2014年上半年 昆明土地市场报告

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2014年上半年昆明土地市场报告——
平庸中的纪念：终结传统交易模式开启网拍时代
(网易房产云南站 王琦/文)2014年上半年的土地供应已结束，昆明今年上半年土地市场总体相对冷清。同时，无论是近期连续十几日商品房成交数据缺失，还是昆明限购松绑的风波，再到神州天宇、俊发等开发商上演降价戏、5月全国半数城市价格下降……等等，都在标记着2014年中国楼市不平静。
怎么来形容今年上半年昆明土地市场的状况呢，相比而言，虎头豹尾似乎更适合用来形容。怎么来定义2014年上半年昆明土地市场的象征性意义呢？网易房产云南站想要特别赋予上半年昆明土地市场特殊的意义，那就是以金科地产1号作品用地拍出为代表的6月土地出让结束为标志，传统土地出让模式在昆明正式终结，依托于互联网交易平台的网上出让土地将在7月正式开启，交易模式的改变，也必将带来土地市场一些根本性的变化，它会体现在哪些方面，都将逐一掀起盖头来。
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年初1月占上半年土地供应半壁江山
土地总成交率约为92.31%


经网易房产云南站统计，从供应来看2014年上半年昆明土地市场总供应面积为2476856、约3719亩。其中，1月总共供应29宗、2月供应8宗、3月供应4宗、4月供应11宗、5月供应15宗、6月供应11宗。从整体看，月份土地面积及占比分别为：1026656.81（41.45%）、141676.16（5.72%）、66627.43(2.69%)、347255.21（14.02%）、412891.9（16.67%）、481996.18（19.46%）。从分析数据看，1月的土地供应尽管未占到一半，但也依然可谓拿下上半年土地供应上半壁江山。
2014上半年共有78宗土地进入昆明市场。其中72宗地块顺利成交，未能成功交易的6宗土地中，1月有2宗土地，分别是拍卖、挂牌因无人报名终止，而2月共有4宗土地因终止挂牌停止交易。因此，总成交面积2431503.25、约合3650.91亩，成交率约为92.31%，72宗成交地块共带来75.07亿元卖地收入。
土地供应同比2013年出现下滑
相比2013年昆明土地市场开场12348亩土地华丽登台（其中10608.95亩成交量），且2014上半年昆明土地最大供应月同样出现在1月份，共29宗地块入市交易，总供应面积1026576.49、约合1541.41亩，除2宗地块未能成交以外，其余27宗地块共成交1012808.66、约合1520.73亩，总成交金额270126.11万元。其余月份（2—6月）供应分别为212.51亩、99.94亩、520.88亩、619.33亩、722.99亩，2014年上半年昆明市区土地供应只能算是2013年1月土地供应量的一部分。
而从昆明市国土资源局获悉，2014年昆明市计划供地数目可能为2.3万亩左右。且相关统计数据显示，昆明市包括主城区、新区及远郊县市共供应土地面积为15078亩，已完成年度供地计划的65%左右；主城区及呈贡新区供地3719亩，占比全年供地计划的16%。
回顾数据，2013年上半年，昆明土地供应总量为16545.5亩，实际成交量为14785.5亩，成交金额260.5799亿元，成交单价平均176万元/亩，流拍的土地数量有1699.6亩。仅2013年主城及呈贡新区的供地量和2014年上半年昆明全市供地量相比，就已超过近1467.5亩。另一方面，2013年1-6月主城及呈贡新区供地超过2014年1-6月同区域供地12830.5亩，2014年主城及呈贡新区供地同比下跌78%。
上半年土地属性用途分析
城镇住宅占地高比例居首
从土地用途来看，上半年种类繁多，可谓土地供应的百花争艳。但城镇住宅用地（包括城镇住宅用地兼容商务金融用地）、居住用地（包括居住用地兼容商业服务业设施用地）、工业用地三者仍为土地供应主流，相比这三种土地用途，其它土地用途依旧保持在土地供应中小众的态势出现。以下为土地性质占比，如图：


以各属性供应面积进行占比划分，分别是：城镇住宅用地占32.23%、居住用地占12.92%、服务设施用地0.24%、工业用地24.83%、科教用地2.37%、批发零售用地1.94%（其中，4宗挂牌终止、1宗拍卖无人竞拍、1个挂牌交易）、商务/文化设施用地1.21%、商务金融用地7.07%、商务金融用地兼容城镇住宅用地0.64%、商业/商务/居住用地1.32%、商业/商务/文化设施用地0.81%、商业/商务用地1.17%、商业兼容商务用地0.42%、商业商务用地1.32%、商业设施用地0.65%、商业用地5.47%、商业用地商务用地0.6%、医疗卫生用地1.36%、住宿餐饮用地2.56%。
不得不提的是，上半年供应土地中城镇住宅用地1198.63亩，土地单价为304.11万/亩；居住用地480.49亩，土地单价为233.79万/亩；工业用地923.43亩，土地单价37.79万/亩。

