商业地产革命 昆明楼市刚需主宰住宅市场

长春山

　　商业地产革命 昆明楼市刚需主宰住宅市场 4月15日，为期5天的2013年云南地产文化节(昆明)春季房地产展览交易会落下帷幕。据组委会统计，本届春交会房地产行业共接待234931人次，意向签约805套。与2012年春交会意向成交的778套相比，今年的意向成交情况比去年稍好。不过，今年有64家企业携98个楼盘参展，也比去年多，参展楼盘创历届新高。  

　　虽然春交会的表现“年年岁岁花相似”，但在市场潜移默化的作用下，还是有些变化值得各界关注。  

　　房价抬头，优惠力度有限  

　　参考昆明主城区参展楼盘所能提供的住宅的价格，不得不说，房价在往上走。与去年秋交会相比，以广福路、彩云北路沿线的楼盘为例，经过那波降价潮，每平米7千多的价格比较常见，甚至有些已经到了每平米6千多元。但今年的春交会上，同地段的楼盘，除极个别外，价格普遍都到了每平米8千多到9千多元。  

　　并且，各楼盘在春交会期间优惠力度也很不给力，大部分给出的优惠都在1%-3%左右，只有昆明玉器城、名匠誉峰等极少数楼盘给出了5%以上的优惠。  

　　城市综合体更成集合之势  

　　尽管昆明“满城都是综合体”已经是路人皆知的现实，但春交会上综合体楼盘展出的数量之多还是让各界惊讶，98购物参展楼盘，综合体将近40个，从俊发盛唐城到七彩云南第壹城，从联想科技城到公园1903……综合体不仅多，体量还大，百万平米以上体量都比较常见。  

　　众多综合体，让购房者对于配套物业等的选择空间都大了，但是对风险意识也提出了较多的要求。  

　　房企多盘联展，扩张声势浩大  

　　本届房交会，还有一个非常值得关注的现象，就是各大房企多盘联展造势，在参展的64家房企中，有15家房企有多个楼盘同时展出。其中，俊发地产11盘联展，是参展楼盘最多的房企；奥宸地产5盘联展紧随其后，云南中原实业则是4盘联展，中豪商业集团、昆百大集团、昆明佳达利、中昆投资、千益丰（企业）集团等都是3盘参展。保利、中海等外来房企也有两个以上楼盘展出。  

　　不过，万科、万达、恒大、龙湖、中航、蓝光等很多外来房企缺席春交会，也让业界在营销创新方面有了思考：已盛行届十年的房交会究竟还能不能适应新的市场形势下楼盘的促销要求？  

　　与时俱进，二维码登录春交会  

　　不得不承认，房企行销也是与时俱进的，在今年的春交会上，喜欢玩电子移动设备的时尚一族肯定会关注到一个变化，那就是很多楼盘在展台显眼的位置放上了二维码的告示牌，像新亚洲体育城7期星宇园、凯旋利等等，扫一扫，楼盘信息全知道。  

　　此外，历届春交会都少不了名车来助阵，但在今年，保利的坦克和大炮也出现在春交会上，吸引了众多市民的驻足围观，不知往后会不会有战斗机开进房交会呢？  

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　　主流媒体联播：33位业界精英论道  

　　今年的春交会，还有最大的一个看点，那就是由都市时报、云南电视台、昆明信息港三大主流媒体联手打造的“与地产精英现场论道”大型联播互动活动，33位地产精英现场论道，畅谈大势、昆滇楼市以及对昆明房交会的看法，在业界引起强烈反响。  

　　同时，包括免费派送《诸神之战》特刊、联播春交会在内的都市时报地产周刊“五重奏”在房交会现场奏响媒体最强音，通过置业大调查、春城置业会等形式，倾听购房者心声，与市场更贴近，获业界和市民一致好评。  

　　云岭星华房地产开发经营有限公司总经理陈明强：对市场充满信心  

　　云岭·星河庄园以别具匠心的英伦风格高端住宅吸引了购房者关注。现在昆明滇池附近的都是高端别墅群，但我们推出的8层电梯洋房，大小在70平米-170平米之间，有着非常高的实用性，而且我们的户型舒适性更高，我们对市场还是充满了信心。  

