恶性竞争。当然，在打造商业综合体之前，开发商更该考虑在供应过剩的市场环境下，项目是否已经拥有一套促进去化，并面对激烈市场竞争的最佳运营方案。

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