昆明廉租房建成7年了 一套都没卖出去

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　　昆明廉租房建成7年了 一套都没卖出去 从2007年的“嘉立诚”事件到“鹤庆廉租房出售”事件，云南在廉租房的出售问题上，经历了6年的折腾。但直至今天，关于廉租房的出售问题，云南并没有成功的案例。  
　　
　　而事实上，就“廉租房出售”问题，2009年8月21日，云南就出台了《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》，其提到廉租房可以“先租后售”。之后，这一规定也成为各州市照搬的模版。  
　　
　　6年前，“嘉立诚”事件中昆明嘉立诚房地产经纪公司，因私自挂售幸福家园小区廉租房被查处。而现在鹤庆出售廉租房的事件，再次引发社会的关注。廉租房“先租后售”的模式在云南能否走得通？  
　　
　　“试点”鹤庆
　　
　　租户：想买但靠微薄收入太难  
　　
　　政府：盼找到平衡点尽量合理  
　　
　　2008年，廉租房建设在鹤庆如火如荼开展，当时低收入的市民更多期盼的是能够住进廉租房。时至今日，面积高达15.6万平方米的廉租房已在鹤庆扎根，3158套廉租房解决了困难群众的住房问题。  
　　
　　而如今，鹤庆拟将进行廉租房的发展模式转变。2012年，云南住建、金融、发改委、财政、国土部门联合下发了《关于做好保障性住房先租后售工作的意见》。2013年1月，大理转发了该意见。  
　　
　　4个月后，大理鹤庆县草拟了《廉租住房先租后售实施方案》。几天前，关于鹤庆廉租房出售的事件，在网络上被热议。爆料称，廉租房出售价格在2300元/平方米左右。不过这一定价随后被鹤庆官方否认，称出售价格还未制定出来，下一步将进行听证。  
　　
　　但是，对于廉租房出售一事，鹤庆官方并未否认。“先租后售”模式在鹤庆是否适应？  
　　
　　严格的租住条件  
　　
　　在接受记者采访时，鹤庆住建局、发改局相关工作人员表示，目前还处在探索阶段，价格出台后，租户可自愿购买廉租房。  
　　
　　记者采访了解到，鹤庆廉租房于2008年开始建设，目前共建设保障性住房面积22.24万平方米，其中，公租房面积为6.64万平方米，廉住房的面积为15.6万平方米，共有廉租房3158套。  
　　
　　其中，2008年建成廉租房118套；2009年建成2040套；2010年建成300套公租房；2011年建成公租房和廉租房各500套；2012年建设廉租房500套；2013年建设公租房500套，而目前，去年和今年的部分保障性住房仍在施工。  
　　
　　廉租房在鹤庆的分配条件是：家庭人均月收入低于1000元；家庭人均自有住房面积低于15平米。目前，2008年和2009年的廉租房已经全部安排入住。住房保障股工作人员李自军介绍，2008年入住廉租房的必须是低保户，从2009年开始，条件放宽到低收入家庭。如何安排入住一室一厅还是两室一厅，要通过对申请对象进行情况调查后，才能决定。  
　　
　　目前，每间廉租房面积为37㎡至50㎡左右，租价为1.5元/㎡至2.0元/㎡。鹤庆廉租房在东片区和西片区各有两个点，廉租房周边交通便利，住户的日常生活较为方便。  
　　
　　租户担心廉租房即买即卖  
　　
　　入住廉租房多为低收入者，他们或是没有工作，或是丧失工作能力。黄龙潭西片区廉租房住户张万宣表示，在听说当地廉租房将实行先租后售模式后，担心自己的住房会被政府拿回去卖给有需要的人。  
　　
　　“由于价格没有确定，购买行为还未发生。”鹤庆住建局副局长张佳辉表示。但相关工作人员介绍称，等定价出来后可能会开始实施，但对于不购买的住户也不会“强制腾房”。租户可以根据自己的能力和意愿，一直租住是可以的。  
　　
