昆明西市最大烂尾楼复活 部分烂尾楼将华丽转身

昆明良民

　　昆明西市最大烂尾楼复活 部分烂尾楼成香饽饽 将华丽转身
　　昆明论坛小编为您导读：烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。
　　市建设局分析认为，昆明烂尾楼出现的主要原因是：项目建设资金不足，债权债务关系复杂，土地、规划、建设等手续不完善。

       昆明地产曾经的痛
　　烂尾楼的出现曾经是昆明地产业的痛，也是城市面貌的一大伤疤，“这病一直延续到今天才看到了生机。”华融资产管理公司昆明办事处营业三部陈哲文说。昆明烂尾楼形成于上世纪90年代，曾是投资失败的代名词，也是让投资商望而却步的“黑洞”。
　　资料显示，昆明烂尾楼最多时达28栋，从被市民列为“昆明一号烂尾楼”的碧波大厦，到高29层的农垦经贸中心，再到位于昆明国际会展中心附近、占地24.8亩的南亚汽车商城，昆明烂尾楼可谓四处开花。数据显示，28栋烂尾楼占地面积320.99亩、建筑面积45.1743万平方米。但这些烂尾楼都地处黄金路段，这也为其翻身埋下了伏笔。

　　城区烂尾楼身价陡涨
　　黄金地段、国家土地紧缩政策、城市不断扩建，这些元素加在一起，开发商重新瞄准了烂尾楼。
　　经过了若干年的日晒风吹和很长时间的市场挣扎的烂尾楼能咸鱼翻身最大的动力是，昆明城区土地量供应趋紧，这直接拉动身处老城区黄金地段的烂尾楼身价陡涨，“烂尾楼最大的投资价值就是所处地段。”嬗变成功的昆旅大厦总经理助理陈昕说，当初投资者之所以愿意和昆旅大厦上属企业昆明旅游投资公司合作，包装经营昆旅大厦，就是看中了这一地段。目前，昆旅大厦写字楼办公间月租大概在1500元—1800元，而且出租率达100%，大厦下属的酒店、商场经营状况也很让投资方满意。业内人士认为，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和更少的资金，而其回报率却有可能高达150%至200%。
　　烂尾楼之所以成为众多投资商眼中的“香饽饽”，是因为烂尾楼自身潜藏着很大的价值。目前昆明的烂尾楼项目开发时间都不短，项目底价自然就不是很高，再加上长期搁置，出售方的心理预期也就不会太高，投资商往往可以用较少的资金拿下，而获得后期较高的利润，这对缺少土地储备、希望进军地产市场的开发企业可谓短、平、快的捷径。另外，通过拍卖程序出让烂尾楼时，银行以及一些债权人急于收回资金，有的开发商用这些楼盘投资金额的一半甚至三分之一就可拍得，只要后期营销得当，投资烂尾楼堪比投资新楼盘。

　　“不经历风雨，怎能见彩虹？”用周华健的歌词来形容昆明的烂尾楼最贴切了。昆明的20多栋烂尾楼从“丑小鸭”到“白天鹅”的蜕变，经历了近20年的时间。随着西苑立交桥旁的铁路指挥大厦烂尾楼开始动工装修，矗立在北京路的那栋有着“昆明最大烂尾楼”之称的鼓楼大厦近期也将复工续建消息的传出，这是否预示着昆明一个烂尾楼时代即将终结？
　　
　　资金不足　　铁路指挥大厦一停就是16年
　　
　　烂尾楼，是指已经办理用地、规划手续，开工后因各种原因被迫停工一年以上的“停、缓建工程”，俗称烂尾楼。导致烂尾楼出现的原因通常有项目资金链断裂、陷入产权纠纷、债务纠纷和工程质量不合格等。其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。
　　
　　相信大部分的昆明人都知道西二环的西苑立交桥旁有一栋烂尾楼，但可能很少人知道它的名字——铁路指挥大厦。它于1995年停工，风吹日晒已满16载。
　　
　　昨天上午，记者走进位于人民西路390号的云南铁路总公司看到，院坝空地里堆满了建筑垃圾。抬眼望去就是空洞的楼房，楼房外侧大约有10多名工人在施工。据施工方负责人罗先生介绍，目前他们正在对楼房进行外观整理，并拆除A座，其余的结构不变，将在原来的架构上进行装修。
　　
　　铁路指挥大厦项目原本是想建成云南省铁路建设指挥业务的综合楼，是与广大铁路同时上马，作为广大铁路的配套工程来建。广大铁路是一条合资铁路，当时云南铁路总公司是广大铁路的一个主要施工建设单位。该铁路被列入国家“八五”建设计划，全长213公里。但正是由于广大铁路项目占用了企业大量资金，而且后来还陷入债务纠纷，导致了铁路指挥大厦资金链条断裂而于1995年被迫停工，而这一停就是16年。
　　
　　昆明不少烂尾楼都在华丽转身，为何铁路指挥大厦却默默地矗立在风雨中？据知情人透露，该大厦停工的10多年里，公司也在积极寻找商家准备整体转让该项目，与云南武警总队医院、云南官房集团，甚至还有远道而来的泰国商人等都进行过接洽。云南铁路总公司制定的转让方案是要将项目的整个园区，包括这栋烂尾楼和其旁边已建成的公司办公楼在内的25亩土地整体转让。但最终因为价格等诸多复杂的因素使得这些谈判无果而终。

