十八届三中全会后昆明楼市的变与不变

郑和故里

　　十八届三中全会后昆明楼市的变与不变　刚刚闭幕的十八届三中全会出台了一系列对中国经济领域的深化改革，虽然在会议结束后颁布的《十八届三中全会全会会议公报》中并没有直接提及房地产领域的改革，但是，从全局来看，由于房地产市场与整个中国的经济形势紧密相连，且本次楼市政策注重的是长效调控机制，更加地着眼于楼市长期的走势和经济领域的全局调整，所以公报中提及的财税制度改革、土地改革以及市场主体地位的确立，对楼市一定会产生深远的影响。只是整个调控机制并非立竿见影的，而是在现有基础上慢慢变革，最后让楼市能够健康发展。  


       十八届三中全会着眼于楼市的长效调控机制和经济领域的全局调整

　　回到昆明，近年来，随着昆明大幅度地推进城市化进程，昆明的房价一路高歌猛进，可以说已经远远超过了普通昆明市民的承受能力。究其原因，首先是随着城市化进程的推进，由于经济结构不合理，导致大量的人口涌入昆明，因为作为云南省的经济、政治、文化中心，昆明拥有更多的机遇来获得财富实现人生价值。涌入昆明的人口带来了对住房和商业的巨大需求，直接推动了房价上涨。其次，随着昆明的不断发展，对昆明楼市上涨的预期增强，大量的省内外投资客进入昆明，购置了大量的房产坐等升值。最后，大举推进的城市建设，例如昆明地铁项目、市内外道路规划建设、呈贡新区的建成，导致了巨大的政府财政压力，而地方政府财政严重依赖土地出让金，直接导致了土地价格的大幅上涨，推高了房价。  


　　单一的调控政策难于抑制高房价  

　　高房价一直困扰着想在昆明安家落户的年轻人，没有安居，也就没有乐业，由此导致严重的社会问题，激化了社会矛盾；同时，由于房地产吸引了大量的资金进入，对消费和实体经济形成了严重的打压，不利于经济长远健康的发展。当前的高房价问题，已经不仅仅是一个社会问题，更是一个经济问题，可以说，房地产已经绑架了中国的经济。  

　　当然，要解决目前的高房价问题，有以下几个办法：土地改革、征收房产税、大量建造保障房以及限购，但每一个解决办法如果没有经济体制和税制体质的的全盘改革，都无法起到有效的作用。  

　　分析如下，首先，如果进行单单的土地制度改革，就像部分人士所期待的的那样，允许农村土地进入市场交易，而不是采取目前的通过政府征收农民土地再卖给开发商的方式，这样能够打破政府对于土地供应的垄断，降低土地价格，这样面粉的价格降低了，房价自然就降低了。但是，由于我国的整个税收体质的影响，地方财政严重依赖于土地出让金，如果农村土地允许进入市场自由交易，势必威胁地方财政的稳定性，对经济社会的健康发展十分不利。  

　　其次，征收房产税，主要是为了增加持有多套房的成本，妄图通过征收高额的房产税，使空置房的持有成本增加最后被抛向市场，增加市场房产供应量，降低房价。但是，我们不能忽略的是，大量的城市人口正租住在这些空置房中，征收的房产税势必会转嫁到租房者身上，增加租客的生活成本，可能会刺激更多具有购买力的租客涌向购房人群中，又会造成房价的新一轮上涨，造城“租不起，也买不起”的尴尬现状。  

　　保障房建设，这或许是解决我国目前的住房问题最有效的方法，低收入群体的住房问题由政府提供的保障房来解决，而高收入群体多层次的住房需求就由时常来提供。  

　　最后是限购，限购虽然能够在短期内通过抑制需求来降低房价，但是限购严重影响了正常的市场运行机制，一旦限购放松，被压抑的需求被释放出来，则又会造成房价的又一轮上涨。因此，限购总是会导致市场的震荡，不利于房地产市场的健康有序发展。之前的限购政策并没有导致房价的下降，反而在今年6月迎来了房价的飞速上涨期间，所以过去的事实也证明，单一的限购政策无法有效的抑制房价上涨。  

　　因此，要想使房价回到合理的期间，必须从全局出发，对整个经济财税体制进行深入的变革。  

　　云南财经大学教授周大研：未来将更加重视“看不到的手”  


　　云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研  

　　所以，本次三中全会出台的政策是从中国经济社会的全局出发制定的，而对昆明楼市的走向究竟会产生哪些影响？对此，云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研教授表示，本届三中全会的全会会议公报中并没有专门提及房地产市场的调控，因为房地产只是中国整个国民经济结构中的一部分，但是本次三中全会更加强调了市场在国民经济中的自发调节作用，即更加重视“看不到的手”。具体到房地产市场，由于未来的政策更加注重市场的调节作用，也即业内猜测的长效调控机制，政府的立场是“不救援，不刺激，去杠杆”的策略，而政府这只“看得见的手”主要投入到保障房建设中去。  

　　关于大家都关心的土地改革，周教授表示，城乡有二元结构转化为一元结构是未来的发展方向，也即以后农地也可以进入土地市场直接交易，做到城乡同地同价，使农民也能够获得城市化带来的土地增值收益。具体说来，农村土地可以分为两部分，一部分是耕地，这部分土地农民只拥有经营权，并不拥有真正的土地产权，是不能用来交友的，另一部分是农民的宅基地，这部分土地在未来有望进入土地市场。当然，周教授也强调，土地改革是一个漫长的过程，不可能一蹴而就。这是由我国目前的税制体系决定的，如果快速的推进农地流转政策，地方政府的财政收入就无从保证，不利于经济社会的健康发展。所以，周教授认为，只有在税制体制改革成功的前提下，才能够推进农地进入市场自由交易。  

　　最后，针对目前的高房价问题，周讲授讲到，目前的房地产调控处于一个进退两难的境地，还没有买房子的人希望房价大幅下降，而买了房子的人又希望房价能够快速上涨以使自己的资产增值。但是，毫无疑问的是，无论房价是快速上涨还是大幅下降，都不利于我国经济社会的健康发展。如果房价大幅上涨，普通民众对房子的购买力将持续下降，同时也将打压房地产业以外的其他行业，不利于实体经济的增长，最终会使我国的经济进入万劫不复的境地；反过来，如果房价大幅下降，会造城我国经济的大幅衰退，就业就不能够保障，造成大量人员失业，到时候，大家不仅买不起房，连基本生活都难以保障。  

　　所以，我们国家当前最重要的问题是稳定和发展，当前最佳的选择是，保持房地产市场和房价的稳定，通过不断地调整经济结构，是房价能够回归到合理期间，又不至于使国民经济产生巨大的动荡。这也正是本次三中全会简历楼市调控长效机制的出发点所在。同时，周教授也提到，以后的房地产政策会具有地域性，不同地区采取的政策也会有很大的差别，例如昆明的跟北京相比，在经济、人口、文化等方面具有很大的差异，自然两个地方的楼市政策也是天壤之别。  

　　昆明楼市的变与不变  

　　以上给大家分析的，正是昆明楼市的“变”与“不变”，“变”是一个长期的大趋势，相信昆明的房地产市场一定会回到良性发展的轨道上来。而“不变”指的是昆明楼市在短期内，不会出台一些立竿见影的政策，因为过于激烈的政策无论是对房地产市场，还是对整个国民经济的发展都是不利的。