昆明众多一房两证小区 比“一证房”贬值3%

5akm

　　昆明众多一房两证小区 比“一证房”贬值3% 去年12月有报道昆明市经开区金呈东泰花园小区数百业主遭遇“一房两证”（一套商品房却有两个房产证、两个土地证）事件后，连日来不断有市民“举报”，反映自己也遇到了一房两证的问题。  

　　有开发商透露，从2006到2009年间，昆明市开发的小区，一房两证的现象比较普遍。昆明小区一房两证的情况到底如何？一房两证现象背后面临着什么问题？昆明为什么会有这么多一房两证的商品房？  

　　记者进行市场调查发现，一房两证房上市交易时“很受伤”——不仅房屋较之“一证房”贬值明显，而且交易量也远远不及“一证房”。  

　　市场调查：“两证房”成交率不及“一证房”的十分之一  

　　采访中，很多持有一房两证房屋的市民最担心的是：一房两证的二手房卖不卖得出去？持有两套房还能不能再买房？  

　　在二手房中介机构，习惯把“一房两证”的二手房称为“子母房”。二手房市场上，这种“子母房”的交易情况怎么样？有些什么麻烦？连日来，记者走访了多家二手房中介机构及市场。  
      
　　小型中介机构不接受“两证房”  

　　在日新中路上，有一家名为仁心房产的二手房中介机构，记者问负责人“愿不愿意代理销售一房两证的二手房？……”话还没说完，老板就已连连摇头：“这种房，我们不做！”  

　　记者走访了福景路、穿金路等地的多个二手房中介机构，那些规模小的二手房中介机构门店都明确表示不愿代理出售“子母房”。只有那些相对规模较大的二手房中介机构，例如新亚、荣城等门店，表示可以代理这样的房屋。但新亚地产绿景大道门店的一名客户经理直接告诉记者：“受政策限制，‘一房两证’的房屋确实比较难卖。”  

　　荣城地产龙江雅苑店一名置业顾问介绍，该店代理了3套一房两证的二手房，到现在为止，一套以现金交易的方式卖掉，一套办了按揭贷款卖出，还有一套至今也没卖出去，因为顾客嫌办理按揭麻烦多。“卖这种房子确实麻烦要多些，二套房的首付款、利率都要高些。”  

　　穿金路赛亚地产经纪公司的置业顾问李先生说，他的公司曾代理过一房两证的二手房，结果一套都没卖出去，现在不再代理这种房屋了。“在二手房交易市场，这种房屋是最不好卖的。与一房一证相比，‘两证房’的成交率不到一房一证的十分之一。”  

　　李先生分析说，一房两证的房子之所以在二手房市场上难卖，主要是受房产限购政策影响。大致来说，限购政策规定，持昆明本地户口可买两套房屋，而持外地户口只能买一套。而一房两证的房屋，买一套就相当于买了两套，谁愿意买它？另外，办理按揭贷款也会受房贷政策影响，税收、首付款、利率都要高些。即使不按揭贷款，买这种房子也会受到影响，甚至连过户手续都办不了。上述原因导致愿意买这种房的人很少，很难成交。  

　　记者随机对一些在二手房中介机构看房的市民进行调查。他们都表示，不会买一房两证的二手房，主要是担心麻烦多。  

　　“两证房”在交易价格上很吃亏  

　　“两证房”除了在二手房市场上难以被大家接受外，价格方面也很吃亏。  

　　“这种房屋与一房一证的商品房相比，即使是同等条件，价格也要低很多才可能卖出去。”穿金路赛亚地产经纪公司置业顾问李先生说，“我们曾代理过同一个小区的两套房屋，户型相同，环境也一样，不同的是一套是一房一证，一套是一房两证。一房一证的二手房以1万元/平米成交，而那套一房两证的房子每平米喊价才七千三四百元，结果还卖不出去。”  

　　荣城地产南诏店的一名置业顾问也表示，一房两证的二手房要优势突出才能卖出去。不仅如此，同等条件下，如果一套一房一证的二手房能卖100万元的话，一套一房两证的二手房最多只能卖97万元。  

　　房管部门：买第三套房办不了房产证  

　　春城邻里小区业主马先生说：“我才买了首套房，一房两证却让我的首套房无形中变成了两套，带来很多烦恼。等孩子大了，如果想给孩子换个学校或者换环境而换房，想买房都买不了。”  

