昆明一小区房价4年跌了近三成 有价无市成常态

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2006年，徐先生在南市区的某高尚小区花37万元，买了一套118平方米的大三房。短短8年，这套房已经估价过百万元。

十余年来，昆明房价总体攀高，跟徐先生一样，早些年在昆明买房变土豪的故事比比皆是。但在楼市下行的当下，或许近几年买房的人就没那么幸运了。

4年前

卖到7500元/平方米

2010年6月，首批扎根新螺蛳湾国际商贸城的浙江商人吴先生，抱着投资、自住两不误的心态，以7500元/平方米的单价，就近在金福地花园小区入手了一套约80平方米的期房。

当时作为片区内除新亚洲体育城之外，为数不多的商品房小区，号称拥有“35000平方米商业配套、6大主题街”，“昆明最大餐饮娱乐购物中心”的金福地花园小区颇受各界看重。

“单价基本在7000元/平方米，但由于排队买房的人太多，单价一度被炒到了七八千元的样子。”在吴先生看来，当时抢到金福地花园小区房子的人都很有福气，“绝对是抄底价”。

4年后

每平方米估价狂跌2000元

随后的几年时间，楼市“限购”、“限贷”高压只增不减，观望情绪一年胜过一年。除了部分资金雄厚或知名品牌开发商外，以价换量成了大多数开发商回笼资金的关键法宝。

在吴先生买房两年后的2012年，金福地花园小区开始交房，但该小区的在售新房却以每平方米6000多元对外销售。“也许到2013年会好些，到时候就转手卖了”。但出乎吴先生的意料，2013年前后，有人居然以不到6000元/平方米的价格买到了该小区的新房。

“盼了几年，好歹保个值，想不到我这套房目前的估价每平方米竟然跌了2000元！”2013年，眼看增值无望的吴先生自认倒霉，搬进了装修一新的金福地花园小区，这套房的估价已经狂跌近三成。

庆幸

出租价比附近小区高

如今，金福地花园小区已交房2年多。昨日，记者在现场看到，曾被规划为高大上商场的地方，只有部分底层的小商铺在营业，而且经营的多是小吃和生活用品。不过让人吃惊的是，在这个小区里，居然就有5家房产中介公司，而且各家相距不远，且所推荐的房源全是该小区住房。

“小区的房源基本在26到90平方米之间，当初很多人买就是作为投资用的。”创园房产的孙富春说，一年多来，他们公司只帮业主卖掉2套小户型房，售价才6500元/平方米。不过得益于新螺蛳湾国际商贸城的巨大商户人脉，租房端的行情还不错，30平方米的单身公寓，每个月都能租到近千元，同样面积大小的房源，租金要比附近的小区高出一二百元。

该小区的物管公司——云南盛康物业服务有限公司一工作人员称，目前该小区的所有房源已经售罄，入住业主有3100多户，但超过六成的业主为租客。

分析

有价无市已成常态

如今，全国多地楼市降价潮一波接一波，投资客们如坐针毡。业内人士何先生表示，目前的昆明楼市“有价无市已经是常态”。

对此，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研教授表示，作为商品，房子也如黄金、股票，有涨就有跌，市场不可能始终平静如水，目前昆明住房的供需比例至少在2.5：1，换句话说，有1个人买房，市场上就有2.5套房子供选择，供给远远高于需求。

买了房的不管投资还是自住，谁也不想看着自己的资产贬值；没买房的不管买与不买的都想让房价下降。而作为政府和房企，双方都不想失去这块大肥肉。此外，如果房价深度下跌，银行系统也会面临风险。所以，如果各方能够找到一个房价的平衡点，或许楼市就不会维持胶着状态了。

经济观察

大型房企降价潮序幕将拉开

5月通常为房地产企业一年销量的第一个高峰，但今年的“红五月”并未出现。

CRIC统计的24个典型城市成交数据显示，5月份新建商品住宅共成交1343万平方米，环比减少9%，同比减少24%。前5月共成交7038万平方米，同比降幅达19%，整体市场依旧没有明显起色。

与此同时，房价拐点开始显现。中国指数研究院数据显示，2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。

