昆明出重拳 五措施控制商品住房价格上涨

夫民

　　昆明出重拳 五措施控制商品住房价格上涨 昆明版“国五条”近日发布，控房价重拳接踵而至。昆明市住建局相关负责人随后表示，对房地产开发企业预售方案报价过高且不接受发展改革、价格部门指导的，不予核发预售许可证。  

　　增加供应量  

　　加大商品住房用地供应，2013年商品住房用地供应量原则上不低于前5年平均实际供应量。确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对保障性住房用地没有完全落实的县（市）区，不再提供其他房地产开发建设用地。  

　　重视保障房  

　　加大保障性安居工程的供地、规划、建设、管理力度，确保年内开工建设保障性住房4.26万套，基本建成4.5万套，续建13.45万套，新增发放廉租住房租赁补贴1.5万户。  

　　严控预售价  

　　加强商品房（预）销售行为监管，对房地产开发企业预售方案报价过高且不接受发展改革、价格部门指导，住房城乡建设部门不予核发预售许可证。  

　　清理闲置地  

　　严肃查处房地产开发企业和房地产中介企业的违法违规行为。抓紧清理闲置土地工作，对房地产违法违规行为，要及时坚决予以纠正和严肃查处。  

　　遏制投资房  

　　建立完善房地产信息系统，加强市场监测。执行差别化住房信贷政策、房地产税收政策、商品住房限购措施、合理引导住房需求、遏制投资和投机性购房。  

　　昆明版“国五条”近日发布，控房价重拳接踵而至。昆明市住建局相关负责人随后表示，对房地产开发企业预售方案报价过高且不接受发展改革、价格部门指导的，住房城乡建设部门不予核发预售许可证。  

　　两年前的“限购令”中曾提出，“2011年全市新建商品住房年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平”。此次昆明版国五条中的“新建商品住房（不含保障性住房）价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅”则属首次提出。昆明市住建局相关负责人表示，城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅，考虑了物价因素，客观反映了家庭支付能力的情况和广大购房者的购房能力。  

　　昆明市住建局相关负责人表示，为了确保年度新建商品住房价格控制目标的实现，控制商品住房价格上涨，昆明市将主要采取5项措施。  

　　加大普通商品住房用地供应，确保商品住房用地总体供应充足，2013年的商品住房用地供应量原则上不低于前5年平均实际供应量。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对保障性住房用地没有完全落实的县（市）区，不再提供其他房地产开发建设用地。  

　　此外，加大保障性安居工程的供地、规划、建设、管理力度，确保年内开工建设保障性住房4.26万套，基本建成4.5万套，续建13.45万套，新增发放廉租住房租赁补贴1.5万户。多渠道筹集保障性住房房源，逐步构建起一套有效的保障性住房建设和管理制度，满足住房困难家庭的基本需求。  

　　加强商品房（预）销售行为监管，继续严格施行商品房销售明码标价、一房一价备案管理规定，引导房地产开发企业理性定价，严格按照申报价格对外销售。对房地产开发企业预售方案报价过高且不接受发展改革、价格部门指导，住房城乡建设部门不予核发预售许可证。  

　　严肃查处房地产开发企业和房地产中介企业的违法违规行为，加强房地产企业信用管理，建立诚信制度。国土资源、发展改革、规划、城市管理综合行政执法、住房和城乡建设等相关部门将进一步研究联合执法机制，抓紧清理闲置土地工作，对房地产违法违规行为，要及时坚决予以纠正和严肃查处。  

　　建立完善房地产信息系统，加强市场监测。将大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，加强房地产市场监测，建立房地产市场运行分析制度；执行差别化住房信贷政策、房地产税收政策、商品住房限购措施、合理引导住房需求、遏制投资和投机性购房。  

　　马上就访  

　　对于“预售方案报价过高不发预售证”的规定，业内人士称是老调新弹：  

　　楼盘售前备案价往往比售价还高  

　　近日，各地版本的“国五条”细则出台，昆明也在细则中要求严格施行商品房销售明码标价、一房一价备案管理规定，对房地产开发企业预售方案报价过高且不接受发展改革、价格部门指导，住房城乡建设部门不予核发预售许可证。该规定的提出，是否会对昆明房价产生影响呢？目前的开发商申请价格备案的情况又是怎样的呢？  

　　现状：售楼部均公示每套房产售价  

　　自2011年5月1日昆明开始执行商品房销售备案明码标价、一房一价规定以来，虽然房价还是保持上涨，但涨幅都不大。  

　　据中国指数研究院的数据显示，2011年5月，昆明样本均价为7471元/平方米，至2012年5月，样本均价为7422元/平方米，同比下跌。再到2013年3月，样本均价为8296元，同比涨幅10%。虽然如今昆明均价超过8000元，但在2013年一季度中，昆明房价连续保持环比下降趋势。  

　　记者走访市内各大售楼部了解到，目前几乎在所有楼盘销售点，房地产开发企业都将公示每套商品房的销售价格、销售状况，还要清晰标示公共基础设施配套情况、优惠折扣及享受优惠折扣的条件及商品房交易及产权转移等代收代办的相关收费项目、标准等相关内容在显眼处进行公示。  

　　对此，业内人士表示，这样将给予购房者一个相对公开透明的交易环境，更有利于房地产市场健康稳定的发展。对购房者、对开发商、对市场来说，都是利大于弊的。  

　　业内：备案价格普遍高于实际售价  

　　记者获悉，房地产开发企业在（预售）销售商品房前，须到市物价局履行价格备案手续。备案中开发商会考虑到商品房开发的实际投入情况、销售周期等因素进行成本测算，并确定合理利润率，在此基础上确定每套商品房销售价格，向市物价局和市房产管理局申报，而申报的备案价格普遍高于实际销售价。  

