昆明楼市投资风险较大 以价换量或成房企去化主流

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       昆明楼市投资风险较大 以价换量或成房企去化主流 昆明论坛小编导读 加速去化，平衡供求比，无疑是推动楼市复苏的关键，但面对目前并不乐观的市场环境，库存高企、去化周期较长依旧是阻碍昆明楼市回暖的直接诱因。

万科副总裁郁亮一句：“过去十年楼市‘弯腰捡钱’的时代一去不返，房地产进入‘白银时代’。”但对于投资渠道狭窄的国内民众而言，便利的操作性和超强保值增值能力，房地产依旧是大部分国人选择投资的关键领域。

一直以来，只有始终上行的房价曲线能够对冲通货膨胀带来的资产缩水，投资房地产也成为对抗货币贬值为数不多的投资手段。然而，今年以来，市场形势持续下行，导致昆明接连出现老业主因不满开发商降价的堵门维权事件。面对并不理想的市场形势，楼市信心的不断溃散，更使得大量社会资本纷纷逃离房地产，开发商降价跑量和购房者利益受损的矛盾冲突，使得房地产投资价值再次受到质疑。

昆明房产投资风险全国第二

近日，一份关于“全国多城市房地产投资风险”的数据报告出炉，据报告内容显示，厦门、大连、武汉、成都和郑州5城分列“房产投资风险指标体系”后五位，房产投资风险较小，且这类城市房地产市场需求旺盛，供应规模与压力相对较小；而排名前五位的宁波、兰州、昆明、沈阳和太原则成为全国房地产投资风险最高的五个城市；此外，房价的快速上涨，使得北上广深顺利“跻身”全国房价偏离度最高城市的前四强。

相比投资风险较低的城市，房地产投资风险较大的城市往往存在供求关系失衡，市场供大于求，以及未来楼市整体需求较弱的市场特点。同时，这类城市巨大的库存压力和去化压力，也将进一步抑制房价上涨。

2013下半年以来，35城住宅库存仍呈现逐步上行态势，以昆明为例，2013年大规模的外来房企入昆购地，按照从拿地到开工、再到形成新房供应的一般周期判断，2014年下半年和2015年上半年，新房供应将明显增长，而总体住宅库存仍将持续上升。

与此同时，经历了2012年市场复苏、2013年回暖，进入2014年以来，多数城市需求萎缩。因此，部分城市供求关系将得到缓解，而多数城市将形成供大于求的格局，这将有助于房价降温。

数据显示，昆明商品住宅供求比仅次于兰州，位居35个统计城市第二位，达1.7，现货库存和期货库存均明显增长，市场降温压力较大，同时，当下市场成交规模不足，供大于求的情况比较突出。对于房企而言，市场去化周期较长，拿地风险较大。

以价换量推动昆明楼市去化

庆幸的是，从房价偏离度的层面来看，昆明由于楼市热度不高，房价短期内并无大幅度上涨的可能，而自5月份起，连续3月下跌的房价指数，也使得昆明房价偏离度较低，排名全国35城倒数第二，体现在其房价收入比没有偏离甚至低于合理值2%，基本可以判定，昆明市场目前并不存在房价泡沫。

加速去化，平衡供求比，无疑是推动楼市复苏的关键，但面对目前并不乐观的市场环境，库存高企、去化周期较长依旧是阻碍昆明楼市回暖的直接诱因。

据腾讯房产统计，今年1—9月，昆明市住建局共发放预售许可证167张，楼市新增预售面积1317.63万平方米，与去年同期相比增加270.24万平方米，同比上涨25.80%。而在成交方面，前9月昆明楼市各类商品房共成交89242套，相比去年同期增加10340套，同比上涨13.10%；而737.26万平方米的总成交面积，与去年同期相比增加49.59万平方米，同比上涨7.21%。

照此计算，前9月昆明楼市剩余库存约为580.37万平方米，相比去年同期增加220.65万平方米，同比上涨61.34%。若以今年1—9月月均81.92万平方米的去化速度计算，昆明楼市至少需要7月时间才能完全消化。

“双限令”的相继退场，以及中央允许公积金异地互认，相对宽松的政策环境为楼市去化带来有效推动。但就昆明楼市而言，云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为，昆明房价偏离度虽然较低，但目前昆明的平均房价仍高于购房者的心理预期。其实从之前昆明楼市取消限购不难看出，一些主动调整价格的项目都取得了良好的销售业绩，可见，政策松绑的同时，如果房企能够在定价方面做出调整，相信能够有效刺激潜在的购房需求。

的确，政策对于市场更多的只是起到指导性作用，而价格本身才是消费者决定是否购买的关键因素。面对限购取消、限贷松绑、公积金政策调整先后三轮救市举措出台依旧不温不火的昆明楼市，随着第三轮救市的启动，之前尝到降价甜头的神州天宇，于10月20日再次公开宣布旗下多个项目下调价格。显然，低价出货、以价换量显然是刺激购买力释放、促进项目销售、提前抢跑市场的有效手段。

来源：腾讯网

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