昆明国五条出台 过户锐减房价下调0.58%

暗香残留

       昆明国五条出台 过户锐减房价下调0.58% 中国指数研究院昨日发布了3月中国房地产指数系统百城价格指数，从统计情况来看，在此次被纳入统计范围的全国100个城市里，有84个城市环比上涨，16个城市环比下跌，其中昆明房价样本平均价格较2月份下调0.58%，环比跌幅居全国第五。  

　　数据显示，上个月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06%。这是自2012年6月连续第10个月环比上涨，涨幅比之前一个月扩大0.23个百分点；同比来看，价格连续第4个月上涨，涨幅继续扩大。在全国房价同比环比齐升的情况下，3月昆明房价样本平均价格却环比下跌0.58%，比起2月份来，每平方米下跌48元。  

　　在房价呈下行态势的情况下，昆明商品房成交量不降反升。尽管3月30日、31日由于昆明市房产信息网网站故障使得这两天商品房成交数据缺失，然而3月1日至29日的成交量就已明显赶超2月份的交易水平。根据昆明市房地产信息网的成交数据统计，1月1日至29日昆明主城四区及呈贡区共成交各类商品住房6943套，日均成交套数为239套。  

　　对于眼下昆明楼市“量升价跌”态势形成的原因，业界人士认为，由于2月份的成交量基础低，造成成交增长的印象，实际绝对数值不算高。而且随着地方公布实施细则、陆续落实政策后，下一阶段市场或不具备持续放大的可能性，因此，未来楼市交易量和房价走势将更趋理性、以稳为主。另外，在目前昆明楼市呈现以刚需为主支撑市场的均衡状态下，保障性住房供应量增大，其中公租房的供应量会明显增多，也有利于供求平衡及价格趋稳。  
      
　　昆明版“国五条”细则出台后，并未提及二手房交易按20%征税的问题。昨日从昆明市房产交易中心获悉，目前征税方式跟以前一样。截至昨天上午10点半左右，税务窗口成交量只有20份，单天办理人数估计比之前下降了90%。  

　　如何计征个税，昆明仍是“二选一”  

　　此前国家公布的新“国五条”明确表示转让二手住房按差额（扣除相关税费）征收20%的个人所得税，前段时间北上广地区的新“国五条”细则也对此作出规定，不少昆明房主都忙着赶在新“国五条”地方细则出台前，抓紧办理房屋过户。  

　　张先生还有尹女士八点半就赶到了房产交易中心，因此还不知道昆明市新“国五条”细则已经出台且并未涉及征收20%的税。“20%的税影响相当地大，我之前一直非常担心房子无法脱手，这几天赶紧降价了。”尹女士介绍，自己的房子如今已经卖出去，但价格比之前下降了五六万。  

　　据现场的办理情况来看，火爆场面已经消失，每个办理点人数都不多，市民无需排队。房产中心税务窗口的工作人员表示，目前并没有接到关于新“国五条”细则的具体实施要求，因此还是按照2006年12月21日出台的《个人转让住房所得征收个人所得税管理办法》和《个人转让房地产土地增值税征收管理办法》执行：凡是能够提供原购房价格证明的，个税征差额的20%和1%的土地增值税；不能提供证明的，个税交纳额为交易总额的1%以及1%的土地增值税，税率为政策规定的最低限。  

　　之前规定的房价总额1%或按转让所得（差额）20%“二选一”征税，这也直接影响了交易量的多少。上午10点半左右，该工作人员所在的税务窗口只接受了市民提交的20份单子。“今天办理人数起码下降了90%。”他说。  

　　3月起限购查询审核更严，明确规定收复印件验原件  

　　在昆明市房产交易中心了解到，办理二手房过户需进行限购查询，要求交购房家庭情况登记表、结婚证或婚姻情况证明以及户口本以及家庭状况证明。  

　　与以往不同的是，现在不仅需要交相关证件的复印件，并要求携带原件进行检查。“其实限购查询是自2011年限购令出台之后就有的，只是从3月份开始，查询实行电子录入，因此要求市民必须带上证件的原件”，一位办理限购查询的工作人员表示，以前要是实在没带原件也没事，可以手工录入。  