　　云南实力集团有限公司营销中心总监李勇：一起做大市场蛋糕  

　　目前国内很多一线城市各大品牌房企纷纷进入昆明，对本土企业来说是好事。昆明市场需要更多品牌开发商的出现，我们和外来企业之间是一种竞合关系，都有个相互促进的过程，市场要靠大家一起来努力，只有共同发展、相互促进才能一起做大市场蛋糕。  

　　云南恒丰祥集团房地产管理中心总经理吴宇力：东南亚商旅目的地  

　　密湾文化旅游小镇是云南恒丰祥投资集团公司进军大理的又一力作，集观光、休闲、度假、购物、生活、体验、商务为一体的旅游综合体，一个以文化体验为主的东南亚旅游购物中心，未来将会成为世界盛名的东南亚商旅目的地。  

　　金成矿业集团房地产开发有限公司总裁谢利民：必须走差异化路线  

　　人民路壹号广场凭借168米高度写字楼将成为云南最高全钢结构的大楼。占据主城一、二环之间的黄金区位，周边学校、医院、地铁等设施齐全，面对片区内大盘林立的局面，雄厚的资金支持，让项目拔高定位，走出差异化路线，成为片区内的高品质楼盘。  

　　昆明凯旋利投资有限公司董事长李玉明:填补汽车主题空白  

　　凯旋利车博汇集餐饮、娱乐、休闲、酒店、商务会晤等多业态为一体化的汽车主题购物中心形式也是目前云南唯一的，对于云南房地产市场而言，将会填补产业地产上一项空白。  

　　云南云安房地产开发有限公司总经理罗毅：房企扩张开始  

　　经过一轮轮的政策调控洗礼，让昆明楼市进入了新的竞争时态。实力房企开始在城市版图中进行新一轮的扩张，这样的环境下，2013年的昆明楼市比较值得期待。而且可以因为高性价比因素，减少不必要的投入。  

　　昆明联想科技城营销总监蒋锋：打造一生之城  

　　联想科技城作为科技驱动型城市综合体项目，建成后将成为昆明主城核心区唯一的品质生活、购物休闲、商务办公、创业孵化全配套的“一生之城”，将是未来昆明主城区发展最快、最便捷、面貌最好的城市新中心。  

　　中昆投资有限公司董事长安少红：校区改造多赢路线  

　　现在房地产处于一个稳步向上走的阶段，我们对昆明的市场很有信心，昆明的老校区需要改造的很多，我们也在尝试探索更好的进行校区改造这条路，这是一个多赢的模式，不但提升教职工居住环境，同时也促进城市发展，提升生活水平和质量。  

　　昆明鼎杰房地产副总经理王震宁：优秀企业才能留下  

　　由于房地产行业发展良莠不齐，政策转向，开发商从住宅转向商业，但是大家都没准备好，如何做商业，如何运营都还处在迷惘阶段，在这样的竞争环境下，肯定会死掉很大一批企业，只有真正优秀的才留得下来。  

　　大理金石房地产开发有限公司副总经理马建宇：大理的浦东区  

　　大理海东开发于2010年正式启动后，所在区域的市政配套，教育资源配套已逐步完善。相信大理海东方将会类似于上海浦东区的发展速度与规模，带给大家一个成熟、完善、高端的休闲住宅区。

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　　昆明红星美凯龙置业有限公司营销总监郑岚：“双贸”拉动红星成长  

　　红星地产有20多年的商业运作团队，是我们区别于其他商业地产的核心竞争力。红星地产从最初的起航运作，就在规划建设一定住宅业态的同时，致力于自身优势商业地产的运作，并开辟了商业地产‘双贸拉动’的商业模式。  

　　云南龙宇房地产开发有限公司总经理助理关德明：“小阳春”到来  

　　虽然今年3月出现了地产小阳春，往年是由于市场复苏，今年却是国家的严控政策导致的小阳春，行业称之为被动小阳春。不管是主动还是被动，开发商都乐于见到小阳春，利用这个节点吸引购房者，满足购房者的心里变化。  