土地供应挂牌、拍卖底价成交为常态
溢价拍卖集中在1月
今年上半年土地供应以挂牌交易为主，拍卖交易占少数：78宗交易中，共有68宗挂牌、10宗拍卖。而在价格上，挂牌几乎都以交易起价成交，而拍卖地块只有1宗因无人报名流拍。
1月6宗拍卖地块（KC2010-44、KCD2011-35、TDG2013-016-2、TDG2013-013、KCWH2012-22、KCPL2012-30地块）中，除了1宗无人报名，剩下5块都分别被海南华润石梅湾旅游开发有限公司、云南山水房地产开发有限公司、自然人毛强（362528197710200031）、昆明誉明投资开发有限公司、昆明华盛房地产开发有限公司拿下；而3月4宗商业金融用地（KCG2012-26、KCG2012-36、KCG2012-38-1、KCG2013-55地块）则分别被昆明益华房地产开发有限公司、昆明智慧高新房地产开发有限公司、云南铭鼎投资集团有限公司以拍卖起价成交。但值得一提的是今年土地的成交单价约为205.63万元/亩，相比去年同期每亩价格几近相同。
而在仅有的成交9宗土地拍卖上，1月集中5块，且覆盖了 上半年所有的溢价地块。值得关注的是，云南山水房地产开发有限公司以1.71亿元的高价竞得昆明滇池国家旅游度假区海埂片区前卫西路以南面积为11669.85、约合17.52亩的1宗商业用地，地块溢价8962.5万元，溢价率为110.14%。而山水房地产拿下的项目建设楼面单价也达到9768.76元/，可以说很轻松成为上半年楼面价格之首。
同时，位于盘龙区龙泉街道办事处，地块编号为KCPL2012-30，面积为62250.16平方米（约93.38亩）的地块以5亿6700万元被华润置地夺得，溢价率为46.3%。按照该地块容积率最高达2.5计算，楼面地价为3643.36元每平米。
上半年昆明土地大事件盘点
①临近春节 华润打响进军昆明住宅第一炮
“7号，5亿6700万元第三次，成交！”随着拍卖师一锤定音，现场响起激烈的掌声，7号竞拍者华润置地以超过起拍价17951.45万元的价格成功拍竞得编号为KCPL2012-30的地块，该地块为城镇住宅用地。
编号为KCPL2012-30地块啊位于盘龙区龙泉街道办事处，面积为62250.16平方米（约93.38亩）的地块以5亿6700万元被华润置地夺得，地块交易起价为38748.55万元，楼面地价2489.86元/。因此溢价率为46.3%，按照该地块容积率最高达2.5计算，楼面地价为3643.36元每平米。
而据网易房产云南站现场获悉，华润此次落地城镇住宅用地项目，目的在于为昆明打造“高品质的产品”，打造高端住宅项目。且华润之前早已布局北部山水新区商业部分，拿地塑住宅更是落地昆明这一西南片区桥头堡重点城市的又一规划举措。
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②土地推介会之后 供地拿地未起大动作
之前5月29日，昆明市2014年部分拟出让储备土地推介会举行。据了解，相比上一次2012年12月14日土地推介会，共推介拟出让土地56宗4826.16亩，土地一级开发整理项目35个，总用地面积约113118.99亩，净用地面积约16660.49亩。今年的土地推介会拟出让土地约为1300亩，较2012年减少3500亩，可谓大幅度收缩。
而值得关注的是，尽管此次土地推介会推迟不少时间，但仍吸引万科、协信、保利、城投、花样年等近70家房企代表参会。同时，推介地块分别位于普吉片区、草海片区、龙泉路、穿金路、老海埂路片区（金产区内）以及呈贡新区吴家营片区等6个片区，既有主城区黄金地段的用地，也有极具潜力的新区地块，面积从几十亩到上百亩不等。上半年尚未推出，因此从下半年昆明土地市场的机遇来讲，房企选择余地较大。
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③昆明土地报名竞拍人数由3变5
近期昆明市即将出台《昆明市人民政府关于加强土地节约集约利用的实施意见》中规定：商业、住宅等经营性用地以拍卖方式出让，其中住宅用地参加竞拍的人数应达到5家，否则不予拍卖。
据了解，自2010年3月11日开始执行《昆明市国有建设用地使用权拍卖出让管理暂行办法》以来，关于昆明国有建设用地土地拍卖方式出让中参拍人数规定的第三次变化：2010年3月11日开始，国有建设用地拍卖报名人数必须满足7人；2011年9月26日起，国有建设用地拍卖报名人数只要够3人即可；即将出台的新规定，住宅用地参加竞拍的人数应达到5家。
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④土地政策再出11招 招招对准土地规范
据了解，昆明市即将公布实施《昆明加强土地节约集约利用的实施意见》明确提出划拨供地、公开出让范围，建立项目用地退出机制等内容，其中明确了严格建设用地指标管理，新增建设用地批准后超过2年未征收的依规收回用地指标；对前3年土地供应率未达到90%、80%和50%的，暂停该县（市）区政府土地征收和农用地转用新增报件，并对当年下达的年度用地计划指标按未完成供地的比例进行核减等。
详情>>昆明即将公布实施《昆明加强土地节约集约利用的实施意见》
⑤“网拍时代”来临 开发商或已枕戈待旦
根据昆明国土资源局提供的相关信息，截至目前，本月（7月）昆明市主城区唯一一场土地交易将在7月30日进行。而与以往不同的是此次土地供应交易将首次以网上公开交易的方式进行。
网拍时代来临，不仅是当下网络时代对土地市场交易方式的要求，更是对于开发商交易水平提高的要求。因此，对于土地网上拍卖最重要的操作流程就值得学习，网易房产云南站独家搜集整理全流程。
详情>>流程全解读:7月30日昆明首次网上拍地这样搞