　　对此，物价部门会针对每个片区的市场房价来制定个界限值，备案时允许相对提高价格，但对于过高的就会下令调整至界限值以下或接近界限值。  

　　昆明某房企项目负责人杨先生告诉记者，一般情况下，从备案到销售，中间都会有两次的调价机会，但因各地的情况不同，物价局给予开发商的调价次数和幅度都会有不同。之所以在备案时要在房价上相对提高，是考虑到市场发展和销售周期的时间成本等因素。  

　　杨先生也指出，此次规定提出的要求和标准，其实行业内一直在执行，一旦开发商定价超过物价局的标准，就会被要求调整，直到符合标准。  

　　从业内人士口中不难听出，本次昆明国五条细则对于“预售案报价过高不发许可证”的规定是老调新弹。但昆明中原房地产经纪有限公司资源中心总经理林岚表示，不管是“国五条”还是昆明版细则，其最终的目的便是控制房价合理、平稳发展。此规定的再次提出，也能看出昆明对商品房价监管和控制执行度的再次从严。其对于商品房备案制度的监管，只是其中的一点。在实施备案后，商品房的销售价格将相对透明，也有利于房价的监管和调控。  

　　市住建局提出，进一步加强房地产市场监管，稳定市场预期，预售方案报价过高不发许可证。对此，昨日房地产开发商、中介等纷纷表达了自己的看法。  

　　为了确保年度新建商品住房价格控制目标的实现，控制商品住房价格上涨，昆明市将主要采取5项措施。  

　　措施1  

　　加大普通商品住房用地供应，确保商品住房用地总体供应充足，2013年的商品住房用地供应量原则上不低于前5年平均实际供应量。  

　　措施2  

　　加大保障性安居工程的供地、规划、建设、管理力度。  

　　措施3  

　　进一步加强房地产市场监管，稳定市场预期。加强商品房（预）销售行为监管，继续严格施行商品房销售明码标价、一房一价备案管理规定，引导房地产开发企业理性定价，严格按照申报价格对外销售。对于房地产开发企业预售方案报价过高且不接受发展改革、价格部门指导，住房城乡建设部门不予核发预售许可证。  

　　严肃查处房地产开发企业和房地产中介企业的违法违规行为，加强房地产企业信用管理，建立诚信制度。国土资源、发展改革、规划、城市管理综合行政执法、住房和城乡建设等相关部门将进一步研究联合执法机制，抓紧清理闲置土地工作，对房地产违法违规行为，要及时坚决予以纠正和严肃查处。  

　　措施4  

　　建立完善房地产信息系统，加强市场监测。将大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，加强房地产市场监测，建立房地产市场运行分析制度。  

　　措施5  

　　执行差别化住房信贷政策、房地产税收政策、商品住房限购措施、合理引导住房需求、遏制投资和投机性购房。  

　　声音  

　　二手房中介公司：监管严业主资料审核更严  

　　新政带来何种影响？房地产相关企业如何规范自身诚信？昨日走访了昆明市多家中介公司，某中介公司工作人员表示：“现在监管很严，客户资料、业主资料都需进行详细的审核，会加大平时的工作量，同时，程序上也有更多的要求。但影响并不是很大，只要符合政策进行正常交易就行。”  

　　该工作人员认为，中介公司一般很注意信用这方面的管理，不管是资料保密还是服务都尽力满足客户的要求，房产中介公司也存在着竞争，客户一般都会货比三家之后才进行交易，为了保证成交量，不可能存在任意提升价格的行为。  

　　房地产企业：对抑制房价意义不大能增强地产商诚信  

　　金冠源地产相关负责人表示，这样的政策并不算严，相反还能带来一些好处，尽管对抑制房价并没有太大意义，但这能增强房地产商的诚信，从而让整个房地产市场规范化、理智化，实际上能促进房地产市场走得更稳。  

　　就目前来看，房地产开发企业均有自己的定价权，所定价格需交由发展改革、价格部门指导，定价依据主要看公司成本以及风险预判，还受市场因素影响。  

　　这样的政策是否会令房地产开发企业利润降低？该负责人认为没有太大影响，目前房地产项目正常毛利润为10%-15%之间，在国家严格的税收政策控制下，基本不会超过15%，就算超过的部分也会全部缴纳成税收。“就房地产开发企业来说，商品越快出手，风险越低，所以可以卖到8000元/平方米的房子，只要7000元/平方米也能赚钱也会卖。资金滚动越快，对房地产开发企业发展越有利，标高价格是一种并不可取的获利方式，利润应该由企业本身通过良好的管理来创造。”  

　　专家视角  

　　周大研：行政力量不宜手伸得太长  

　　云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为，昆明新国五条细则出台有好的方面也有不好的方面。  

　　首先，不好的方面在于他认为政府用行政的力量来控制价格是不妥当的，定高了房子卖不掉，定低了利润太低，政府只能调控，不能将行政力量触及到一个企业这么微观的层面，应该尊重企业的自主权，应由一些专业的中介机构来做，比方说会计事务所，这样会相对公正一些。  

　　另外，好的方面在于，可以适当控制房价防止过热，市民的情绪也能得到一定缓解，这也是体现照顾大家购买力的一种方式，同时，也有利于加强整体上的经济安全。  

　　周大研认为这个措施不是房价降低的主要原因，但具体这个规定的作用有多大还需要做进一步的考察。