一个“非主流”开发商的“死亡”之路

xiangfang

[导读]对于一个擅长开发多层板式楼房的市场，打造高层电梯建筑不仅暗藏市场风险，对于开发企业的资金也是不小考验。

“如果每吨铜价稳定在4.8万元左右，东川道路上跑的全都是百万级别的豪华新车。”虽然这只是一句对于东川经济的调侃，但也从侧面说明，东川并不缺乏购买力和消费欲，而个别项目的停工，也只是媒体口中“崩盘”、“烂尾”的危言耸听。

紫荆家园二期整体效果图

第一个吃螃蟹的人

虽然东川此次关于“楼市崩盘”的传言皆因紫荆家园二期停工引起，但如果深究这个项目规划建设的来龙去脉，却忍不住要为它叫一声好。

紫荆家园二期社区规划效果图

且不说紫荆家园二期目前处于停工状态，单就在东川这样一个房地产业发展水平较低，且地产商开发运营实力都相对不高的行业环境下，紫荆家园二期主动求变，率先挑起了行业创新，并首开全新物业类型先河，打造了东川首个全新建筑样板的勇气，就值得为他“点赞”。

的确，这样的“赞誉”对于一个处于停工状态的楼盘有些过度吹捧的嫌疑，但有胆量在东川这个购房理念还停留在多层楼房时代的房地产市场上，打造一个所有建筑均为电梯高层的社区，紫荆家园二期还属首例。

相比东川市民更为青睐的多层楼梯房，高层电梯建筑高度较高，且每套房源的套内公摊面积相对较大；更重要的是，紫荆家园二期所有建筑均为点式高层，远不及多层楼房的便利性及舒适性；同时，高层建筑的供水供电、保暖防漏等工程建设标准，对于东川这样一个房地产发展水平还处于多层板式楼时代的房地产市场而言，购房者都表示无法接受。

不仅如此，对于一个擅长开发多层板式楼房的市场，打造高层电梯建筑不仅暗藏市场风险，对于开发企业的资金也是不小考验。

据东川本地开发商介绍，东川地区所有建筑的抗震级别都必须达到9级，这样也意味着，每栋建筑的含筋量和水泥强度都要高于其他地区，这也导致东川楼市的开发成本相对较高，而开发高层电梯楼房，开发成本更是成倍增长，这也使得紫荆家园二期受困资金，被迫停工。

但对于紫荆家园二期的创新失败，不少当地开发商在扼腕的同时，并不掩对其的赞叹：“虽然这样的项目定位并不能受到市场欢迎，但在政府推行土地集约化利用，及扭转东川居住理念向更高层次转变的契机下，这样的创新非常必要。”只是这样的创新却死在了当地楼市的“不接受”之下，东川当地某开发商负责人唏嘘道。

一次失败的尝试

当然，对于房地产这个优胜劣汰快速发展的行业来说，不能顺应市场的产品类型，必将被市场所淘汰，更不会有购房者愿意为其买单。而说到东川楼市，就必须提及东川市民的置业习惯。

从效果图可以看出紫荆家园二期为纯点式住宅

由于东川夏季气温较高，东川市民在选择置业时，基本都会选择南北通透、通风良好的板式物业；加之受地质特点影响，相比高层电梯建筑，多层楼梯房更受青睐；而且，社区环境、生活配套、物管服务等都决定东川市民是否购买的重要因素。

可自作聪明的紫荆家园二期开发商并没有遵循东川楼市规律，标新立异地将项目所有楼栋打造为整个东川地区都没有的“点式高层电梯建筑”。可想而知，这样完全不按市场规律的创新，必然造成楼盘的市场接受度不高，项目销售不畅，进而开发商资金链受困，影响项目整体推进速度。

此外，东川楼市发达程度虽然相对较低，但购房者的置业观却并不落后，对于买房，除了地段、区位、品质等传统问题，小区规划、建筑形式、周边配套、社区环境，以及物管品质等因素也是决定东川市民置业与否的关键因素。在这样的楼市消费习惯下，一旦项目品质不过关，再怎么降价也不会吸引购房者的关注。

