2011昆明楼市回顾 价格平稳成交惨淡中介低迷

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　　2011昆明楼市回顾 价格平稳成交惨淡中介低迷 昆明论坛小编导读　2012年已到，过去的这一年对于中国的房地产市场而言，绝对是不同寻常的一年，各种调控政策的出台和楼市现象的交相出现，使得全国楼市一路跌跌撞撞地走到今天。对于昆明楼市来说，成交下滑、价格徘徊、购买欲望减弱，通过曲折的博弈，昆明房价在下半年开始保持平稳。虽然昆明2011年全年的数据尚无定论，但从近段时间的昆明房地产运行情况不难看出，在历经一年多的房地产调控之后，高企的房价已被遏制住了过快上涨的趋势，调控效果已初显。
　　
　　据云南网房产频道统计数据显示，自限购令出台后，昆明楼市成交量一直在低位徘徊，成交十分低迷，但成交价格依然坚挺，在平稳中有小幅上涨。从昆明2011年发放预售许可证的情况看，住宅依然是供应的重点，商铺和写字楼等不限购物业也占了很大的份额。在2011年正式对外宣布开盘的楼盘中，昆明的郊县物业和商业物业占据了半壁江山，成为了新的投资热点。一波一波的调控政策，彻底改变了昆明的房地产现状，投资者的目光开始从住宅转向商业物业和昆明的郊县楼盘。商业物业异军突起，给寒冬中的楼市注入了热情，成为了新的投资热点。同时大部分区县楼盘因地处政策“真空地带”，在大昆明发展的整体带动下，迎来发展良机，成为了越来越多投资者的选择。
　　
　　尽管2011年国家和地方对房地产市场的调控力度之强前所未有，但就近日中央明确的“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”政策基调来看，未来楼市调控不放松、进一步提高存款准备金率和加息的预期依然强烈。同时昆明市住建局也表示，昆明市继续执行原来的住房限购政策，没有新的变化。因此，楼市调控政策至少在明年上半年还会持续。从近期昆明的情况看，开发商打折优惠的活动明显增多，但在昆明经济发展强劲和云南桥头堡战略的推动下，预计昆明房价不会有多大的降幅。
　　
　　全年成交量十分惨淡
　　
　　2011年，在多轮调控政策狂轰乱炸下，在过去的11个月里，昆明楼市的成交量只能用“惨淡”形容。据搜狐焦点网统计数据显示，今年昆明的成交量高峰出现在1月份和4月份，其中1月份成交量达12572套，突破万套大关，被部分业内人士评为限购令下的“恐慌性购房潮”；4月份成交量达10667套，在经过2月、3月的僵持观望后，4月份开发商们则集中推盘，使购房者在购房可选房源上进一步拓宽范围。刚性需求释放、房源供应量上升促成了近期交易量的迅速反弹。进入5月份，限购令的效果初现，昆明楼市成交量开始下降。数据显示，5月—11月，昆明楼市每月成交量一直在3000套—6000套之间徘徊，其中7月份达到了成交的低峰，仅成交2953套。
　　
　　2011昆明房地产价格稳中有升年末有所松动
　　
　　与成交量的“惨淡“相比，昆明住宅均价自限购令出台后走势一直处于比较平稳的趋势，并且稳中有升。据搜狐焦点网统计的数据显示，与2010年相比，2011年房价总体在上升，其中房价峰值出现在6、7、8月份，其中8月份成交均价达到10094.46元/平米，突破万元大关。在9月份房交会试水成绩不佳和宏观调控不断加码的情况下，飙涨的房价已趋于平和。时至岁末，寒冬来袭，楼市走向愈发寒意逼人，开发商打折优惠的活动开始增多。继俊发地产滨江俊园2期房价下跌20%后，欢乐城新近打出“我降价，我光荣”的宣传语，房价降幅可达30%，成为了年末昆明第一个旗帜鲜明宣布降价的楼盘。虽然有一些楼盘开始宣布降价，但是昆明的整体房价尚未出现明显的下降。