一线城市成交萎缩更为明显，库存明显升高。大型房企尤其是存货较高的超大型房企，面临的压力更大，预计市场接下来将上演大型房企降价潮。

数据显示，2013排名前十的房地产开发商的购置土地金额/销售金额的比例是36%，远低于2009年的77%和2010年的57%。

随着连续5个月的成交低迷，大型房企也开始摆脱惜售、观望的状态，加入降价行列。端午节前后，广州万科欧泊项目单价直降5000元/平米，沈阳恒大名都剩余房源折扣达7.6折。

世联行指出，市场成交量要实现反弹，除了信贷宽松外，降价到位才是关键。小规模和小幅度的降价无法迅速打开市场，刺激需求释放。对于房企来说，与其在泥泞的雨天中徘徊，不如大规模大幅降价快速迎接晴天的到来。

新闻链接

楼市低迷开发商欲退地

政府回复没钱可退

“我们已经申请了退地，但政府方面给的说法是，退地可以，但暂时没有钱退。”开发商李明（化名）近日颇为郁闷，由于公司旗下楼盘销售持续低迷，他试图将手头几百亩还未开发的土地退还给地方政府。

4月以来，李明在这个东部三线城市的楼盘已经基本卖不动。

“我们公司的负债率不高，还没到大难临头的时候，但房子卖不动，确实难受。”李明称，“土地既然不能退，那就先放着吧。”和李明一样，越来越多的开发商正在对买地失去兴趣。

A流拍和底价成交情况继续扩大 成都昆明“未能幸免”

中原地产研究部统计数据显示：5月一线城市合计土地成交额为266.6271亿，这一成交额是最近一年来的最低点。

事实上，5月份各地政府均加快了推地速度，但由于目前整体市场不景气，开发商拿地意愿大受影响，流拍和底价成交情况反而继续扩大。广州、沈阳、成都、昆明、杭州、南京、佛山、长沙等热点城市均“未能幸免”。

“目前大家关心的是如何去化库存，哪有心思买地。”李明表示，“现在形势还很不明朗，卖楼远比买地紧急。”

易居中国执行总裁丁祖昱认为，房企对当前土地市场基本看淡，土地市场进入寒冬已成定局。

B45个限购城市 土地财政依赖度昆明排第八

在同策咨询研究总监张宏伟看来，2014年以来，房地产市场供求进入低迷期，土地出让金也呈现出增幅下滑的态势，部分城市甚至出现土地流拍的情况，这将直接影响到地方的偿债能力，甚至可能引发阶段性的土地财政危机。

面对着土地收入下滑和地方债务高企的双重困境，部分地方政府已无法淡定。

包括南宁、芜湖、宣城、铜陵、无锡、宁波在内的多个城市推出了直接或间接的“救市”政策。

野村证券中国首席经济学家张智威表示，对于一些地方政府的托市政策，中央默许的可能性更大，因为地方政府财政压力比较明显。过去，中央政府的货币政策比较松，地方政府可以通过其他途径找到资金，但现在，地方政府对土地的依赖度更强。

同策咨询近日发布的《2013年45个限购城市土地财政依赖度》报告显示，土地财政依赖度较高的（超过80%）13个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都。其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州以156.4%排名首位。

C地方政府推地策略现分歧 有的断供有的加码

面对着楼市、地市双双遇冷的现实，地方政府在推地策略上出现了明显分歧。

杭州、上海等城市的土地几乎“断供”；成都、沈阳等城市仍在冒着流拍的风险大力推地；而以常州、连云港为代表的城市则大幅下调了供地总量。

一位资深业内人士认为，政府“惜售”土地，赌的是财政储备与市场转暖的时间长度，其中要害在于政府短期内不靠土地收入也能正常运转。杭州、上海之前卖地收入丰裕，财政有所储备，因此政府敢于赌一赌市场转暖，也是正常的。

张宏伟表示，今年国土资源部暂停对外发布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布，这将增加地方政府在土地供应方面的主动权。尤其是在供地量与节奏上，地方政府有可能会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地流拍，进而扭转土地市场僵局，获得更多的土地出让金溢价收益。

来源：腾讯网

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