　　“限购查询主要是看户头下面到底有几套房，但是审核得很严。”当时正在办理限购查询的方先生说。另一位前来办理限购查询的方先生，带齐了所有的证件，但提交资料的时候，却被告知下次再来办理。“他们跟我说需要补交五险一金的资料，我还得回公司开，这也太严了。”方先生说。另外，除了提交相关证件的复印件之外，市民还需填写一份声明书，表明承担超出限购房产的一切后果。  

　　专家解读：今年昆明新房价格涨幅难超10%  

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪认为，对20%的所得税征收问题，昆明没有做出具体规定，可能是由于目前技术上还存在着一些困难，并且税务部门的细则还没出来，后续问题应该还要与税务部门进行一定的对接，细节上还有待确定。  

　　另外，张洪表示住房价格涨幅低于人均可支配收入增幅，这一点是很合适的，充分考虑到了居民的承受能力，但具体的目标有待细化，也就是说具体低多少还需要研究。一方面，新房价格涨幅须低于可支配收入增幅，这个原则是对的，但另一方面，昆明市两会虽提出城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长15%以上。但住房价格涨幅不可能涨到15%那么高，2012年涨幅才在3%，对比2012年，估计2013年出现上涨的话的涨幅不会超过10%。

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　　昆明版“国五条”细则解读：预售方案报价过高不发许可证  

　　3月31日，昆明市政府办公厅发布了《关于做好2013年新建商品住房价格稳定工作的通知》，即昆明版“国五条”细则，明确提出了2013年度新建商品住房价格控制目标为确保全市新建商品住房（不含保障性住房）价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。针对这一控制目标如何实现，记者昨日采访了昆明市住房和城乡建设局相关负责人。  

　　控制目标考虑了物价因素  

　　据介绍，新建商品住房价格控制目标计算的参照标准，是采用当年度城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅，作为公布的房价控制目标的数值依据。城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅，考虑了物价因素，客观反映了家庭支付能力的情况和广大购房者的购房能力（当年度城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅以国家统计部门发布的数据为准）。  

　　制定和公布昆明市年度新建商品住房价格控制目标，是贯彻落实文件精神的体现。在此之前，昆明曾于2011年出台过年度新建住房价格控制目标，即：2011年全市新建商品住房年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。  

　　与过去相比，本次目标的对象为新建商品住房（不含保障性住房），而且没有与GDP、人均可支配收入增长幅度比较，扣除了CPI上涨因素，是与城镇居民人均可支配收入实际增长幅度比较。  

　　采取五项措施控制上涨  

　　为了确保年度新建商品住房价格控制目标的实现，控制商品住房价格上涨，昆明市将主要采取五项措施。  

　　一是加大普通商品住房用地供应，确保商品住房用地总体供应充足，2013年的商品住房用地供应量原则上不低于前5年平均实际供应量。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对保障性住房用地没有完全落实的县（市）区，不再提供其他房地产开发建设用地。  

　　二是加大保障性安居工程的供地、规划、建设、管理力度，确保年内开工建设保障性住房4.26万套，基本建成4.5万套，续建13.45万套，新增发放廉租住房租赁补贴1.5万户。并进一步加快健全住房保障制度，坚持政府主导、政策扶持，引导社会参与的原则，多渠道筹集保障性住房房源，加强保障性住房管理，逐步构建起一套有效的保障性住房建设和管理制度，满足住房困难家庭的基本需求。  

　　三是进一步加强房地产市场监管，稳定市场预期。加强商品房（预）销售行为监管，继续严格施行商品房销售明码标价、一房一价备案管理规定，引导房地产开发企业理性定价，严格按照申报价格对外销售。对房地产开发企业预售方案报价过高且不接受发展改革、价格部门指导，住房城乡建设部门不予核发预售许可证。  

　　严肃查处房地产开发企业和房地产中介企业的违法违规行为，加强房地产企业信用管理，建立诚信制度。国土资源、发展改革、规划、城市管理综合行政执法、住房和城乡建设等相关部门将进一步研究联合执法机制，抓紧清理闲置土地工作，对房地产违法违规行为，要及时坚决予以纠正和严肃查处。  

　　四是建立完善房地产信息系统，加强市场监测。将大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，加强房地产市场监测，建立房地产市场运行分析制度。  

　　五是执行差别化住房信贷政策、房地产税收政策、商品住房限购措施、合理引导住房需求、遏制投资和投机性购房。