昆明楼市2月环比跌超56% 收缩企稳成新趋势

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　　昆明楼市2月环比跌超56%  收缩企稳成新趋势
　　
　　据数据统计，2月昆明楼市成交4105套，成交面积337863.49平方米，较今年1月相比，环比分别下跌56.94%和59.51%，收缩势头明显。
　　
　　近几月昆明楼市成交情况对比
　　
　　春节假是拉低销量的“罪魁祸首”
　　
　　据昆明房产信息网数据统计，2月份因有春节假期，在此假期之中，市场同乎往常假期甚至是周末假一样，表现出冰冷的局面，比如在2月9日，成交套数仅有18套，此后两日均无成交，12日出奇尴尬的成交了一套，13日又现零成交。假期积极出游不流行买房，似乎正成为昆明市场一大常态。
　　
　　不过，自2月16日收假以来，昆明楼市成交从春节期间的最低1套成交水平，一跃升至168套，并于2月20日达到最高水平313套，成交面积也从148.5平米达到20日的28352.07平米。而与今年1月相比，相当于其上半月平均水平。节后昆明楼市成交情况总体而言是稳步上升的。
　　
　　3月成交收缩企稳态势明显
　　
　　我们并未止于2月份而看2月份，如果对比连续几个月来的成交情况，我们有理由相认为，3月份成交企稳收缩，或者说3月成交不易突破1月份的判断多少是有道理的。
　　
　　去年10月份以后是昆明楼市成交快速增长的重要时期，其中，11月和12月的成交套数、成交面积环比增幅都达到了20%以上，尤其，在12月成交面积方面，环比增幅水平甚至达到了38.97%。年底因面临春节，固定资产处置高峰、购房心理迫切以及房屋交房的密集，被认为是去年10月份楼市成交攀升的重要原因。
　　
　　而当越过12月，步入崭新的2013，成交速度则明显下滑，据昆明房产信息网提供的数据显示，今年1月昆明楼市成交各类商品房9533套，环比增长仅6.60%，而成交面积的环比增长，也只有1.62个百分点。当然，比照2010—2012年同期，今年1月的成交水平是有大幅度的增长的。因为是开年第一月和临近春节最后一月，1月昆明楼市成交速度放缓，或许也是因为上述“高峰、迫切和密集”三者因素有关，如果这个判断正确，那么更加印证了当前昆明楼市是一个刚需为主且极具理性的买方市场。尤其，在眼下，这一属性的市场足以让3月份成交不至于太“奔放”，更何况，随着国五条及其相关细则的出台，这是个极其不知所措的市场。
　　
　　也许，下一个时期我们关注的不该是成交套数或者成交面积，而应该是成交价格。

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　　多家银行为二套房政策调整做准备
　　
　　“新国五条”指出，“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”记者昨天咨询北京多家银行，目前尚未接到二套房政策调整通知，仍按原来二套房首付六成利率上浮10%执行。
　　
　　二套房占比不高
　　
　　记者昨天从多家中资银行获悉，银行方面尚未收到调整二套房贷政策的明确通知。
　　
　　一国有银行北京地区相关负责人表示，目前还未收到总行关于二套房贷的调整通知，现在等待相关部门和地方出台实施细则，银行方面应该会按照具体的落地实施细则来调整信贷政策，按照目前的房价走势，北京地区房贷政策调整的可能性很大。
　　
　　记者昨天咨询工行、中行、交行、建行、农行几家银行的客户经理，均表示没有接到调整通知，仍按照首付比例最低六成、贷款利率最低为基准利率的1.1倍操作，但已经在做调整准备。
　　
　　银行人士表示，二套房贷占现有的个人按揭贷款比重并不高，大约八成仍是首套房贷，所以提高二套房贷标准对银行的影响不会太大。
　　
　　新老划断各行不一
　　
　　一旦政策出台，银行是按照申请日期新老划断还是按审批日期划断，记者昨天咨询后发现，各家银行规定不一。
　　
　　中行客户经理表示，按照以往经验，遇到房贷政策调整，该行都是按照审批时间来新老划断，就是说如果北京地区房贷调整细则出台时，客户的房贷申请还没有审批下来，就需要按照新政策执行，增加首付、提高利率。如果已经审批完成，那么就按照之前的规定执行。据她介绍，一般从申请到最终贷款批下来需要半个月到一个月的时间。
　　
　　交通银行的客户经理则给了相对较为宽松的说法。他表示，该行之前都是按照面签时间划断，就是以客户与银行签订贷款合同的时间为准。但他同时表示，目前细则尚未出台，一切不好说，如果这次政策要求银行从严执行，那么肯定也会按审批时间新老划断。
　　
　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，二手房正常的过户流程为，买卖双方签订买卖合同后，需要5个工作日的资格审查。然后才可以涉及贷款过户纳税等事宜，如果卖方之前还有贷款的话，需要1个月左右的解抵押程序。
　　
　　交行客户经理建议，目前已经申请了二套房的客户尽快配合银行办理手续，赶搭末班车，最终贷款审批下来才能算吃了定心丸。
　　
　　执行:北京二套房认房又认贷
　　
　　二套房政策面临调整，但对于二套房的认定各地方仍有不同。记者昨天咨询银行了解到，目前北京地区的银行对二套房都严格执行“认房又认贷”政策。
　　
　　所谓“既认房又认贷”，就是既要看个人名下有无房产，也要看之前的贷款记录。如果此前曾有一套房产、且公积金有贷款记录，即使该套住房已经转出，再向银行贷款的话，也算是二套房。
　　
　　不过，由于全国房产部门的查询系统尚未完全联网，只能查到个人在部分地区的房产情况。银行人士告诉记者，目前认定二套房主要看征信系统，征信系统每个月会更新一次，有贷款者最新的资料更新，一般配偶、借贷情况都能比较准确地掌握，但不乏仍有钻空子的人。在此次“新国五条”中，也有关于加强全国住房信息联网的规划，到2015年底,所有地级以上城市个人住房信息原则上实现联网。