　　
　　预售许可证发放65个总预售面积5280765.88㎡
　　
　　根据昆明市房地产信息网预售许可证发放情况统计，截止2011年12月23日，昆明市主城区(包括呈贡)2011年全年共发放预售许可证65个，总预售面积达5280765.88㎡，其中住宅共发放预售许可证45个，预售面积达3865405.6㎡，占总预售面积的73%；商业综合类楼盘共发放预售许可证10个，预售面积达588966.46㎡，占总预售面积的11%；商务办公类楼盘共发放预售许可证10个，预售面积达826394㎡，占总预售面积的16%。从预售许可证的发放情况看，住宅仍然是供应的重点，占总体供应量的73%。虽然住宅市场受限购令影响，但是供应量并没有相应的减少。
　　
　　昆明共54个楼盘宣布开盘住宅占45%
　　
　　据云南网房产频道统计，截止2011年12月26日，2011年昆明地区共有54个楼盘正式对外宣布开盘，其中昆明主城区(包含呈贡)楼盘共40个，郊县楼盘14个。在昆明主城区宣布开盘的楼盘中，五华区楼盘有6个，占总体的11%；盘龙区楼盘有10个，占总体的19%；官渡区楼盘有11个，占总体的20%；西山区楼盘有9个，占总体的17%；呈贡地区的楼盘有4个，占总体的7%。由于市政府的搬迁，呈贡地区成为了新昆明发展的热点区域，在今年选择开盘的楼盘中，呈贡地区楼盘占到了总体的7%，新盘的开盘数量也在不断增多。此外，随着大昆明的发展，昆明不断的外扩，昆明郊县也在不断的发展，新盘的数量明显增多。在今年开盘的楼盘中，郊县楼盘占到了26%。在限购令的影响下，郊县楼盘由于不限购，成为了很多投资者的新选择。
　　
　　2011年，昆明主城区(包含呈贡)正式宣布开盘的楼盘中，其中纯住宅开盘的楼盘有18个，占总体的45%；纯商铺开盘的楼盘有8个，占总体的20%；纯商务办公开盘的楼盘有4个，占总体的10%；住宅和商铺都开盘的楼盘有6个，占总体的15%；住宅、商铺、商务办公都开盘的楼盘有4个，占总体的10%。在限购令的影响下，商铺、写字楼和商务公寓成为了很多投资者的选择，在今年开盘的楼盘中，商铺和商务办公类楼盘成为了许多开发商推出的重点，占到了总体的30%。同时，很多开发商也选择在推出住宅之后，推出项目的商铺、公寓或写字楼，这部分占到总体的25%。
　　
　　无论是“新国八条”、一房一价、银根紧缩，还是限购，其核心就是一个字“限”。住宅市场调控的进一步深入，发展空间仍很大的商业地产成为众多房地产企业的利润增长点，各家企业纷纷加大商业地产投入。开发商增加了商业的供应量，投资者目光从住宅转向商业，使得市场热情瞬间引爆，携手推动商业地产的发展。
　　
　　在昆明主城区开盘的楼盘中，位于一环的楼盘共5个，占总体的9%；位于二环的楼盘共10个，占总体的19%；位于三环的楼盘共21个，占总体的39%；位于呈贡的楼盘共4个，占总体的7%；位于昆明郊县的楼盘共14个，占总体的26%。从开盘情况看，昆明主城区中，二环周边和三环周边开盘的楼盘比较多，尤其是三环周边的楼盘，占到了总体的39%，这与昆明主城区发展饱和不断向周边外扩有一定的关系。
　　
　　从昆明楼盘的开盘价上看，整个市场价格呈现出“8115”格局。目前昆明一环内楼盘价格水平在15000—20000元/平方米，一环至二环线之间区域的楼盘均价为10000—15000元/平方米，二环外区域的楼盘价格水平在8000—10000元/平方米。如位于一环中心金碧路复兴村170号的金兰苑，在2011年8月26日开盘的时候，毛坯房房源均价已接近每平方米2万元，为19500元/平方米；地处一环至二环的楼盘云上城，2011年4月23日开盘时，均价为11000元/平方米；而在二环边的经典双城，2011年12月25日开盘时，均价为9500元/㎡；甚至在三环外的万科白沙润园在2011年11月19日开盘时，均价都达到了10300元/平方米。