　　住在东片区土牛廉租房的市民杨女士称，如果廉租房可以买下来，自己会更踏实，但仅靠自己的工资收入支付房款比较困难。她表示，即便规定中要求，购买后五年内不得上市交易，因特殊原因确须转让的，同等条件下政府优先回购，但回购时的价格现在却不明确，很担心自己会吃亏。  
　　
　　租户杨肖说道，购买到廉租房后，如果管理不到位，极可能出现即买即卖现象，让廉租房失去了真正的功能。“矛盾可能也会越来越多”。

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　　鹤庆是“试点”目前还在民调  
　　
　　在意见下发后，结合鹤庆建设廉租房中有欠款的情况，李自军表示，随后鹤庆县政府开会对云建保〔2012〕876号文件进行研究，拟定在鹤庆对廉租房实行先租后售。其中，在云南省下发的文件中提到，“廉租房由当地住房城乡建设（住房保障）部门同发展改革、财政部门批准后进行销售”。  
　　
　　今年3月份，鹤庆住建局便组织工作人员，在廉租房住户中发放了800多份民意调查问卷，在回收的790多份问卷中，李自军表示，大部分住户还是愿意购买廉租房。  
　　
　　“价格目前还未确定。”但鹤庆住建局副局长张佳辉表示，廉租房属于民生工程，定价不会考虑市场，但会考虑到老百姓的购买力和建设成本。同时，还会向住房保障领导组的成员单位和县级部门征求意见，在政府的指导下，进行价格的核定。  
　　
　　由于配套资金压力大，鹤庆县拟实行先租后售的措施，目前鹤庆是“试点”城市。张佳辉表示，先租后售模式如果能够取得成功，那么今后得到保障的人群就就会更多，目前遇到最大的困难就是市民的不理解，从而产生不必要的误会，目前仍处于民意调查阶段。  
　　
　　核算成本后对定价开听证会  
　　
　　针对目前爆出的鹤庆廉租房出售价格为每平米2300元的说法，鹤庆发改局张局长予以否认，对于被爆出的价格，张局长猜测，可能是部分想购买廉租房的市民，通过参考鹤庆县市场房价后，自己估算出来的一个价格。  
　　
　　张局长称，目前的工作还处于成本核算环节，具体价格出台还需时日。在成本核算时，需要相关部门提供具体的依据，目前也在积极地搜集相关材料。“先租后售模式可以减轻廉租房的投入压力”。  
　　
　　成本核算结束后，会根据政府出台的方案进行听证，期间会制定听证方案和发布公告，在交由法制组审定通过后，才会对廉租房进行定价。因此，购买行为只能在定价后发生，符合条件者即可申请购买。李自军表示，到时候的付款方式有一次性付款和分期付款两种形式。  
　　
　　张佳辉说，会按照不超过成本价的总原则进行定价。“希望最终定价能够找到一个平衡点，尽可能地做到合理”。  
　　
　　为了避免廉租房转买转卖现象发生，张局长表示，必须严格按照相关程序进行管理，以免造成大量租户的利益损失。  

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　　昆明过往：试水7年，幸福家园接纳昆明首批低保户  
　　
　　“如给成本价，拼尽全力借钱买房”  
　　
　　从2006年起，昆明市幸福家园小区就陆陆续续地接纳了昆明四区一批又一批的住房困难户。他们中有的曾祖孙三代挤在10多平米的小屋，有的是无儿无女的孤寡老人。这里成为了昆明市最早一批廉租房。  
　　
　　但是，对幸福家园小区廉租房的追溯，则要回到更早之前的两年里。  
　　
　　2004年10月，昆明开工启动了首期1002套廉租房建设；2005年3月，昆明市又启动了3万平方米、共612套二期廉租房建设项目。而两期廉租房分别于2005年10月和2006年1月竣工，并正式命名为幸福家园小区。  
　　
　　这也让部分昆明无房、贫困的人群有了住房保障。费女士回忆，2007年他们一家三代挤在10多平的小屋，煮饭用的是公共用地，上厕所则要绕行百米到公共厕所解决。2007年，听闻有针对低保户的廉租房，费女士便抱着试一试的心态提交了申请。“我既是低保户，又是住房困难户，听说可以申请就报了试试”。  