　　持有一房两证房屋的市民，如果想买第三套房应该如何处理？记者到昆明市房产管理局房产交易中心进行了解。  

　　在昆明市房产管理局房产交易中心限购房查询窗口上，有醒目的标示提醒购房者：凡在昆明地区购买包括一手房、二手房，首先要查清购房家庭成员住房情况，购房者取得购房资格才能购房。  

　　如果业主买过一套一房两证的商品房，再买商品住宅无形中就成了第三套商品房。这第三套房能否办理按揭和办理房产手续？记者从该窗口得到的答复是：“不能买第三套，办不了房产手续。至于购买第三套能否办理按揭贷款，需要问银行。”  

　　记者从设在昆明市房产交易中心的中国建设银行一网点的信贷部了解到：“购买第三套房根本办不了按揭贷款。”  

　　新闻助读：“90/70”政策  

　　2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，俗称“90/70”政策。  

　　这一政策的实行限制了中高档商品房的建设规划和销售节奏，因此实际开发中很多开发商将一套大户型房产办理两个房产证，从表面看是两个小户型，而实际还是一套。这样做，既符合国家规定，又不影响实际规划和销售。这在当时被称为开发商中的“潜规则”，由此也就出现了很多“一房两证”的现象。直到2009年“90/70”政策松绑，这一现象才逐渐减少。  

　　昆明众多一房两证小区如何出炉？ 开发商是否照图施工监管有盲区  

　　一房两证的小区在昆明到底有多少个？这些一房两证的小区是否经过昆明市规划局审批？  

　　1月2日，昆明市住建局办公室向记者表示：住建局严格按照昆明市规划局的审批来昆明论坛，审批的是一套房就办一证，批成两套的就办两证。所有的房子都要通过规划审批和规划验收才能昆明论坛，这是办房产证的前置条件。该局是按照规划审批来昆明论坛的。  

　　采访中，一些一房两证房屋的开发商说，规划局批给小区的是两套房，所以办一房两证。对此，昆明市规划局办公室回复：“一房两证是不合法的，规划局从来没有批过一房两证。”  

　　那么，这个一房两证的怪圈到底是如何形成的？  

　　市民举报：昆明一房两证小区不是个别  

　　据市民反映，昆明不仅金呈东泰花园小区存在一房两证的情况，其他小区也都存在这种现象。根据市民反映的情况，记者进行了调查走访。  

　　市民李女士住在穿金路上的春城邻里小区。2007年，她在该小区购买了一套110平米的商品房，拿房产证的时候，也是一房两证。不过，因为时间比较久了，她已记不太清房产证上是如何把一套房屋划分成两套的。  

　　“刚买房时，开发商售楼人员就告诉过我，我买的房将来要办一房两证。”李女士说，因为该小区的环境和户型是自己比较欣赏的，加之当时也没有出台限制政策，她还是买了这样的房子。  

　　李女士说：“至今，我也不清楚开发商为何给我们办成一房两证。只是听说，当时受‘90/70’政策影响，开发商盖的小户型房屋达不到规定数量，就把一些房屋办成一房两证来虚增小户型房屋数量。我们这个小区里，除了面积最小和面积最大的户型是一房一证，其他都是一房两证，占百分之六七十，估计有好几百户。”  

　　在春城邻里小区，跟李女士一样，很多业主也是一房两证。小区一名物管人员未透露一房两证业主的具体数量，但明确表示“这样的业主数量不少”。造成这个问题的原因是受当时房产政策影响。  

　　大溪地小区业主赖先生2007年买了一套160平米的商品房，也办了一房两证。大溪地小区物管公司昆明鸿亿鑫物管公司有关人员告诉记者，该物管公司接手该小区物管工作才一年多，不清楚小区办理房产证的情况，但听到一些业主反映，小区里确实存在一房两证的情况，有这种情况的房屋也是两个房号。物管公司也不清楚开发商当时为何这样做。  

　　在盘龙区北京路上一小区，以及西山区滇池路另一小区，都有业主向记者反映自己遇到一房两证情况。其中一位业主表示，自己买了一套140平米的四室两厅套房，买房时开发商让他签了两份购房合同，结果今年拿到房产证，他才发现这套房被办成了两个房产证。  