　　
　　昆明中介现状：昔日火爆一条街如今门可罗雀
　　
　　限购令等政策的调控下，中国楼市犹如溜滑梯一般进入下行通道。时至年底，许多房产中介因生意冷清，越来越扛不住了，被迫关闭门店，并给员工放“寒假”，昔日火爆“房产中介”一条街如今门可罗雀。
　　
　　在昆明这样的情景也屡见不鲜，尤其在新小区这样的景象更为明显，而在一些老小区，中介门店关闭或转让的现象也有并不是很多。
　　
　　新小区中介一条街“影无踪”
　　
　　在楼市火爆的时候，云南映象小区大大小小中介门店至少有四五十家。如今再去小区里走一圈，给人最大的感受便是中介门店已经少了很多，只有荣城、玛雅、新亚、东涵等有一定规模的中介公司了。
　　
　　在云南映象C区居住了2年的王女士说：“前不久，有个朋友想在云南映象买房，在花好月圆1期的一家小中介看中一套107平米的房子，当时想着等周末带家人过来再看看，结果到周末去的时候，该中介已经人去楼空了。”“幸亏当时没有按照中介的要求交意向金，不然这损失就大了“王女士还补充道。
　　
　　同样在北市区的江东花城、和谐世纪、美伦花乡；南市区的世纪城、新亚洲体育城、滇池卫城；西市区的明日城市、美丽新世界、水域康桥；中心区的创意英国、时光俊园、东市区的金色俊园、东骧神骏、金色交响等等的小区以及宝海公园附近的小区都有这样的情况。
　　
　　老小区夫妻店悠然自得
　　
　　与新小区中介情况截然相反的是，老小区分布的中介门店似乎并没有受到中介关门潮和辞职潮的影响。
　　
　　当我们走访到春苑小区时正值午饭时间，一对年轻夫妇正在给孩子喂饭。据我们现场目测，50平米的门店被隔成了两部分，前厅为中介门店，后面为“卧室”，前厅与“卧室”的桌子上凌乱的摆放着一些锅碗瓢盆。而在翠羽路的棕树营小区周边，不少房屋中小中介机构能看到的家当都很简单，租一个十来平方米的门面，摆上几张桌子，窗户上门上贴上一堆房屋出售、租赁的广告就能够开门纳客了，甚至有的中介门店是被一分为二一边卖烧饵块一边在开中介。这样的情景在文林街似乎也是见怪不怪了。
　　
　　在丹霞路我们发现，该片区除了荣城、新亚这样的中介公司外，还零零散散的分布着一些像安都、珲皇、创园等中介的加盟店，且这些门店的家数远超荣城地产等中介公司在这一片区的门店。这些小中介大多以夫妻店或者一家人经营的形式存在，在市场行情不好的情况下他们已经将电脑“下课”或者有的就从没用过电脑，坐等客户上店。
　　
　　凤翥街一家中介门店的张先生告诉我们，他的门店是和朋友集资开的，平时基本上很少使用网络，他一般会在报纸上刊登一些房屋信息，他的客户多数为上店客户。当云南房网问及靠什么来维持经营时，张先生表示由于周边主要都是学区房，他一般会根据市场行情和几个朋友出资囤房，等到明年开学市场好的时候再销售，这样带来的效益很可观。要是就靠中介费的话我们基本没办法存活。
　　
　　业内声音
　　
　　一位不愿透露姓名的业内人士表示，昆明的二手房市场之所以出现这样的情景，主要有几方原因。首先，今年的楼市一直持续低迷，靠收取中介费为生的中介公司收入不断下降。与老小区相比，新小区的铺面租金普遍偏高，员工的工资、水电费、电话费等开支也是一笔不小的费用，眼看没有进账的条件了，小中介只能选择关闭门店这种最有效的止损方式。其次，中介行业是一个比较注重人脉关系的行业，雪球效应较为明显。一般情况下认识的人越多，成交的概率越大。这也就不难理解为什么中介夫妻店经常出现在老小区了。第三，中介准入门槛较低。中介公司想在新小区发展门店，相关的备案手续是必须办理，但老小区不同，夫妻店的中介门店可能是自己家的房子或者亲戚家的，相关手续不一定有，随便懂点二手房知识就能开店。更有一些夫妻店是加盟的，有的连字都不会写，连过户都是所加盟的公司帮忙代办的。
