云南城投唯谁是瞻？卖地720亩赚10亿！

明松

　　云南城投唯谁是瞻？卖地720亩赚10亿！
　　
　　在云南投融资平台普遍感到债务压力之际，云南城投(600239)（600239.SH）这个重金打造的土地投融资平台终于迎来了土地拍卖“套现”之日。
　　
　　6月26日，云南城投公告称，公司环湖东路沿线土地一级开发项目三个半岛范围内的部分土地已开始陆续以拍卖方式公开出让。公告甫一刊登，天量买单便在6月27日蜂拥而至，将云南城投封于涨停。
　　
　　“这是一个姗姗来迟的拍卖公告。”国内一位券商人士如是感慨，云南城投早在2009年便计划将一级开发的土地实现招拍挂，但直到2011年中期土地拍卖才得以实现。更重要的是，6月23日《昆明日报》已刊登土地拍卖信息，但二级市场投资者直到25日才能看到这则公告。

　　云南城投：守得云开见月明？
　　
　　一、事件概述
　　
　　公司于6月24日晚间公告，公司环湖东路沿线土地一级开发项目三个半岛范围内
　　
　　的部分土地已于2011年6月24日开始陆续以拍卖方式公开出让。
　　
　　二、分析与判断
　　
　　首批推出的4宗地块起拍价显著提升并且开始出让，大幅超越市场预期，将是公
　　
　　司短期估值提升的重要刺激因素。
　　
　　据昆明国土局公告分析，本次推出的4宗地块出让起拍价范围在380—483万元/亩
　　
　　不等，显著高于5月份用地规划修改前的住宅用地起拍价300万元/亩，起拍价平均
　　
　　提升约43%；更重要的是，预期了2年多一级开发地块终于进入出让程序。土地出
　　
　　让速度和起拍价上升幅度均大幅超越市场预期，将对公司股价形成较强的正面刺激。
　　
　　首期余下约21宗地块（约2211亩）预计年内将陆续进入出让程序。
　　
　　
       720亩土地或收益10亿
　　
　　“我们并不清楚政府何时将土地拿出来拍卖，能做的就是一直紧盯昆明国土资源局的网站，6月24日从网站看到拍卖信息后，我们第一时间就刊发了相应公告。”云南城投人士如是回应“公告姗姗来迟”。
　　
　　近期，昆明国土资源局陆续发布云南城投旗下土地的拍卖公告。6月24日，云南城投旗下的环湖东路半岛地块（第一批）13块土地拍卖公告挂出，面积合计420亩，6月27日，环湖东跌半岛地块（第二批）7块土地拍卖公告挂出，面积合计300亩。
　　
　　券商人士预计，“云南城投所一级开发的土地还会陆续拿出来拍卖。”
　　
　　虽然云南城投人士坦承“拍卖的进度掌握在政府之手，公司无法做出准确估计”，但在券商人士的眼中，地方政府正承受巨大债务压力，加快土地拍卖进度无疑是一条捷径，它可以迅速缓解当地政府以及投融资平台的资金压力。
　　
　　何况，云南城投还有大量土地具备拍卖条件。2010年8月31日，昆明市土地储备中心已完成三个半岛范围内约4793亩的土地收储工作，换而言之，云南城投旗下4073亩土地随时可以拍卖变现。
　　
　　国内券商人士估算，上述720亩土地的竞拍底价为30亿元，假设云南城投每亩的开发成本为75万元/亩，一旦拍卖全部以底价成交，扣除40%左右的相关基金，按照云南城投与政府50%：50%的分成约定以及扣除30%左右的税收，上述720亩土地有望为云南城投带来10亿元的净利润。
　　
　　但或许这只是理想状态。云南城投人士告诉本报记者，只有本次土地顺利拍出，云南城投与政府部门衔接后才能准确得知需要缴纳的相关税费，届时才能精确计算出利润金额。
　　
　　一二级土地联动悬疑
　　
　　按照昆明国土资源局公布的竞拍底价，本次云南城投旗下20块土地价格区间为380万元/亩—482万元/亩，面积从11.45亩到81.80亩不等，除一块土地的性质为“文化艺术”外，其余均为“商务零售”与“商务办公”。
　　
　　“截至目前，前来咨询竞拍事宜的公司还是不少，省内外的公司都有。”一位负责拍卖的黄姓工作人员告诉本报记者，他个人对竞拍持乐观态度。
　　
　　有别于国内大多数地区“竞拍人数不少于3人”的规定，本次拍卖执行的是云南省内通行做法竞拍人数不少于7人，否则将终止拍卖出让。
　　
　　市场普遍观点是，中海地产、万科A（000002.SZ）、招商地产(000024)（000024.SZ）将会出手拿地，因为在过去的数年间，上述国内地产巨鳄均与云南城投合资成立了房地产公司。
　　
　　国内一位房企上市公司董秘透露，云南城投一直希望实现“土地一二级市场联动”，它以前跟万科A等成立合资公司就是为拿地做准备。但由于“湖滨生态城”规则近期更改，本次推出的土地性质已由最初的“住宅”变为“商业金融”，这对拿地将有所限制；加上云南城投资金链紧绷，它旗下的这些合资房地产公司目前注册资本仅1000万元，届时是否有足够的资金实力拿地还要打上问号。
　　
　　一季报显示，云南城投资产负债率高达65.17%，其一年内到期借款与长期借款累计达63亿元。更为严峻的是，云南城投借助中诚信托发行不超过40亿元理财产品的计划业已终止，而其2010年4月抛出的11亿元公司债却一直未得到监管部门的放行。