　　
　　“乌鸦”变凤凰　　1年半后将华丽转身
　　
　　云南铁路总公司相关负责人说：“铁路大厦于1992年12月开工，到1995年主体工程完工，部分外装修完成。由于资金等原因，1995年10月工程停工至今。为了盘活这栋大厦，公司上下花了很多心血，终于在今年有了结果，将在原有的基础上进行改造装修。项目工程已于本月开始动工，预计1年半完工。装修内容为现有的8层框架结构。”
　　
　　还有人透露，其实铁路大厦原设计为25层，只建了8层后就由于资金问题被迫停工。
　　
　　问到即将复活的铁路大厦资金从哪里来，这位负责人说，资金是通过招商引资筹集的，大楼装修完毕后将叫“云南铁路总公司业务综合大楼”，用于公司办公等。
　　
　　走近这栋烂尾楼，记者细看其墙体，由于经受多年风雨的浸蚀，其受损程度远比其他烂尾楼严重，这让人担心即使它复活，恐怕现有的工程能否继续利用都成问题。
　　
　　对此，很多负责改造烂尾楼的房地产公司都表示，国家对建筑行业有强制规定，只有达到相关标准的烂尾楼改造项目才能获准验收。也就是说，相关部门对烂尾楼改造房的质量进行严格把关。铁路大厦施工方负责人说：“楼房的改造都必须在认真执行国家相关设计标准和施工规范的基础上进行。竣工后还要经过严格验收，保证它的安全性能达到国标，竣工以后才能够安全、完整地使用。”
　　
　　同样，省建筑科学院的专家也表示，这些建筑的使用寿命都在70年以上，很多烂尾楼的主体工程并没有受损，完全可以改造再利用。

　　
　　烂尾楼在昆明最多时达到28个，占地面积320.99亩、建筑面积45.1743万平方米，大部分位于北京路、人民路、滇池路这些重要的城市街道。如护国广场(已改造为金鹰购物中心)、银德大厦、农垦经贸中心、铁路指挥部楼、绿世界大厦等。28栋烂尾楼多是'99世博会遗留下的产物。当时昆明旅游市场火爆，许多开发商盲目建造了许多以酒店经营为主的项目。之后市场需求饱和，但工程已完成大半，开发商进退两难，只好暂将项目搁置，成为非常扎眼的“城市伤疤”。
　　
　　位置处于黄金地段昆明部分烂尾楼成香饽饽
　　
　　烂尾楼是一个时代之痛，每栋烂尾楼的背后又承载着多少人辛酸的往事，或喜或悲，如同人生。然而随着房地产市场的日益火爆，昆明众多烂尾楼由于地理位置优越，成了市场的香饽饽。如原来翠湖边上被市民称为“昆明第一烂尾楼”的碧波大厦被整体拍卖，变身太龙公馆；原来有昆明“最豪华烂尾楼”之称的银德大厦也以1.75亿元的高价成交。
　　
　　随着昆明经济发展，如今昆明的“烂尾”已不“烂”，一栋接一栋地正在华丽转身。昨天，本报选取了两座曾经的烂尾楼进行了走访，还原它们的前世今生。

