昆明楼市：成交腰斩 首付下调

呈贡仙子

[导读]或许现阶段低迷的市场环境下，只有通过定向开发项目的集中成交签约，才能有效拉动昆明楼市成交量的有效上行。

楼市成交

据腾讯房产统计，上周（4月6日—12日），昆明楼市各类商品房共成交1546套，相比前一周（3月30日—4月5日）少成交1411套，环比下降47.72%，150035.9平方米的相比前一周减少123852.43平方米，环比下降45.22%。

上周成交数据

相比前一周，上周昆明楼市日均成交量仅220套，比前一周每天至少少成交202套房源，而97.05平方米的套均成交面则相比前一周每套成交房源面积增加近5平方米。成交方面，上周昆明楼市成交量出现近5成的巨大跌幅，则是由于上周没有像金山小区集中成交的项目出现。

腾讯观察：或许现阶段低迷的市场环境下，只有通过定向开发项目的集中成交签约，才能有效拉动昆明楼市成交量的有效上行。

新增预售

上周，昆明市住建局分别向领东山语城·湖山名苑和实力壹方城2个项目发放预售许可证，2个项目共为昆明楼市新增62354.56平方米预售面积，但相比前一周，上周昆明楼市新增预售面积减少76084.96平方米，环比下降54.96%。

上周预售证发放

腾讯观察：新增预售面积的大幅下滑，无疑说明昆明楼市为促进市场去化，控制市场新增供应的力度正在持续收紧。

一周精彩

上周，国务院新闻办公室举行政策吹风会，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，随着国际经济状况趋于改善，以及国内改革和稳增长政策效应开始释放，预计经济下行压力将逐步缓解，若不出现较大意外冲击，全年有条件实现7％的经济增长预期目标。

余斌说，去年下半年，中国经济从过去的高速增长转向中高速增长，呈现出需求下降、大宗商品价格下降、企业去库存压力加大等情况，这些因素相互叠加，导致短期经济下行压力增加。

余斌认为，目前房地产市场出现大幅度波动，政府出台相应的政策，并不是让房地产重新回到高增长轨道，而是促进房地产市场软着陆。在未来很长一段时间，房地产投资增速将会在7%~8%的水平上。“为什么说是7%~8%呢？我们预计未来中国经济增长在7%左右的水平，GDP增长7%左右，就意味着城乡居民收入增长达到7%左右，购买能力会保持这样的收入增长，再加上每年城镇化水平提高大概1个百分点，这两个因素加在一起，可以支撑未来房地产市场、房地产投资7%~8%的增长速度。”

腾讯观察：从近期不断出台的中央救市政策不难看处于，虽然已经转入低速增长时代，但作为曾今的经济支柱产业，现阶段来看，中央不会放弃房地产。

上周，云南省统计局对外公布了今年前两个月云南经济运行情况报告。从数据来看，全省经济运行平稳，全省社会消费品零售总额达759.63亿元，同比增长7.4%。值得关注的是，全省房地产（专题阅读）开发企业购置土地面积199.14万平方米，同比下降25.7%。

房地产方面，2015年1-2月，由于受地产市场大环境的影响，全省房地产开发投资239.49亿元，同比增长7%，增幅比去年同期上升4.3个百分点。

其中，商品住宅投资完成158.77亿元，同比增长10.9%，增幅比去年同期回落13.2个百分点；商品房屋施工面积为16175.88万平方米，同比增长13.5%。其中，新开工面积333.21万平方米，同比下降48.1%。土地成交价款34.64亿元，同比下降45%。

腾讯观察：从数据来看，卖地收入下降及开发投资规模增速的下滑，无疑说明云南楼市也已进入低速增长期。

自今年3月1日起，云南省放开了非保障性住房级住宅小区停车服务费等多项服务价格，实行市场调节价。如今物业管理费放开一个多月，物管费上涨趋势也成为市民关心的重点。

上周，发改委价格处蔡处长介绍，此次放开的物业管理费价格，针对的是成立了业主大会的小区。未成立业主大会的小区仍按政府指导价执行，分等级收取，物业管理的服务费设上限。

据统计，截至去年4月前，昆明市共有小区2096个，有物业管理的小区1668个，注册登记的三级资质的物业服务企业679家，外来企业62家。但在2096个小区内，成立了业主委员会的小区仅有188个，比例不足9%。

同时，价格放开后，业主担心物管是否会肆意涨价。蔡处长表示目前根据工作人员统计，大幅涨价的小区很少，有的正在进行调整。“如果小区要涨价，首先物业管理公司拟定上调价格后，得先要业主和业主大会商定之后才能决定，不能单方面告知。业主大会同意之后，再上报给发改委价格处来备案。

腾讯观察：物业管理费定价机制的放开，并不是为物管公司提供涨价的空间，而是推动物管行业服务实力提升行业竞争机制的形成。

楼市焦点

上周，有媒体调查发现，紧跟着央行放宽二套房贷政策的脚步，工商银行、招商银行、邮政储蓄银行等多家在滇银行宣布调整二套房贷首付比例，从此前60%降至最低40%。这意味着，购房者即使首套房贷尚未还清，再买二套房首付也只比首次购房多付10%。

中国银行、招商银行、浦发银行、邮政储蓄银行均表示将严格执行央行和总行政策，二套房首付最低降至4成。邮储银行云南省分行房贷业务负责人表示，该行刚刚接到总行通知，近期内就会开始执行新政策，按照规定，首套房贷首付比例依然是3成，大部分客户维持基准利率不下浮，购买第三套房依然不能申请贷款。

但相比已经按照放点信这个执行的银行房贷业务，同样下调了首付比例的公积金贷款新政虽然已经落地一周，但昆明地区的公积金贷款仍依旧按照原来政策执行。目前昆明公积金贷款首付比例依旧按照首套房最低首付30%，二套房最低首付70%的旧规执行，且申请二套房公积金贷款利率将上浮10%。

腾讯观察：二套房贷款首付门槛降低的同时，贷款额度及月供压力的上涨是否真正能够带动楼市置业需求的释放，仍有待市场验证。

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