　　国福房地产开发集团有限责任公司副总卢金玉：主打刚需市场  

　　面对80,90后这些新生代刚需型购房人群，国福现代城无论从产品设计还是后期运营都考虑到满足年轻一代的需求。虽然现在国五条出台，但是关于昆明的细则还未正式出台，况且对于我们的一手房市场应该没多大影响，对市场我们还是很有信心。  

　　云南蓝光和骏房地产开发有限公司总经理助理蔡勇军：产品让人买得起  

　　好房子不仅是质量好、服务好，更是让购房者买得起，住得放心。尤其是品牌房企开发的高品质项目，选择这样的产品，居民的精品住宅需求不仅在实用性、生活品位等方面都有体现，而且可以因为高性价比因素，减少不必要的投入。  

　　奥宸地产（集团）有限公司副总经理袁浩斌：市场在回归  

　　虽然政策有很大不确定性，但是宏观来看，政策调控已经没有前一阶段的频繁，另外，它是面向整个房地产市场的，多年来的调控，没有让购房者失望，反而让他们更加"坚强"，而且，从购房者目前的市场应对力来看，整个群体也更加成熟冷静。  

　　云南锦康投资开发集团有限公司营销总监赵瑜：  

　　项目后期的建设，基本是前期市场反响的一个完善过程。这些都是前期用户的体验结果，他们将自己的体验传达给身边的亲友，品质好不好，环境好不好，服务好不好，一系列的肯定，都将成为企业品牌核心发展的动力。  

　　至祥置业（昆明）有限公司董事副总经理黄雷：国五条还悬而未决  

　　虽然"国五条"和各个地方的相应"细则"都出台有一段时间了，但根据以往的经验判断，"国五条"还有一只"靴子"悬而未决，这种局面很容易造成市场的不安。因此，2013年的市场预计会出现一个"先冷后热"的局面。  

　　云南宏澳投资有限公司金恒财富广场项目案场经理王雯：拔高北市新高度  

　　高端商业项目，一定要占据城市中心地带，拥有核心的交通区位环境、高端物业聚集、城市精英阶层办公首选。随着大型企业、优质投资客的进驻，金恒财富广场也将和昆明广场、俊发中心、欣都龙城等高端物业一起拔高北市区的商业新高度。  

　　云南云旅房地产开发有限公司策划总监杨鑫：严把质量关  

　　云南饭店作为云南市民关注的昆明老建筑重建项目，目前，项目进行顺利，已进入到建筑方案设计阶段。建成后的云南饭店将成为昆明主城区高端城市综合体，并以其强有力的市场竞争能力和创新能力成为昆明的新地标。  

　　昆明海伦堡房地产有限公司副总邹晶：辐射西南三省  

　　海伦堡未来将以昆明为中心，辐射西、北、经开区以及周边地州和贵州、重庆等西南三省。针对不同的区域，不同的业主，海伦堡给出一些人性化的服务，从产品设计到研发，都会做出一些微调，以便满足不同客户的需求。  

　　昆明佳达利房地产开发经营有限公司营销总监丁桂华：巫家坝的幸福名片  

　　这一次房交会，佳达利主打的别样幸福城项目为了能让购房者感受到幸福，我们特意在项目现场准备好了幸福午餐，全部是由我们员工亲手做的，就是希望在房交会上看上我们项目然后坐车来我们项目现场的人能感受别样的幸福。  

　　斗南花卉产业园区常务副总经理董瑞：没有人能拒绝鲜花  

　　过去的老斗南虽然规模大，市场占有率超过70%。斗南花卉产业园区的建成，将围绕鲜花的品质升级及附加产业做标准化的生产，要深加工做出新的特色，以鲜花为主导，打造特色产业园区，让鲜花增值，同时也让我们的花农和商户受益。  

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　　昆明银海房地产公司营销中心总经理助理宋畅：展望南市区  

