昆明地产市场洗牌加剧 并购成2015房企关键词

滇池卫城

据普华永道最新公布的并购报告数据显示，2014年中国地区企业并购交易创历史新高，交易量激增，达6899宗，金额达到4070亿美元，交易量和金额环比均激增55%，创历史新高。其中，2014年房地产并购交易金额达到44.4亿美元，随着房地产开发商不断寻找新的资金来源，房地产行业的战略投资者并购交易金额继续位列第一。

而对于2015年房地产行业的展望，报告这样写道：“我们预期将有大量因素来驱动2015年的房地产行业并购交易活动，包括集团重组、借壳上市、资金交易以及房地产企业的业绩增长需求等。房地产开发商将面临更具挑战的资金流动性问题。我们认为，2015年将会出现更多不良资产，尤其集中在二、三线城市。”此论在昆明前4月楼市得到充分证明。4月19日，华信资产宣布正式入主经典集团，与经典集团签订重组协议。

此外,早在今年1月就有传闻称，云南物流集团将接盘西南海项目，经过近4月个的等待，仍无音讯。直至4月29日，被称为“云南省国企骨干”的云南物流产业集团官网发布消息称，公司与云南中豪置业签署战略合作协议，拟战略重组云南中豪置业。

在2015年前4个月时间里，昆明楼市三大房企相继发生股权变动或传出易主消息，引发各界的高度关注。

其实，种种迹象表明，经历了快速发展之后，房地产市场调整、洗牌已在所难免，可当收购、重组、入股真实在身边频频发生时，我们仍然感慨这涅槃的阵痛。

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中大房企也易主更大限度发挥资源优势

回首昆明楼市，房企被收购或抱大腿已经不是新鲜事。从2012年8月20日，保利云南置业子公司——云南美城房地产开发有限公司拿下原美城国际地块（现保利昆明论坛），开始恒誉地产(金坤世纪)两次异手，最终落户金地，金成矿业收编了筑友地产(摩根道)，广东广电收编了伟佳地产(兰亭上锦)，中航地产入主五甲塘地王(中航云玺大宅)，昆明万科先后参股操盘浙联地产(云上城)、启鸿地产(金域国际)、俊发地产（魅力之城），星耀水乡改姓中信等等。“傍大款”似乎已经成为了中小房企生存的一大途径。

而今年，仁泽地产旗下西南海项目占地约2000亩，雄踞昆明滇池国家旅游度假区核心腹地；经典地产深耕昆明13年，旗下近十个经典系楼盘在昆明深入人心；而中豪置业更是以计划用地近12000亩，规划总建筑面积1000万平方米，总投资350亿元的中国·昆明螺蛳湾国际商贸城的西南旗舰商业航母之势为载体，成为昆明当之无愧的商业第一大盘。这三家在别人眼中本就是“大款”的房企出现变动，自然与之前的“傍大款”有所区别。

“往年来说，大部分的主动权在卖方企业，就是卖方有选择地退出，并非全盘抽离。但今年大部分要并购的企业，出发点是觉得在地产行业的发展空间不大了，所以选择全面退出。”亿翰智库上市房企研究中心主任张化东认为。

“其实有些项目被收购是意料之中的事情，因为这些企业被收购或重组都有着自身的原因。”云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研分析，首先这些房企在从宏观上对于房地产形势判断过于乐观，以至于大规模高速扩张，但是公司无论是团队亦或是资金实力都无法适应快速过快扩张的需求，从而导致被收购。这种现象特别容易发生在本土曾经较有实力的开发商身上，过去由于楼市市场较好，使得企业信心膨胀，更容易发生此类现象。

对此，业内专家分析，2012~2013年的昆明楼市，市场仍处于上行期，房企易主或寻求合作往往是由于开发项目单一，所以一旦该项目在销售或开发环节上出现问题，如规划设计上有硬伤、拆迁成本过高、运营能力不足或销售不利等情况，就可能直接导致项目建设资金周转困难，企业自身实力无法解决，便只有从经验更丰富、资质更过硬、资金更充裕的企业处寻求帮助。而到去年，市场进入下行期，易主或寻求合作的房企往往变成了那些有一定实力，在市场上行时扩张过快的企业。

他认为：“这些企业在市场好时大肆拿地，但突遇市场下行，融资和销售普遍受阻，开发项目越多就意味着更大的资金缺口，尤其是不少项目在开发之初规划了不少配套设施，尤其是大面积地主力商业配套，这些对资金要求高，又不能快速销售变现的部分更是为房企资金链增添了不可承受的负担。由此，配套起不来，影响住宅销售，而住宅销售不畅，就更没钱做配套，很多开发企业由此进入一个死结，债台高筑，只有寻求资金实力更强、运营能力更佳的企业接手。”