2014上半年土地供应月度分析盘点
1月 山水、华润上演竞拍拿地开年重头戏
供应量上半年最高 年初开始土地市场拍卖厮杀
1月昆明主城及呈贡新区土地成交量约为1519.22亩，共成交27宗土地，2宗地块因无人报名流拍，流拍面积13767.83平米，约为20.65亩。总供地起价24.16亿元，起价单价156.91万元/亩，供地面积同比下跌88%。
2014年开局第一拍——昆明滇池国家旅游度假区海埂片区前卫西路以南商务金融用地经64轮应价之后溢价8962.5万元被云南山水房地产开发有限公司拿下，成交价1.71亿元，溢价率达110%。同天，五华区虹山东路约合11.62亩城镇住宅用地经40轮竞价，被社会自然人毛强溢价3892.8万元以1.04亿元的价格竞得。
此后，在1月28日的竞拍中，盘龙区龙泉街道办事处约93.38亩的城镇住宅用地在91轮竞价之后被海南华润石梅湾旅游开发有限公司以56700万元拿下。据悉，海南华润石梅湾旅游开发有限公司为香港华润集团在海南的全资附属公司，1月28日北部山水新区拿地是华润集团在昆明第一次拿住宅用地，预示华润商业、住宅部分全面入滇。
2月 4宗挂牌终止 4宗挂牌交易
低于成交起价的普吉街道办事处挂牌出让
昆明市国土资源局公布的挂牌终止的4宗地均位于盘龙区青云街道办事处，且土地属性均为批发零售用地，4宗地总面积31585.53平米，约合47.38亩，交易起价1.02亿元。
而成交的4总地块，皆位于五华区普吉街道办事处，土地属性分别为(KCWH2012-1)城镇住宅用地、(KCWH2012-2、KCWH2012-3)商业商务用地、（KCWH2012-47-A1）城镇住宅用地。地块合计总面积110200.69，约合165.3亩，交易价9925万元，土地单价60万/亩。从国土资源局网站上了解到，实际上拿下该4宗地块的昆明市保障性住房建设开发有限公司、昆明市五华区科技产业园开发投资有限公司并未以交易起价成交。
3月 4宗土地供应量创半年最低
铭鼎投资集团回归拿地
再看3月昆明土地市场，土地推出总量应该在上半年中处于最低，占到上半年昆明市土地供应量的2.69%。推出的4总拍卖地块分别为昆明新城高新技术产业基地A-7-2-1地块、高新建成区B7-03-1地块、高新建成区D3-06-1、昆明新城高新技术产业基地A-7-2-2地块，地块属性皆为商务金融用地。
地块合计总面积66519.8，合计99.78亩，成交起价25690.762万元。地块分别被昆明益华房地产开发有限公司、昆明智慧高新房地产开发有限公司、云南铭鼎投资集团有限公司以及昆明益华房地产开发有限公司以交易起价拿下。经网易房产计算，4宗地块的楼面地价也分别为1200.03元/、1788.75元/、2167.27元/、600元/。2014年1月昆明主城及呈贡新城土地成交量有1519.21亩，2月份成交土地面积165.3亩。与2月份比较，3月土地成交量环比下降近40%。
而值得一提的是，云南铭鼎投资集团在3月土地拍卖中回归。该投资集团有限公司成立于2003年，主营项目投资并且对所投资的项目进行管理；房地产开发经营；建筑材料、装饰材料、日用百货的批发、零售、代购代销。集团以西苑房地产起步，现已有“秋苑小区”、“澳霖公寓”、“秋苑小洋房”、“秋水台”、“灯火阑珊处”、“创意英国温莎堡”、“创意英国格林威治”等地产项目。
4月 11宗土地挂牌出让
柏联阳宗海拿地继续柏联精品酒店2期
