二手市场新政利好有限 昆明中介热衷转型一手代理

xiangfang

3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合下发了“关于个人住房贷款政策有关问题的通知”全面下调贷款购房首付比例，通知最重磅的内容是二套房商贷首付比例降至4成，另外，二套公积金贷款首付比例降至2成。

与此同时，传闻已久的二手房营业税减免的政策终于落地，即购买2年及以上普通住房对外销售免征营业税，非普通住房差额征收营业税；不足2年的住房对外销售，全额征收营业税。但对于新政的出台，也有业内人士表示，“新政对于二手市场拉动作用相对有限”。

新政利好改善需求

对于二手房营业税免征年限“5改2”政策的出台，业内普遍认为将有效带动二手房市场成交量的上涨，但也有专业人士指出，二手房交易政策门槛的放宽，在带动市场活跃的同时，也将对二手房的交易价格起到一定的拉升作用，而这很有可能成为抑制二手房成交量的重要因素。

对此，昆明肇弋房地产营销机构总经理宋燕丁表示，从两会政府工作报告可以看到，支持改善型置业需求成为今年地产调控的一个重要方向，二手房交易营业税起征年限的缩短，将起到鼓励普通民众合理换房需求的释放，再配合日前央行降低二套房贷款首付比例的政策来看，二套房，尤其是品质相对高端的改善型二套房置业门槛大幅降低，

同时，宋燕丁还指出，本次二手房交易税费的调整并未涉及二手房交易税负最重的个人所得税，目前这一税种的征收标准是，5年以内房产交易差额征收20%，房产满5年且为家庭唯一住房的才会免征。二手房交易个税未如预期一样与营业税同步下调，无疑将会在一定程度上影响到对于二手市场交易量的拉动力度和效果，也说明在二手房政策上，中央仍以支持自主和鼓励改善型换房需求释放为主要目的。

可以预见，随着新政的出台，二手房市场挂牌量将明显上涨，而由于根据成交金额征收的营业税门槛下调，二手房价格自然将随之上涨。但这将抑制二手房市场的实际成交量，且受新房市场利好政策的冲击，相对较高的性价比将使更多购房需求流向新房市场，在这样的市场环境下，已经开始联动一二手房销售业务的二手中介，更将向新房代理销售领域倾斜。

“一手中介”转型爆发

的确，受市场下行的影响，新房市场萎缩直接冲击了二手房成交，房屋租赁业务更遭到电商网站的分羹，中介机构的传统利润空间被严重挤压，促使中介机构必须拓宽业务渠道、转变盈利模式，而已经拥有多年市场实践经验的“一二手联动”营销模式，自然就成了地产中介转型的重要方向。

今年初，昆明最大的二手房中介机构荣城地产，与本土房地产营销代理机构瑞景地产联手打造的新房代理公司，房联通地产正式成立。无独有偶，3月10日，海伦国际联合荣城、新亚、瑞景等多家房产中介结构的千人销售联盟正式誓师，而这也成为昆明二手中介机构今年“一二手联动”销售的最大手笔。

不仅如此，为了拓宽销售渠道，中介机构庞大的客户资源及营销渠道也日益受到地产商青睐，不仅一手房代理团队和中介营销团队坐镇项目售楼部同时推售房源的情况屡见不鲜，中介机构多元化的街头派单、CALL客拓展，以及联合电商机构的网上销售等营销方式，都为中介机构分食一手房市场“蛋糕”提供了保障。

宋燕丁表示，房产中介“一二手联动”的营销模式虽然已不再新鲜，虽然目前有利好政策托市，但整体市场并不乐观，中介机构强大的分销网络和客群渠道资源，能够为楼市销售带来有效拉动，更重要的是，随着中央“救市”政策的相继出台，新房市场将最先复苏，快速抢占一手房市场的销售代理份额，并同时涉足一二手房市场也是中介机构转型的必然。

立足二手房业务板块向新房市场跨越，在保证中介机构业务利润活跃的同时，也能够最大限度地发挥中介机构在营销渠道及客群基础方面的突出优势，避免陷入二手房业务优势殆尽又无法分羹一手房市场利润，最终被市场淘汰的尴尬境地。

宋燕丁分析认为，随着房地产销售行业准入门槛的不断降低，“一二手联动”其实早就已经成为房产中介机构业务板块中公开的秘密。而且，中介机构多年来的地产营销经验和渠道资源整合能力，也让中介机构进军一手房市场成为必然，但相比传统的新房代理机构，二手中介涉足一手房市场，似乎更像是一种为求自保的被动转型。

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