　　
　　但是入住条件审查比较严格。根据当时昆明的规定，廉租房申请的两个门槛条件是住房人均面积在13平方米以下；低保收入群体即人均月收入为312元的1.5倍。  
　　
　　向街道办事处提交廉租房申请后，各相关部门就相继到费女士家实地了解具体情况。“居委会、街道办事处、民政局，好像连住建局还是房管处的都来了。”费女士说，在其记忆里当时的廉租房申请颇为严格，要经过各个部门的层层检查、审批，“每个部门都检查，少一个章都批不下来”。  
　　
　　2007年，费女士如愿以偿地住进幸福家园小区，她说，习惯了挤在10多平米的小屋，幸福家园对她来说就是一个小天地，“感觉一下变得好宽敞”。费女士说，入住前，她与房管局以及银行签订了合同，明确规定房租由银行每月在银行卡里扣除，“我们都是吃低保的，每个月的房租就在低保的那个银行卡里扣掉”。  
　　
　　费女士介绍道，幸福家园小区的房屋户型有大有小，因此租金并不统一，其所住的房子为30平米，租金为每月24元，“比外面的房子便宜多了”。但对于费女士等廉租房的住户来说，交房租最大的困扰在于银行扣除房租没有统一规范的时间，经常出现几月一扣的情况，她表示，一月扣除24元钱对生活影响并不大，但如果出现几月一扣的情况，扣钱的那个月生活就异常拮据，“就怕碰上扣钱的月份”。  
　　
　　2009年底，昆明市印发了《昆明市实行廉租住房先租后售的实施意见》，规定了凡符合廉租房实物配租保障范围，且有自愿购买意向的家庭均可申请购买。廉租住房出售价格实行政府定价，并按照“成本价或略低于成本价”的要求制定本地的出售价格。  
　　
　　费女士表示，2010年起就听闻有廉租房出售的消息，但对于出售的价格各有版本，“有的说每平米600元，有的说每平米1000元，因为价格争议，后面停了廉租房出售一事。”  
　　
　　而对廉租房的“先租后售”政策，费女士认为，只要廉租房出售的售价低于每平米1000元，她就会向亲友借钱购买，而如果售价高于每平米1000元，则远超她的承受范围，“每个月就300多元的低保，超过1000元，即使能借到钱我也还不起啊”。  
　　
　　幸福家园另一名接受记者采访的住户则称，如果政府能按成本价将廉价房出售给租户，房价还是远低于市场价，“要是能按成本价卖给我们，再怎么借钱我也买了”。  
　　
　　这位60多岁的住户说，高高在上的市场房价让买房成为她梦都不会梦到的事情，然而如果以远低于市场价的成本价能买到房，她一定会拼尽全身解数借钱买房，“买个房始终心安，有了家之后怎么还钱又再说”。  
　　
　　提到廉租房“先租后售”的情况，幸福家园小区受访的多位住户给记者的反馈是有人喜有人愁。  
　　
　　年过8旬的夏大爷每月领着370元的低保，老伴去世，无儿无女的他本打算一直靠每月24元的房租，在幸福家园一直安身下去，但听闻先租后售的消息后，老人一直惴惴不安，“要是有一天不租了我要到哪儿去？”而对于其他住户感到兴奋的能以低价买廉租房的事情，老人表示，无儿无女，我这把年纪了买了留给谁？  

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　　争议6年：出售廉租房“搁浅”至今没有卖出一套  
　　
　　昆明廉租房短期不会“先租后售”  
　　
　　鹤庆的廉租房可出售的消息一出，立时引来市民的关注，那么昆明市的情况又是怎样？是否也存在先租后买的情况？  
　　
　　从2009年开始昆明就有过相关的讨论，而且这样的讨论一直没有断过，昆明市住房保障局局长王冕一告诉记者，“昆明市的廉租房是不准出售的。”  
　　
　　而事实上，自2009年8月，云南出台了《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》后，同年底昆明也随即出台了《昆明市实行廉租住房先租后售的实施意见》。  
