十八届三中全会能否让昆明房价降下来？

红土情

　　十八届三中全会能否让昆明房价降下来？为期4天的十八届三中全会于12日闭幕，对于万众期待的三中全会，能给我们带来什么惊喜，能否让房价降下来，这是很多人关心的问题。三中全会的改革，人们给予很高的期待，特别是房价的话题，特别关注。客观来说，房价走势这东西，并不好预测，但是可以做出一些分析。  

　　小产权房、集体土地流转、取消限购令等改革，都是人们关心的。有一些消息传出小产权房要转正，从而激起一些人投资小产权房的热情。据报道，国务院发展研究中心的“383”改革方案近日公布，方案提到在集体建设用地入市交易的架构下，对已形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量土地出让收入后，可以转变成商品房。  
      
　　调查发现，昆明的小产权房一般有两种，一种是建在远离城区、风景较好的市郊，而这些房子几乎都是多年前与乡镇签订购地协议后建设的。近几年，由于政策不明朗，已经很难再买到这样的地了。另外一种在城郊结合处的一些城中村区域，主要是多年前该地段还处于农村用地时，建房者与村里签订合同后建造的“筒子楼”或者“厂区配套宿舍楼”。  

　　对于小产权房的定义，昆明市国土资源局工作人员说，所谓“小产权房”，就是一些村集体组织或者开发商打着各种名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”，它并不构成法律意义上的产权，这类房产无法取得土地证和房产证。  

　　如果能够给小产权房合法化，就可以有效抑制高房价。特别是昆明，在西南地区的房价中属于较高水平，小产权房提供了来昆明打工的低收入者留在城市的机会。从某种意义上来说，小产权房在一定程度上起到保障房的作用。  

　　然而保障房在昆明却是另一番尴尬，保障房分配的公开、公平、公正一直广受诟病。子君村经适房就是一个很好的例子，甚至接手后就用于出租，经适房的另一个难题是领证难。子君村经适房某业主表示，“当年买子君村经适房时按照2100元一平方米出资购买，而旁边的世纪城当时才2300元一平方，还拥有完全独立产权。早知经适房现在领证难，还不如当时买世纪城划算。”  

　　可是现在“国土制”的约束下，农民土地只能给政府征用。很多时候，政府就从农民那里廉价购买土地，从而高价卖出去。从农民那里买的土地，可能就是几万元到10万左右一亩，但是转手出去就是好几百万元。  

　　而目前的现状却恰好相反，根据国家法律法规规定，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买小产权房，但屡禁不止。自1995年起，小产权房问题便逐渐显现，国务院也早在2011年就成立了由国土部和住建部牵头组成的清理小组，但清理工作一直难有进展。目前在全国大部分地区均已建起大量小产权房。  

　　其实，这种土地制度下，农民很多收益都剥夺了。由于牵涉到诸多复杂问题，最有可能的阻力来自于地方政府，因为这显然动了他们已有的蛋糕。土地改革只可能是一个渐进和长期的过程。政府会尽可能地尝试多种形式的试点，但不会马上实施"同地同价"原则。短期内农村集体建设用地直接入市、转变为城镇建设用地的难度也非常大。  

　　2003年前，中国土地供应量几乎是敞开，而这最近10年都是限量供应。其实，中国房地产政策的改革，应该回归到十年前，取消限量供应的政策，这才是解决问题的正道。按照昆明市2013年度国有建设用地供应计划，今年昆明市国有建设用地供应总量将控制在2308.29公顷以内，即3.46万亩，然而，截止到10月，昆明土地市场共有328宗地块推出，共完成供地18125.59亩，前十月共完成年度土地供应计划任务目标的52.35%，要完成剩余的47.65%的供地任务压力巨大。  

　　如果仍然限制土地数量的供应，那么就意味着昆明房价很有可能继续上涨了。