与紫荆家园二期隔路相望的瑞源·棕榈泉则充分证明了这样的推测，瑞源•棕榈泉项目依托独具特色的东南亚风情景观设计，营造项目舒适的居住环境；同时，项目规划的版式多层楼房建筑，符合东川市民的购房习惯；而相对高端的居住品质，也成为东川高品楼盘的标杆代表。

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[导读]对于一个擅长开发多层板式楼房的市场，打造高层电梯建筑不仅暗藏市场风险，对于开发企业的资金也是不小考验。

毁灭性自救

项目销售遇阻，必然对开发商的资金链安全造成威胁，而对于东川这个产业较为单一，经济发展水平相对缓慢的城市来说，并没有太多可供开发商融资的渠道，同时，受今年房地产市场大环境的影响，银行对于地产板块的贷款信心持续减弱，这些都使紫荆家园二期项目开发商资金链严重受困。

紫荆家园二期商业配套效果图

据当地其他房企了解到的消息，为了维持紫荆家园二期项目的正常运转，开发商开始向高利贷借款，但高昂的融资成本必须由开发商有高效快速的去化回款能力来保证，显然，面对今年的行业形势及东川的整体市场环境，快速去化回款并不现实。

但有东川多数地产商的营销推广意识相对薄弱，为了加速销售，“降价走量”也就成了开发商为数不多的促销办法，而这种简单粗暴的做法，开发商并不会过多地考虑这样做是否会对当地楼市造成负面影响。

更重要的是，项目以低于成本价的价格销售仍无法带动成交，“降价都卖不动”的市场映象也直接造成东川楼市置业信心和市场预期的严重下滑。而对于紫荆家园二期以不足成本的价格进行销售的做法，当地某开发商负责人表示，东川整体房价虽然不高，但低于3100元/平方米的价格就是亏本，紫荆家园二期不计成本的跑量完全是一种“自杀式促销”，同时，这种做法也对东川整体楼市预期及置业信心造成了巨大的负面冲击。

潜在购买力涌动

如此看来，紫荆家园二期无疑是搅坏东川楼市正常发展“这锅好汤”的一粒“鼠遗”，而在经历了这场降价风波之后，东川楼市并没有因此一蹶不振。

东川楼市潜力巨大

对于东川这个以铜矿开采为支柱经济的城市来说，为了避免铜矿开采对地区生态环境继续造成损害，东川区政府勒令所有矿厂必须配建尾矿库对矿渣进行无害化处理，随着工矿企业完成无害化整改，大量矿企的复工，也将促进东川城市经济复苏。

而作为衡量东川楼市购买力关键标准的铜价，受近期中央降息的利好推动，有色金属板块成交价也快速回暖。与此同时，东川铜价目前已十分接近“满街跑百万级豪车”的价位，这无疑将促进东川楼市购买力的有效释放。

不少东川本地开发商负责人表示，铜矿采空区的人口搬迁、矿山工人子女进城上学、城区居民改善换房，这些城市化人口红利都将推动东川楼市回暖。加之推进城市化发展的过程中，东川城区的旧城改造，保障房建设等城市基础建设工程的刺激，东川楼市未来的仍有较为可观的发展空间。

更重要的是，在一系列楼市发展利好的作用下，东川目前的商品住宅存量不到2000套，市场整体库存也仅30万方，即使按照东川目前并不乐观的去化速度，不到一年就可完全消化所有市场库存，供不应求的市场形势更不会允许东川楼市“崩盘”。

在城市化人口红利、楼市需求涌动、城市购买力回升、市场信心回暖等多方利好推动下，或许在紫荆家园二期负面影响的小幅震荡后，东川楼市也将如那句城市经济建设的口号一般“东山再起，川流不息”。

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