　　
　　该份意见，就昆明的廉租房的出租对象、申请流程、销售后的管理等方面做了规定，其中在廉租房的出售价格上，昆明制定的售价是不得低于房屋建筑成本的70%。就这份意见来看，昆明对廉租房出售的规范比较简略。  
　　
　　不过这一意见从出台至今，昆明也没有廉租房出售成功的案例。2007年，昆明嘉立诚房地产经纪公司曾对外挂售过幸福家园小区的廉租房，因属于私自行为，后被严格查处。此外，2009年4月份，昆明也曾因廉租房出售问题，引起广泛的争议。“之后，廉租房出售的事情就一直被搁置。”王冕一说。  
　　
　　此外，他说道，“现在市场的需求量是远远大于供给量的，如果把政府有限的资源（廉租房）短时期就进入市场，一方面会对市场造成一定的冲击；另一方面政府资源有限，我们更希望能够保障这个群体的基本权益。”  
　　
　　“但如果这个资源是在政府手中，就可以保证在一部分人生活状况发生转变之后，让新的一部分人能够享受这个资源。昆明市的地形地貌条件的限制，决定了昆明的土地资源是十分稀缺的。也正是考虑到这些因素，所以从2009年到现在都没有出台具体的细则。”  
　　
　　在接受记者采访时，王冕一也表示，在短期内，昆明并没有“先租后售”的计划，目的就是要把有限的资源尽量掌控在政府手中。  
　　
　　在对廉租房租户的管理上，昆明也比较严格。“昆明每年都会对住户资格进行审查，如是发现不再满足租住条件的，就要进行清退，租户也可以申请短时间的延期，延期内按照市场价收取租金。”王冕一说道。  
　　
　　另外，据他介绍，目前昆明市已经开工建设和建成的廉租房达到7万套，今年还将建设4000套。

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　　比比看：租和买，哪种划得来  
　　
　　鹤庆  
　　
　　50平米：租70年6.7万元买下来约10万  
　　
　　以鹤庆为例：租户按租住一间50㎡的廉租房计算：  
　　
　　租金支出：若租户每个月按房租80元（实际不到80元）计算，70年的时间里，租住廉租房需要花费6.72万元  
　　
　　购买支出：若廉租房价格按2000元/㎡计算，租户购买一间廉住房需要花费10万元。  
　　
　　昆明  
　　
　　30平米：租70年仅2万元6万就能买下来  
　　
　　昆明以幸福家园为例：租户按租住一间30平米的廉租房计算：  
　　
　　租金支出：租户每月缴纳房租24元，70年的时间里，租住廉租房需要花费约2.02万元  
　　
　　购买支出：若廉租房价格以2000元/㎡计算（依据当时昆明市投资5700余万元，启动了3万平方米廉租房建设工作大致推算），租户购买一间廉租房需要花费6万元。  
　　
　　廉租房买卖流程  
　　
　　第1步审核  
　　
　　保障对象资格审查  
　　
　　第2步买房  
　　
　　保障对象交清购房款、房屋维修资金后，即可办理《房屋所有权证》，购买的廉租住房为有限产权。  
　　
　　第3步昆明论坛  
　　
　　办理《房屋所有权证》，《房屋所有权证》“附记”栏中需注明“廉租住房”、“有限产权”字样和准予上市交易的时间  
　　
　　第4步条件  
　　
　　在办理《房屋所有权证》后，5年内不得上市交易。因特殊原因确需转让的，要由主管部门按购房人原实际支付购房款，并给予同期银行贷款利率单利结算利息的方法回购，用于补充保障性住房房源。  
　　
　　第5步出售  
　　
　　办理《房屋所有权证》后居住满5年，且住房条件改善的，经审查批准，原产权人交纳土地使用权出让金后，办理《国有土地使用证》，即可上市交易。  
　　
　　第6步退保  
　　
　　将所购廉租住房上市交易的家庭，不再属于住房保障对象，不得再次享受保障性住房政策。