据昆明市国土资源局了解，4月在昆明市土地供应总面积为347216.9，约520.83亩，成交价94974.99万元，成交的土地单价平均为182.4万元/亩。昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理有限责任公司、昆明经济技术开发区投资开发（集团）有限公司、柏联集团有限公司、昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司（2块）、云南中环金泽科技有限公司（2块）、昆明中药厂有限公司、昆明三德木门制造有限公司、昆明锦泰房地产开发有限公司、云南兴隆房地产开发有限公司等9家公司分别参与了拿地。
在拿地的9家公司中，柏联集团尤为引人注目。原因在于去年（2013）年12月，柏联集团总裁赴法乘飞机巡视酒庄时失事。伴随着该事件，柏联精品酒店2期“年底动工”的计划霎时成为未知数。因此，柏联集团于今年4月再次现身土地交易中心固然意义非凡。
本次柏联集团以5445.46万元底价获得阳宗海风景名胜区汤池街道三营社区阳政储[2012]43-2号地块87.83亩住宿餐饮用地，楼面价1860元/平米，单价62万元/亩，据柏联拿地负责人介绍，该地块旅游文化主题酒店建设。
5月  15宗土地挂牌成交
云南城投系拿下环湖东路半岛8宗地
华海中逸 瞄准金产区7宗地
回顾5月昆明土地市场，共成交15宗土地，其中商服用地共272.78亩，占土地总量的44%；城镇住宅用地共315.23亩，占土地供应总量的50%；科教用地31.17亩，占土地供应总量的6.27%。相比之下，商服用地成交金额78334.39万元，成交单价为287.17万/亩；城镇住宅用地成交金额106911万元，成交单价339.15万/亩；科教用地成交金额9354万元，成交单价300万/亩。
从5月土地交易情况来看，第一次昆明环湖东路半岛8宗地实际都为云南城投系列公司拿下，除了云南乾华置业有限公司斩获的编号为KCGD2012-23-A16-2的地块外。而第二次推出的位于金产区西山区前卫街道办事处拥护社区的7宗地，皆被云南华海中逸房地产开发有限公司拿下。值得关注的是，5月的15宗土地出让都以底价成交。
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6月  11宗挂牌划上上半年土地供应句号
神州天宇联合神秘公司进军医疗？
金科地产昆明1号作品落地小板桥
纵观6月昆明土地市场，主城区及呈贡累计出让土地面积合约722.94亩，交易总金额约15.46亿元。据悉，这一数值相比去年同期“土地成交量874.7亩、成交金额40.27亿元“相比，成交金额大幅下降；同时，相比上月（5月）土地交易情况“619亩、19.5亿元”的成交金额也有一定程度的下降。成交面积和成交金额同比减幅分别为17.34%、62%，环比5月分别增16.8%，减20.7%。

6月6日，昆明市呈贡雨花片区4宗地块的挂牌出让，最终被云南神州天宇置业有限公司、宏星国际有限公司联合拿下，而在此次出让中，医疗卫生用地占了整个出让面积的半壁江山。因此，曾经“打响降价枪”的神州天宇与神秘公司宏星国际拿下医疗卫生用地为主的地块，是否进军医疗成为亮点。25日下午，昆明市小板桥街道办事处、官渡街道办事处片区共7宗地块的挂牌出让，分别被云南金科鑫海汇置业有限公司、昆明鑫海汇投资发展有限公司以及昆明航汇投资有限公司拿下。
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金科地产昆明1号作品落地小板桥 首秀拿地124亩
(本文来源：网易房产  )

来源：网易网

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