昆明楼市拐点是否来了？

红土情

　　昆明楼市拐点是否来了？受国内市场环境的负面影响，昆明楼市也显露颓势，“拐点”成为昆明购房者和地产开发商普遍关注的楼市话题。
　　
　　继光耀地产资金链断裂倒下后，绿城也被融创收编。在全国楼市整体疲软的当下，库存去化和资金链紧绷的双重压力，让地产商人人自危，降价跑量的戏码也在多个城市上演。面对楼市“拐点论”的快速蔓延，多地政府先后作出不同程度的救市反应，而持续收紧的银行贷款及央行对于差别化信贷政策的重申，似乎并没有要出手扶住楼市的意思。
　　
　　由于新一届中央政府并未针对楼市调控出台新的政策法规，仅给出让房价回归市场的“分类调控”思路，受银行贷款、市场供应量大等多方因素影响，政府还未通过行政手段直接干预，全国楼市便一路走跌。
　　
　　受国内市场环境的负面影响，昆明楼市也显露颓势，“拐点”成为昆明购房者和地产开发商普遍关注的楼市话题。
　　
　　拐？不拐！
　　
　　昆明楼市真“拐了”？
　　
　　进入“金三银四”，昆明楼市并没有表现亢奋，尤其是“春交会”的寡淡收场，昆明的房地产市场才逐渐感受到全国楼市吹来的萧条冷风。在此背景下，一些地产商选择提前开跑，大玩营销噱头。
　　
　　先是房交会现场的“微笑茄子”；后又在昆明大小路口巧遇兔女郎；以及在地铁车厢派送红包的“地铁侠”；和怒砸豪车的土豪“金先森”。除了事件营销，张杰、范冰冰、龙永图、汪涵等圈内外大腕也集中亮相。
　　
　　但对于购房者，再多的噱头与话题都没有价格直接，深谙购房者置业心理的地产商又纷纷给出比平时更高的折扣优惠，还有超大的赠送面积和车位使用权等附加优惠。同时，各楼盘间的价格战也一触即发，10万、15万、18万的大幅优惠和“30万拿下100平”的广告更是夺人眼球。
　　
　　当然，房价的表现更加直接，据《2014年4月全国城市房价排名前100名》数据榜单显示，昆明4月房价9114元/㎡，列24位，价格同环比分别下跌0.05%和1.44%。同时，低迷的新房市场也对二手市场造成影响，中介门店量价齐跌的情况不在少数。
　　
　　昆明楼市真“没拐”！
　　
　　或许单凭上面提到的种种楼市现象，昆明楼市基本可以看作“拐点”来临，但如果从1—4月各项地产指标来看，昆明楼市似乎并没有受全国颓势的影响。
　　
　　据腾讯房产统计，1—4月昆明各类商品房共成交44360套，3752737.98平方米，相比去年同期成交量分别上涨14875套和1199939.03平方米，同比涨幅50.45%和47.01%；市场新增预售面积6390077.59平方米，同比去年增加3147351.557平方米，增幅达97.06%。
　　
　　再看土地市场，虽然今年1—4月2307.43亩、285328.66万元的成交情况不及去年同期，但必须注意的是去年1月超过万亩的巨量供应并非每年都会出现，而且进入5月，昆明土地市场开始转向活跃，截止5月14日，5月昆明土地市场15宗供应土地全部成交，总成交面积412796.16平方米、约合619.81亩，成交总金额19.46亿元，成交面积和成交金额同环比分别上涨56.36%、365.88%和18.89%、104.90%。
　　
　　而对于反应市场走势最直观的房价，虽然4月昆明9114元/㎡的均价同环比均现跌幅，但昆明4月房价却高出西南唯一直辖市，重庆2068元/㎡，再次登上西南房价头把交椅。而据中指院发布的房价信息显示，今年昆明1—4月新房均价相比去年同期每平方米上涨约278.25，同比涨幅3.34%
　　
　　断言“拐点”为时尚早
　　
　　不可否认，目前的昆明楼市整体市场积极性不高，利空情绪浓重，“拐点”与否实难断言，对此，昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈表示，就目前昆明的楼市状况来看，所谓拐点还言之尚早，这只是楼市发展到一定阶段的震荡调整过程。邓晓盈解释道，从去年下半年开始，昆明商品房的成交量逐渐走高，市场需求被提前释放，这才导致今年开年楼市的销售不畅。同时，进入今年以来，市场供应量明显增加，高库存、高供应自然导致市场去化缓慢。
　　
　　除了市场供应量，不断上涨的房价在目前人民币对外升值对内贬值的整体货币环境下，市民的购买力被不断削弱。而站在房企角度，去年良好的销售业绩使得房企资金链还算稳定，同时，相比过去较快的增长速度，逐渐走向良性轨道的昆明楼市增速明显减慢，且增幅也有所收窄，这就让市民与开发商产生了市场比较萧条的感觉。
　　
　　邓晓盈认为，房价的高低只是市场发展的正常波动，而随着中央对于楼市“分类调控”的思路逐渐产生效果，政府、开发商、购房者等市场参与方都将回归自己的位置，房地产市场也将逐渐理性、健康。