昆明房企新动向 跑马圈地豪赌楼市回暖

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　　昆明房企新动向 跑马圈地豪赌楼市回暖昆明论坛小编导读针对网友关于贵阳房地产投资迅猛的评论，俊发地产CEO赵彬日前在微博上这样回复：“供应量明显偏高，大家都在赌未来”。作为云南房地产领军企业的掌门人，一个“赌”字非常形象地道出了相当一部分开发商的心态。
　　
　　近段时间，昆滇楼市频频爆出投资大单。在保利、雅居乐、华侨城、云南白药、云南城投齐聚版纳之际，万达集团投资150亿元的西双版纳国际度假区，成为西南地区投资额最大的旅游项目。领跑本土楼市的俊发地产，不仅陆续启动昆明主城区多个楼盘，还在成都、贵阳等地上马新项目。而最近昆明地产江湖还传出小道消息，一家两年前进入昆明的全国性巨鳄，准备介入新螺蛳湾旁的超大地块。此外，昆明诺仕达集团也先后宣布，在晋宁、石林巨资打造旅游地产项目。
　　
　　地产巨头看好后市，并非没有凭籍。除了此前中央定调稳增长，各地纷纷微调政策，房地产暖风频吹，5、6月份昆明楼市成交回升也对业界注入了信心。
　　
　　7月2日，发布的数据显示，百城房价连降9月后首涨，昆明6月房屋均价7421元/平米。同时，根据相关机构统计，6月成交面积达67.25万平米，创13个月来的新高。这一数据明显刺激了市场，此前已有少数楼盘悄然涨价，现在更多的开发商也打起了小算盘。不过，业内对此也不乏争议。微博网友“@二妹彭妮儿”说：“提价？开发商如果这个时候提价，无疑将引起新一轮的严厉的调控政策，不如闷声发财来得妥当。”涨价？还是观望？迷离的昆明楼市越发像一场赌局。
　　
　　随着各方博弈的反复，楼市的走势越发难以预判。试探涨价、暗里拿地、放缓销售、押宝商业……一度苦逼的开发商，心里又开始活泛起来，预备在楼市这场赌局里放手一搏。
　　
　　以涨为攻：“善攻者，敌不知其所攻，亦不知其所防焉，故善赌者必知攻防之所宜，故以攻则克，以防则固焉。”
　　
　　——《赌经》【宋。草堂居士】
　　
　　房价见底低开高走试探涨价
　　
　　今年初，昆明楼市降价呼声四起，在很多开发商犹豫房价降与不降的时候，俊发降价了；时至年中，政策走势难测，在很多开发商犹豫房价涨与不涨的时候，俊发涨价了。金尚俊园——这个在昆明楼市的血雨腥风中不可或缺的角色，两次都站在了风口浪尖上。
　　
　　1月14日，俊发在白云路发起“闪击战”，金尚俊园从之前“试水”的8500元/平米，一个”跌停板“直接降到7600元/平米，随后的两次开盘都出现了购房人抢房的场面。继四次开盘后，寂静了近半年之久的金尚俊园终于在6月23日开了内部认购会。金尚俊园的这次出场亦引来一片哗然，8700元/平米的高价开盘，让不少业内人士猜测此次开盘是否已遭遇滑铁卢？媒体人“@传媒希帅”悲观的表示：“我是唱衰派，昆明最近楼市成交量推涨了某些开发商价格预期，冲晕了头脑。”同时，也有业内人士对金尚涨价将对市场造成的影响做出了冷静的分析，本土地产圈知名人士“@昆明楼市泥菩萨”客观地说：“一次得失胜败何必看那么重……既然跳水带头大哥已经开始动手涨价，一定会有后来人卷土重来……不看好不等于没有人试，这对小开发商来说是绝对利好，乘着大房开作势上涨，为舍价求量创造了条件……建议小房开们一边为涨价反弹摇旗呐喊，一边快快出货求生。”
　　
　　一周后，这个预言果然应验：4月底以8500元/平米均价开盘的银杏金川，6月28日宣布二期开盘价格涨为起价8500元/平米。随之而来的是，上周开盘的西市区某楼盘也开始跟风调价。
　　
　　这是否意味着昆明楼市整体回暖趋势已现？未必。细心的观察者不难看出，采取涨价攻势的楼盘基本都属于之前已降过价的楼盘，之前并未降价的楼盘则选择低调上场：南亚之门尚义公馆均价13000元/平米，白塔路对面的汇都国际二期起价12580元/平米（这两个楼盘周边类似项目价格已达18000元/平米）。网友Kevin_K7分析这两个楼盘的价格时说：“拿出的房源少，试探为主，为后期调整推盘策略探路。针对汇都和银杏试探！若接受度高，后期货包价格小步多提，利润最大化。回款为辅。”
　　
　　由此，不难看出，南亚之门尚义公馆、汇都国际二期等目前暂在徘徊的楼盘，很有可能在不久后加入以涨价攻局的行列。