不难发现，在此前北京建工与华信资产的签约报道中，华信方面就表示他们已与华润、世纪金源、华谊兄弟、成龙动漫影城、东方文华酒店管理集团等签署了合作意向书，而与这些企业的合作都是为做好经典双城项目作准备，这也让经典双城的百万平方米商业配套恢复了生机。而在物流产业上优势明显的云南物流集团入主中豪螺蛳湾国际商贸城，则可更充分地发挥新螺蛳湾板块在综合商业中心、工业园区、仓储物流、电子商务为一体的四大业务模块上的优势，所以，业界普遍把这次合作看成是一次升级。

据云南物流产业集团官网透露，公司与云南中豪置业战略重组之后将整合各自优势资源，以稳定繁荣商贸城为重点，进一步优化市场业态布局，推进商贸城三期招商运营，着力拓展南亚、东南亚市场，努力将螺蛳湾国际商贸城打造成为云南连接全国，面向南亚、东南亚的国际商贸、物流中心。

行业集中度再提升并购、合作促项目涅槃重生

其实，楼市洗牌的话题已经说了多年，可直至今年，我们似乎才真正感受到了这次行业洗牌的力度。根据亿翰智库此前跟踪地产行业销售金额前十大上市公司的市场份额数据显示，去年前11个月以来，行业集中度加速提升，前十大的销售金额市场份额从2013年的13%提升到如今的18%，而该数据在2010~2012年期间一直位于10%~12%之间。市场行情下滑，大型开发商的业绩却保持增长，万科和绿地更是双双突破2000亿元，可见，并购整合不可避免。而Wind统计数据也显示，截至2014年年末，房地产行业完成并购和正在筹划并购的案例有203起，根据不完全统计，涉及交易金额达1886亿元。而在2013年有200起筹划并购的案例，涉及金额1083亿元，2014年同比2013年并购金额增长八成。

从2014年昆明房企销售面积排行榜也不难看出，2014年销售面积前十强房企占到昆明总成交面积的51.28%，而2013年这一比例仅为40.16%。其中，2014年销售面积前三甲房企（俊发、龙宇、万科）销售总面积更是占到了前十强房企销售面积总和的64.02%。十强房企超过一半的市场份额及销售前三甲房企超过六成的市场占有率，显示了行业集中度的不断提升，也从侧面验证了行业洗牌的加剧，为更多中小房企敲响了警钟。

昆明某方房企相关负责人表示，今年房地产行业已经进入“去最大库存化”周期，并仍处在“去杠杆化”周期，双周期的影响将引致房地产行业深度调整，其表现之一就是行业洗牌，强者恒强。因此，2015年或是众多房企并购的最佳时机。

行业巨头看好昆明楼市“好女”不愁嫁

“从目前昆明几个并购的项目来说，积极的方面可以看出国内大型的资本市场、一线房企、省级国企都还是看好昆明楼市。”周大研说，他们积极收购具有价值的项目，利用自身优势促使项目朝更好的方向发展，这对城市发展亦或是购房者而言都是一件好事。

周大研表示，这种收购在今年会是一个开始，据他所知，目前至少有10~20个项目正在积极寻找买家。当然，周大研说：“其实我们应该看到项目被收购，说明了这个项目是具有价值的，我们也可以思考，其实只有好的项目才能被大型财团、房企收购，一些项目就是‘放血甩卖’也不见得有人愿意接收，这也就是我们所说的‘好女不愁嫁’。”

周大研指出，未来2~3年中小企业并购、整合,甚至出逃将步入实质性阶段,中小企业要想活下去,最好的出路就是选择与大企业合作。“房地产业作为资金密集型行业,其资源相对集中,大型房企较之中小房企具备品牌、资金以及土地储备等诸多方面的优势,百强以外的中小企业未来发展空间很小。在这种形势下,中小型房企或寻找与大型房企合作的机会,以此获得新的发展空间；或走专业化与差异化道路,寻求蓝海来实现价值创新。”

面对行业洗牌，有人欢喜有人忧，而对于购房者和房地产行业发展而言，这无疑是市场回归健康的一大信号。“市场的发展就应该遵循市场规律，洗牌则是房地产发展过热后的必经之路，可喜的是，这正是一种市场调节的方式。而在这个过程中，收购、合作显然是比倒闭、烂尾更优的选择。”