　　今年还将在樱花语边上亮相一个纯商业的项目，目标定位正是由于该片区的商业商务配套缺失，可以说广福路是银海的主战场，会展经济将会是未来这一片区不可忽视的力量，另外随着昆明发展重心南移，未来这一片区的价值也不言而喻。  

　　昆明玉泰房地产开发有限公司客户总监陈晓丽：一环内更接地气  

　　西尚林居良好的地理位置和风景优势，突破传统别墅远离市区的模式，让购房者不但能感受别墅的高端生活氛围，同时也能享受市区的便利生活，是昆明罕见的市中心别墅群。距城市中心商圈仅5分钟车程的半径距离，让城市人居生活更接地气。  

　　云南长水航城开发建设有限公司总经理助理陈卓：楼市3D时代来临  

　　长水航城作为云南民航生产生活配套区域中最大的一个综合体开发项目，将昆明原有的“2D”扩展到“3D”，借助周边的泛亚经济圈、滇越铁路，形成三位一体的立体机场城市，最大限度发挥空港经济圈的桥头堡作用。  

　　新都昌地产集团营销副总张志宏：引领商业地产革命  

　　此次亮相房交会的呈贡行政中心新都昌广场和滇池路新都昌广场两个项目，是新都昌地产集团正在开发建设的项目，滇池路新都昌广场项目采用了三层首商业设计模式，这将为今后昆明商业地产的设计带来一次革命。  

　　云南铭泰房地产开发有限公司副总经理刘镇纲：产品更加精细化  

　　今年房交会开发营销手段推陈出新，比去年更热闹了。2012年房地产市场经历了一轮真正的洗牌，2013年洗牌的结果就已经非常明显了，产品更加精细化、人性化、差异化，同时市场也会朝着更加健康的方向发展。  

　　云南仁泽地产开发有限公司策划经理顾睿：城市置业3.0时代  

　　滇池湖畔的西南海项目为市民带来的不仅是一个中高端楼盘项目，更是引领城市置业进入到一个理性回归的3.0时代，城市重心已经不只是在市中心，而是向整个环湖区域发展，一个新的滇池时代即将到来。  

　　云南堃驰房地产开发有限公司营销策划部经理李恒：新环滇时代来临  

　　目前昆明地产又进入到了一种“新环滇时代”，同处滇池版块的1903项目正是带着自己的特色和亮点—800亩公园建筑集群亮相于滇池度假区。公园1903整合添加一些新的理念和构想，把公园的理念和文化传承的更久远。  

　　诺仕达集团企划总监彭雨:呈贡新区的强心针  

　　诺仕达集团在呈贡打造的七彩云南第壹城与其说是南亚风情第壹城的升级，不如说是对南亚风情第壹城的颠覆和创新，将给大家带来不同于南亚风情第壹城的生活方式的创新和颠覆，为呈贡新区商业氛围注入一剂强心针。  

　　云南乾泰投资有限公司营销总监钟迪：保留原生态气息  

　　老城中心，历来都是一个城市经济文化的核心区域。对一个片区的提升，并不单纯是外观环境，更多的是保留它的生活气息，提升居民的生活品质。城市人居最本真的理念，莫过于尊重城市本来的生活氛围，在这个基础上，以新的姿态完成新的生长。  

　　昆明和谐房地产开发有限公司副总经理马智泉：优势5年后显现  

　　阳宗海有着独特的区位优势，这样的优势会在5年后才能体现出来。汤泉盛景则定位为大众亲民的旅游度假小镇，走的是差异化路线，以当地风土人情为主导的大众化消费模式，成为真正意义上的旅游小镇。  

　　云南腾俊国际物流有限公司营销策划经理聂鹏：以产业眼光看物流  

　　这是一个新兴的地产业态，我们可以"跳出物流看物流，跳出商贸看商贸"，这其中的关系很巧妙。腾俊国际陆港将推出集"展、供、销、储、运"于一体的国际商贸采购中心，打造"大通道、大物流、大商贸"三位一体的产业新城。