　　
　　银德大厦　　“城市伤疤”改造样本
　　
　　银德大厦曾经被称为昆明“最黄金烂尾楼”，在2008年以1.75亿元卖出。经过打造，如今的银德大厦已更名为银座SOHO。
　　
　　位于宝善街与护国路交叉路口处的银德大厦，建筑面积约33572平方米，占地面积约2.72亩，为国有出让商住综合用地。此大楼于1998年2月25日开工建设，于1999年12月31日停工。主要原因是开发商资金跟不上，欠下了承建商的巨额工程款。到停工时土建部分已经完成，尚未进行装修。
　　
　　由于银德大厦地处昆明市的中心商业区，所以一直以来都备受各界关注。昨天下午，在银德大厦(银座SOHO)，负责该大厦物业服务的昆明晨辉物业管理有限公司负责人吴仕荣告诉记者，自2008年大厦由云南盛泰康业房地产公司买下后，经过打造，如今该大厦形成了商住和办公用楼。
　　
　　吴仕荣介绍，大厦共有29层，6—27楼已经改造成小户型公寓，公寓面积在16平米至54平米之间，2009年开盘时以9000元/平米的价格卖出。现在所有公寓都已经售出，并且大部分都已经入住，这些公寓主要是为单身青年量身打造，这些小户型公寓卖得很好，很有投资价值。
　　
　　房地产业内人士表示，银德大厦地处市中心，地段非常具有价值，加之现在市中心的资源非常稀缺，开发商要从土地开始做已经很难了，楼盘改造成为一种趋势。银德大厦经过打造迎来新生，成为香饽饽，这给昆明的烂尾楼提供了一个很好的样本。
　

　
　　鼓楼大厦　在让人垂涎的黄金地段
　　
　　这些烂尾楼都比不上鼓楼大厦更让人垂涎。提起鼓楼大厦，绝大多数昆明人或许比较陌生，但如果提起昆明最大的烂尾楼来，却几乎妇孺皆知。这栋位于北京路与鼓楼路交叉口，位置醒目，楼高29层，建筑面积达58000多平方米的烂尾楼，自2000年3月停工至今，无论是面积、高度还是位置，鼓楼大厦都算得上是昆明烂尾楼中最为显赫的一栋。
　　
　　以鼓楼大厦的位置和高度，如果被改造为写字楼或住宅，升值空间更大。即使仍旧依照原先的设计建成豪华酒店，由于昆明酒店业已经开始复苏，也是一个较为不错的选择。
　　
　　鼓楼大厦原本是1999年昆明世博会的配套酒店项目，项目早在1995年5月1日就开始动工，按计划完全可以赶得上1999年5月1日召开的世博会。但令人意想不到的是，鼓楼大厦进展并不顺利，到1998年后施工就开始断断续续，以至于世博会开幕后，项目只完成了土建部分，到第二年3月后干脆全部停工，而且一停就是12年。
　　
　　2008年“中国采购与招标网”和“云南农垦网”同时发布了一条引人瞩目的招标公告。公告称，受投资方云南农垦集团公司委托，云南云创招标有限公司就云南农垦集团的鼓楼大厦项目的装修设计方案进行公开招标，借此选定鼓楼大厦的装修设计单位。
　　
　　从当时招标公告发布的信息来看，鼓楼大厦已经开始公开选择装修设计单位，意味着，这栋停工接近12年的昆明最大烂尾楼，不日就将复工重建。可是从此却没了消息。
　　
　　在高房价来临，鼓楼大厦位置优越的背景下，鼓楼大厦是否会迎来重生呢？昨天下午，记者从云南农垦集团办公室负责人处获悉，鼓楼大厦现在已经卖给了某单位，不再属于农垦集团了。对于大厦以多少价格卖出，是否会迎来新生呢？该负责人表示：“不清楚。”。
　　
　　

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　　昆明烂尾楼“复活”榜

　　最漂亮的转身

　　项目名称：原碧波大厦，现太龙公馆

　　项目地点：翠湖东路青街口

　　停工时间：90年代末

　　停工原因：陷入债务纠纷

　　最坎坷的重生

　　项目名称：威赫大厦

　　项目地点：穿金路193号

　　停工时间：2001年

　　停工原因：资金链断裂

　　最圆满的落幕

　　项目名称：护国商城

　　项目地点：威远街与青年路交汇处

　　停工时间：1999年4月

　　停工原因：陷入经济纠纷

　　最精彩的蝶变

　　项目名称：熙城大厦

　　项目地点：人民西路西苑立交桥旁

　　停工时间：2003年

　　停工原因：资金链断裂