　　据调查，前几年，昆明开发的小区商品房中，有一房两证情况的远不止这几个。说到一房两证，不少二手房中介机构的置业顾问随便都能背出一长串小区名称。  

　　业主烦恼：一房两证令业主不敢置换房子  

　　2013年12月31日，业主贺先生正在位于西山区滇池路的某小区内散步。说到一房两证的话题，贺先生苦恼不已：“我买的就是一房两证的房，现在影响女儿了。过户时，我把房子落到女儿的名下，结果相当于我女儿有两套房了，弄得她想买房子却买不了。”  

　　贺先生的这套房子是大约3年前买的，面积110多平米，价格6000多元/平米。当时没有出台限制购房政策，过户时，他把房产落在女儿名下，没想到当初的好心现在反而成了女儿的负担——现在贺先生的女儿既买不了房，由于现在执行的房产限购政策，这种一房两证的二手房也难以卖掉。  

　　春城邻里小区业主李女士也表示：“因为一房两证相当于有了两套房子，如果再买第三套房子会非常麻烦。所以虽然我们一家5口人共同居住在这套房子里，比较挤，但我没有换房子的打算。可能要等孩子长大后，以孩子的名义再买房。”而她抱在怀里的孩子才两岁。  

　　专家分析 ：三种原因 造成一房两证  

　　昆明市场为何会有这么多“两证房”？云南某建筑工程设计院的一名设计师分析了造成一房两证的三大原因。  

　　首先，城市土地地块都规划了用途，如商业用地、工业用地、住宅用地。有些开发商获得了商业用地后，为了提升产品销量，变相把商业用地改造成住宅卖，以盖办公场所的名义建住宅。加上过去没有出台限购政策，一些购房者购买两套办公室来拼成一套住宅，或者是形式上的办公用房，业主买来变成了住宅，都不用修改规划。有的市民购买的房产证用途注明是“办公”，就是这类情况。  

　　一般情况下，开发商在建盖中，在不影响房屋结构安全的情况下，会根据业主的需要，对房屋不做严格隔离。  

　　该设计师介绍，这是产生一房两证最主要的原因。这种情况不仅在昆明有，在全国很多地方都很普遍。  

　　再比如，工业用地上也要考虑生活区，这样工业区才能配套发展。工业用地上，离不开商业功能和住宅功能等。因此，开发商根据规划和使用的原则确立了小型的城市综合体，如对商业、办公、住宅配套，采用变通的方法对规划地块用途调整。  

　　上述情况，可以视作开发商在地块功能上的灵活使用，根据目前的法规，没有明确规定是违法的。但是，因为用地用途有严格区分，会带来一些后续问题。比如商业用地上的住宅，产权年限比住宅用地产权年限低，居民的水电费价格也高些，另外还会给这些业主带来房产限制政策的影响。  

　　第二种原因是，对本身就是住宅用地的商品房小区来说，一房两证主要是为规避“90/70”房产政策，开发商可以通过一房两证来虚增小户型房屋套数。  

　　第三种原因是，按照以前的房产政策，户型大的房屋，不论对开发商还是购房者来说，都要比户型小的房屋交的购置税高，因此开发商把大户型房屋办成一房两证，以此为开发商和业主规避税费。但这种做法不多，现在开发商也不这么做了。  

　　监管盲区：是否按图施工很少有人过问  

　　众所周知，商品房小区开工建设前，开发商要委托设计单位，根据规划条件等设计小区房屋施工图，这些图经过有关部门审批后，开发商才能按图施工。那么“两证房”是如何过审查关的？  

　　某建筑公司经理彭先生告诉记者，商品房小区开工前，设计单位设计的施工图纸首先要经过施工图审查中心审查，通过审查后，施工方要严格按照这个图施工。按理说，一房两证的房屋设计图是不可能通过审查的。但在最后一个按图施工的环节中，相关部门事实上存在着监管盲区。  

　　据了解，昆明恒基建设工程施工图设计文件审查中心承担着昆明市建设工程施工图的审查工作。那么“一房两证”小区的施工设计图是否经过该中心审查？  

　　该中心办公室有关人员说，该中心按照国家要求只进行技术审图，政策方面的审查不属于该中心负责。至于开发商是否按审查后的图纸按图施工，是由住建部门监管的。  

　　对此，彭经理表示：“在监管中，监理单位是第一监管单位，如果监理单位发现问题而处理不了，可向主管部门报告。但是，监理单位受雇于开发商，对于开发商的一些要求，监理单位也很难办。另外，政府主管部门也负有监管职责。但在对工地的日常监管中，政府主管部门往往侧重于质量和安全，对开发商是否按照图纸施工，则很少过问。”