　　
　　昆明今年的新盘放量与去年相比有所减少
　　
　　未来：价格下调将出现多元化局面将形成房地产行业在2011年进入深秋，2012年上半年则可能是冬天的来临，在销售进一步下滑的局面下，价格显著下调将出现。在刚性需求成为市场主力的背景下，住宅市场的产品将会以首次置业和首改为主，平均的单套户型面积将出现进一步的下滑，小三房的产品将会受到更多的关注和选择。就商业市场而言，伴随着商业价格快速上涨和集中放量，出台针对商业泡沫激增政策的可能在增大，但商业市场自身具有更强的自由调节能力，预期在未来价格会出现理性回归，商家自持的比例也将进一步增加，从销售回款转向自持增值。从业态来看体验式综合体和特色折扣店等升级产品和差异化产品将会逐步出现，商业市场多元化的局面将形成。
　　
　　观点：昆明中原地产策略中心成交瓶颈出现开发商反应加快昆明房地产市场跟一线城市相比历来存在一定的滞后性，但今年出现了转变，这种滞后性正在缩减。在限购限贷等宏观政策及宏观舆论影响下，一线城市开始出现量价齐跌的状态，昆明逐步受到宏观政策的影响，成交情况开始出现下降，外来品牌发展商，本土发展商对待危机的处理反应方式更为快捷，开始引入一线城市之前对应危机所采取的营销方式。
　　
　　据统计，昆明今年的新盘放量与去年相比有所减少，但个盘的推售量比去年大，推售基数量较大，大部分项目的单盘成交率、成交量受政策及市场信心影响都在下降。根据昆明中原地产策略中心的监测数据显示，2011年上半年因限购政策的执行，楼市的成交量有所减少，在下半年之后，限贷政策的影响作用明显增加，首付比例、贷款利率提升等政策，影响了部分刚性需求者客户，个盘成交瓶颈出现。
　　
　　商业推盘量增加昆明楼市正在升级昆明的楼市在2011年表现了一些特征：首先是商业推盘量明显增加，商业地产正逐渐走入了消费者的视野，公寓、写字楼、综合体等物业类型的不断推出，培养了昆明商业的投资客；二是开发模式的转变，以前都是比较粗犷地售房卖房，如今对大盘的开发还需要对招商、运营等多方面做更高的要求，开发模式正在升级；三是从一级土地市场来看，商业土地出让量提高，各综合体项目中商业占比较高，未来潜在商业供给较大；四是在运营中商业消化的饱和度、同质化令人堪忧，随着商业地产的进一步发展，商业投资者也在不断积累经验，逐步成熟，购置商铺除了地段因素之外，对于发展商品牌、运营管理能力、投资回报等更为多维度考虑。危机换来时机明年或迎来出手机会市场每一次的危机都将换来市场的进步，从监测数据来看，未来新盘的供给量将会增加，在供给量增加，需求量减少的情况下，市场必然会出现一些价格浮动。
　　
　　目前昆明市场已经出现2008年时一线城市应对危机时的部分营销方式，可以肯定，明年还将出现多种新型营销方式。在市场危机之下，开发商将更看重专业的营销代理公司及合作伙伴，群策群力争取市场。而且激烈的竞争会使得开发商更专注对产品的提升和改造，规划、户型、公共设施等方面将会越来越好，物业服务水平也将得到提升。同时这个时代也是优胜劣汰的时代，“伪”开发商，“伪”营销代理公司将在这一轮的市场洗礼中被淘汰，余下具有核心优势，强劲竞争力的公司，带来昆明房地产市场发展的新契机，进入昆明房地产发展的新时代。
　　
