房价下跌，地方政府为何比开发商还急？

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　　房价下跌，地方政府为何比开发商还急？ 昆明论坛小编导读 近日，南宁、无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市引发关注。“房价还没怎么跌，地方政府比我们还着急。”一位房地产开发商的一句话更是一石激起千层浪，很多人在担心房价会不会因此而大涨。究竟是什么原因让地方政府对房价下跌如此敏感，未来中国房价将会怎样变化？住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌，中国房地产学会副会长陈国强两位专家接受强国论坛记者采访对这些疑问进行了解答。
　　
　　半月之内，五城给楼市松绑，救市意图明显
　　
　　自4月28日南宁打响地方政府救市第一枪，二三线城市救市潮涌动，最新加入救市大军的是安徽铜陵，这也是半月时间内第五个出手救市的城市。
　　
　　今年4月，南宁市住房保障和房产管理局出台购房新政规定，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。随后天津滨海、杭州萧山、无锡纷纷加入救市行列。5月5日，铜陵市政府出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策。其中规定，2014年5月1日至12月31日，在铜陵市（含铜陵县和开发区）购买家庭惟一普通商品住房的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。此外，在缓解开发商资金压力方面也有相应举措。
　　
　　专家：2014年楼市降温下行局面已经基本形成
　　
　　中国房地产学会副会长陈国强在接受强国论坛采访时分析道：目前的房地产市场处于进一步分化的状况。与2013年的市场不同，市场的调整不局限于三四线城市，一线城市也出现降价的楼盘。和2013年相比，2014年行业的调整态势比较明显，降温下行的局面可以说已经初步形成
　　
　　房价下跌，地方政府为啥比开发商还着急？
　　
　　土地出让金已成为部分地方政府主要财政收入
　　
　　财政部最新数据显示，土地财政在地方政府财政收入中的主角地位依然稳固。一季度我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1:1.7。综合国土资源部、国家统计局、财政部数据，近十年我国土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过40%，最严重是2010年，比重达69.4%，最近三年的比重分别为2011年59.3%、2012年43.6%、2013年59.8%。
　　
　　很多地方政府债务要靠卖地来偿还
　　
　　据新华社报道，近20年来，随着中国房地产业的兴起和发展，中国城市建设、地方政府资金、市民生活质量、城市周边农村经济发展等方面，获得了快速发展和极大改善。这其中的直接贡献便是土地财政。土地财政成为地方政府新的和重要的财政收入来源，为城市社会经济发展发挥了积极作用。但与此同时，一些地方政府出于经济增长和财政收入的双重考量和追求，也不同程度地出现了“卖地冲动”，其财政支出过度依赖于土地财政，甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道，即当前被外界所诟病的“土地财政依赖症”。
　　
　　近期中国经济研究院发布了我国23省份“土地财政依赖度排名”，即“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”，结果显示，23个省份中浙江、天津分别以66.27%、64.56%的占比排名第一、第二。换句话说，浙江、天津两地政府债务有2/3的份额要靠卖地来偿还。此外，23省份中，依赖度最小的城市也有1/5债务需靠卖地偿还。
　　
　　房价下跌还可能引发其他并发症也是地方政府不愿意看到的
　　
　　中国房地产学会副会长陈国强在接受强国论坛采访时谈到：房价下跌除了影响地方的财政收入，同时还会引发其他的并发症。比如，开发商降价之后，可能会引起前期的客户的维权纠纷，甚至房闹现象，退房或者说找开发商理论等等，甚至会出现一些社会群体性事件。楼市陷入整体性低迷，它的影响的确是不能够低估的。事实上不能否认的是，房地产的兴衰和地方的经济有很强的一荣俱荣、一损俱损的关系，这是一个客观现实。房地产行业的景气程度实际上对地方来说，的确是影响比较重大。
　　
　　专家：地方政府既不希望房价大涨也不希望房价大降
　　
　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受强国论坛采访时表示：从政府层面来考虑，既不愿意看到房价上涨过快，上涨过快的话买房人负担比较重，老百姓的意见比较大。另外上涨过快会对经济造成很大的风险，因为泡沫越来越大了以后，会破灭，影响很大。反过来，政府也不愿意看到房价出现大幅度的下跌，如果房价出现大幅度的下跌，就意味着楼市非常低迷，销售会大幅度下降。销售大幅度下降就会影响到整个房地产投资下降，房地产投资下降就会影响到整个土地市场的低迷，开发商没有钱买地了，地方的土地卖不出去了，土地财政也维持不了。房地产投资大幅度下降，还会造成相关行业的投资也会下降，就会造成就业上的问题。所以，政府也不愿意看到投资房地产市场太低迷，出现大起大落。但是，它可能有一定容忍度，比如在一定期间调整，房价要涨，涨得慢一点。跌的话，也不要大跌。希望房地产市场保持相对平稳，这恐怕是政府的一种想法。
　　
　　中国楼市走向何方？
　　
　　房价如果继续低迷，一线城市也会出手“救市”吗？
　　
　　专家：可能会出现微调，大规模“救市”措施不会有
　　
　　中国房地产学会副会长陈国强：过去我们在调控政策的出台方面，中央统一发号施令，出台一些适用全国的一刀切的措施。这些措施中实际上包含了一些比较简单粗放的政策的要求。今后应该采取优化、纠错，减少过去政策带给市场的一些误伤，甚至错杀的现象。比如说，北京现在居住的房子因为家里边人口增加了，他要换一套大一点的，或者更舒适一点的房子，现在的信贷政策，对二套房的认定，肯定会对这种换房需求有很明显的限制。像这样一些明显不合理的政策就需要采取优化的措施。应根据市场的变化，采取一些实际上需要的改进或者优化的做法。我觉得，未来一线、二线，这样性质的一些政策调整，也可能会出现。但是，多数政策比如松动限购等等，这样的一些救市举措在一二线城市短时内可能性不大。
　　
　　地方政府出手“救市”，中央政府该如何监管？
　　
　　专家：中央应该鉴别地方政府调节措施是否适度
　　
　　中国房地产学会副会长陈国强：中央应该观测和鉴别地方政府调节措施是符合分类调控的政策方向。这个取决于地方出台的这些微调措施是否适度。简单的一条，地方出台的这些救市政策或者说微调的措施里面，它的基本方向是不是符合鼓励和支持合理自住需求，是否会激发出新的投资性需求入市。中央关于房地产调控里面的一些常态化的政策。比如继续加大政府的保障性住房建设，抑制投资投机性的需求，这些方面有没有体现。
　　
　　中国未来房价将会如何变化？
　　
　　专家：主要受供求关系和货币政策两个因素影响
　　
　　中国房地产学会副会长陈国强：未来房价很大程度上受几个因素影响。首先是市场的供求关系的制约，三四线城市面临的主要矛盾是库存过高，供应量过大。一二线城市出现的局面是供需错位，这个是市场自身的因素。同时未来房价和货币政策的走向有很大的关系，和下一步房贷偏紧的局面会不会有所改观有很大的关系。其他的包括基本面的因素，市场预期如何转化等都会对市场产生影响。