昆明房价涨跌难料 楼市形势疑云笼罩

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　　昆明房价涨跌难料 楼市形势疑云笼罩 “该不该出手买房？”“房价还会涨么？”“投资写字楼和商铺还有赚头么？”……  

　　房交会闭幕后，房协公布了今年的意向成交数据，5天时间824套，较去年的1034套缩水不少。规模最大的房交会并没有在传统“金九银十”的销售旺季助推楼市一把，昆明房地产开发协会会长李明认为：“调控政策效果显现、购房者趋于理性，是影响成交的两个主要原因。”也正是这种状况，让各界陷入思考，我们在此归纳为刚需困惑、商业困局、写字楼混战、大盘牢笼、投资迷雾五个方面。  

　　刚需困惑  

　　房价究竟是要涨还是要跌  

　　据中指院研究发布数据，今年8月昆明住宅均价均价突破8000元/平米。昆明房价已经连续28个月上涨，虽然涨幅不大，但是这一种慢涨的情形使得购房者如坐针毡。“该不该出手买房了？再不买房价又上去了。”“房价会不会降？现在买会不会多掏钱。”房价的升降成为刚需群体购房的一大困惑。  

　　面对这一困惑，开发商显得更加着急。在房交会之前，开发商为“抢客”悄然打起了价格战，怡合景苑6880元/平米、誉峰国际6880元/平米起价、万科魅力之城以全市抄底价带装修6800元/平米起开盘，让昆明精装房物业大为震惊、中豪·泛亚国际悦城7300元/平米，全款优惠7%，按揭优惠6%的巨大优惠幅度也相当亮眼。除此之外，一系列特价房、团购房也在房交会上风生水起，其中，江东·米兰春天广告中“二环，5888”的口号就如一针兴奋剂，让房价的荷尔蒙出现了紊乱，是涨是跌，成为刚需群体不得不斟酌的问题。  
      
　　商业困局  

　　体量严重超标开发商自持不足  

　　1900多万平米商业体量，人均商业面积3平米，昆明商业体量严重超标已经是不争的事实。问题是，市场上商业供应面积还在源源不绝地增加，仅今年一月份出让商业用地就有160万平米。在房交会上，据不完全统计，昆明市区内在售和未来两到3个月将推出的商业及综合项目约80个，在售和待售商业面积接近400万平米。  

　　1至8月，昆明楼市主城区域内，商业产品开盘均价创下24569元/平米的新高。另一方面，百大新都会、汇都国际、安宁世贸广场等项目的商业部分开盘均引来市场的抢购，今年内，人民路壹号广场、俊发盛唐城盛唐金街等重量级项目也将挂甲上阵，投身到在众多“中心”与“广场”对峙厮杀中。至祥置业董事副总经理黄雷认为：“招商不难运营难，大浪淘沙的生死存亡之后，能存活下来都是少数派。”越是高的自持比率，越有利于后期的招商运营。值得注意的是，昆明开发商对商业物业的自持比例不高，超过7成的商业项目开发商的自持比占60%左右，除了像万达、昆百大、恒隆等大品牌房企外，大部分本土房企的做法还是选择部分自持，无形中降低了竞争力。  

　　写字楼混战  

　　一场过剩的危机或正在逼近  

　　借西部大开发带来的机遇，大湄公河次区域经济交流合作的加强，昆明这个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡，着力开启了新城的建设。招商引资下，一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生。  

　　从今年房交会的情况来看，有近30个项目都有写字楼部分。据不完全统计，目前昆明在售和待售的写字楼物业面积接近200万平米。继商铺之后写字楼进入了新的一轮开发、投资热潮，近两年来，很多城市综合体配建的5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园写字楼，配合着城市经济发展和商务昆明的转型需要，商务楼宇建设驶入快车道。  

　　问题在于，这种状况很容易让人联想到1999年前后的那一波写字楼开发，造成大量的过剩，市场整整用了十年时间才消化完，这一波写字楼大跃进式的开发，虽然是在昆明桥头堡城市这一战略构想之下，但市场实际能够消化多少，的确也是个问题，会不会有一场过剩的危机正在写字楼领域蔓延？可以看到的是，写字楼领域越来越高档的硬件和品质大比拼正在拉开序幕。  

　　大盘牢笼  

　　人口增长跟不上“造城”步伐  

　　从来没有一个时代像如今的昆明一般，在城市化进程的推动下，从最早的世纪城、体育城开始，一个接一个大盘应运而生。从1000亩、2000亩到现在少则5000多则万亩的体量，昆明正向着大盘时代迈进。有一位业内人士曾开玩笑地说，现在建筑体量不超过100万平米，都不好意思拿出来晒。在大盘带动下的造城运动虽然如火如荼，我们也不得不反问一句，步子迈得太大，会不会摔跤？从今年房交会上的情况来看，超过2000亩的大盘项目多多少少出现了消化不良的问题。  

　　而这一问题在州市尤为凸显，据调查，州市的旅游地产项目体量超过2000亩的就有33个之多，其中大理、丽江就有近15个，有的地方甚至人口只有一、二十万人，却也开始运作千亩甚至万亩大盘。与此相呼应的是，不时有国内外媒体爆出，国内诸多“鬼城”涌现。  

　　今年早些时候有媒体报道，丽江今年以来包括露美雅阁在内诸多大盘都已经封盘，不止如此，昆明周边阳宗海、抚仙湖的项目也在今年早早进入冬眠。有专家指出，虽然这些旅游地产的客户群大部分来自省外，但是产品过于单一，开发周期长等因素都或多或少扣锁这大盘时代前进的步伐。  

　　投资迷雾  

　　产权式项目投资回报与承诺不对等  

　　目前，在房地产投资市场上，返租、分成，成为了很多商铺、产权式酒店和酒店式公寓的投资回报方式，今年的房交会上，有近30个项目推出了酒店式公寓和产权式酒店的投资产品。据记者调查，现在昆明市场上的大部分投资回报型酒店基本都是通过引进酒店品牌和运营代理商经行管理和运作，这也就不难理解近些年来，温德姆、希尔顿、洲际、精选、悦榕庄等高端酒店争先恐后的入驻昆明市场。  

　　然而，由经验者统一管理，投资者获得回报的模式使得投资者逐渐麻木。这一麻木的原因其中很大一部分是因为收益与承诺的不对等。据了解，目前昆明市场上收益率稳定的酒店只有悦榕庄一家，随着这一类投资产品的逐渐增多，这一种统一经营包打天下的做法也让不少投资者渐渐醒悟，投资市场的革新、回报方式的改变势在必行。