　　目前，昆明市场已经出现价格下调现象，同时市场将供给更为多样化的房地产产品，如旅游地产、养老地产等，发展商在市场受到危机时，将会出台更多让利措施，总结而言，客户在2012年将可能面对选择性较多、价格相对优惠、服务体验感强等购房现象，可能会是最合适的购房时机，消费者如果能综合考虑到自身的承受能力，可以结合自身对于首付、月供、购置物业需求综合考虑对于适宜的房产出手，不可冲动购置超过自身承受能力的物业，同时也不能一味追求等待降价，毕竟，谁也无法对房地产的价格进行触底。
　　
　　观点：风之铃市场研究咨询机构今年楼市量跌价稳明年或是购房良机对已经规模化开发的一二线城市而言，2011之前的这个阶段称为房地产开发的黄金(1562.00,21.10,1.37%)十年。在今年全球经济形势的影响下，中国的房地产历经了有史以来最严的调控和市场干预。这其中，影响范围最广、最深的就是限购和限贷政策，政策于1月出台，经过各地的细化，所到之处，楼市瞬间清淡。
　　
　　从今年整个走势来看，量跌价稳，消费继续观望。2011年，昆明商品房消费市场呈现多样化趋势，有经济适用房的供应，有高端物业的供应，也有城区内一般商品房项目销售，在成交备案时，对价格的波动造成了一定的影响。比如6月时曾有大量的定向项目及经适房加入到房产信息网的备案中来。二是金域缇香、滇池卫城·铂睿等高端楼盘在同一时间成交备案，对当期的价格影响较大，拉动了整个交易均价。由于政策原因，二手房市场的活跃度也受到影响，本年度成交也比较低迷，大部分消费者选择继续等待。若政策持续，那么更多的开发商在商品房销售上将不得不学习万科的冬天模式，用更多的促销模式以及更直接的价格优惠来回笼现金流。
　　
　　风之铃认为，明年确有需求的消费者应把握时机。房地产正在转型迎来运营的黄金十年2011年昆明进入了城中村改造的中期，由于城中村改造项目大多位于城市中的成熟地段，区位较好，大量的项目是以商业、写字楼为主，在今后的几年中，还会有很多这样的项目不断面世，形成巨大的放量，某个阶段可能会形成供求关系的不均等。
　　
　　随着昆明城市化进程的升级，包括打造滇中都市圈等，昆明必将成为滇中的商业中心，或能成为这类项目发展的一个契机。而对于云南的很多其他州市，2011年也是地产大力发展的一年，尤其是热点城市的旅游地产，腾冲大理丽江，很多开发商大手笔拿地，动辄上千亩。从08年开始风之铃咨询机构就在旅游地产方面投入大规模研究，这也意味着，云南的旅游资源被看好是必然的。但对于旅游地产项目来说，挂羊头卖狗肉的事情常有发生。其实，对商业地产、物流地产、旅游地产这类产业地产来说，这是真正需要考量运营管理能力的，不再是关注建筑，而更要着手运营的链条，如何使其能达成良好的循环。
　　
　　风之铃认为，在2011年之前，是房地产开发的黄金十年，那么未来地产界要更关注项目的内涵，未来是运营的黄金十年。国民经济的三驾马车中，内需一直是政府关注的，其实内需不仅仅是购物，更大的外延是消费。我国和发达国家相比，不论是在文化教育或者旅游方面的开支比例都很少，而这些也是未来提升生活品质中会很快被关注的点。会有越来越多样化的经营模式，而装载这些经营的，就是与之匹配的功能性建筑。这就是产业地产的发展空间，我们通过地产开发不仅仅是解决住的问题，还要解决生活的问题。
　　
　　在转型的过程中，未来的商品房市场会更加精细化，在房子之外提供更多的服务，包括科技化和智能化产品的应用。而产业地产，则会突破买卖的模式，以持续的运营管理来寻求未来发展之路。一是缺乏技术竞争力的小企业将逐步退市，二是在产业地产中的专业化分工会越来越多，需要有能力的运营商来整合各种资源使其运转。中国的房地产要契合城镇化目标，能上规模上等级，同时也要满足城市可持续发展的要求，更良性更健康，直至回归非暴利。