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　　逆势补仓：“善赌者必观形识意，审局量势，详明得失，数辨成败，得去就之道，识进退之机也。”——《赌经》【宋。草堂居士】
　　
　　地产回暖品牌房企大举拿地
　　
　　最近一个月，包括万科、恒大、融创、龙湖等品牌房企开始大举拿地进行补仓，各地纷纷现拿地潮的同时，昆明也不平静。
　　
　　6月28日，昆明高屋房地产经纪有限公司董事长胡先均微博爆料，某全国性房地产公司不断传出在昆明秘密拿地的消息。据传，该房地产公司已在新螺丝湾附近拿了250万平米的土地。胡先均一步分析说：“说明该公司看好昆明，愿意下更大赌注，这对昆明房市是好事。本土开发商跟着领头羊前行即可，走到终点肯定有肉吃。如果害怕中途被该地产公司赶出局就不去跟进，最后肯定连渣都没有。”与此同时，“@宅宅的私人会所”开诚布公地说：“上周末和朋友吃饭，他也是超级神秘的告诉我，未来几年中国房地产巨头来昆明抢肉……”
　　
　　更有业内人士认为该房地产公司大规模拿地乃激将法，“@昆明楼市泥菩萨”反问：“虽然消息有待证实，但规模和雄心已经绽露无遗.。.你怎么看昆明？谁将受到该地产公司的挑战？谁将在该地产公司展开的羽翼下获益？”
　　
　　拿地风潮的背后，是开发商对房地产置之死地而后生的信心，是在赌昆明地产的未来。这个赌注不仅押在了昆明这个棋盘上，更重押在了西双版纳。
　　
　　旅游地产热潮的背后，是房地产开发给地方带来的盈利。近年来，有不少国内众多大型开发商和财团已经在西双版纳圈地，数以千亿的房地产开发资金在此掀起圈地热潮。甚至有人忧心的预言西双版纳会成为下一个“海南”，尽管如此，版纳依然在持续加温。“@雪0810gc”说：“西双版纳圈地运动继续进行，一方面政府在打压房地产，而另一方面各种开发商正风生水起。”
　　
　　更多的人士则表示看好，“@边八哥wzc”说：“再过三至五年，你对西双版纳就会有全新的感觉：人居环境更好，幸福指数更高，是天然疔养院，养生长寿地；健康产业将在西双版纳飞速发展。”
　　
　　开发商的买地补仓信心是否真的能够胜出？甚至带动区域经济的腾飞？让我们拭目以待。

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　　克己忍术：“莫大之利，源於须臾之忍，莫大之祸，起於须臾之不忍焉，夫赌者不可不慎也。”——《赌经》【宋。草堂居士】
　　
　　限购不持久小批量开盘进退自如
　　
　　面对江东的降价，淡定；面对俊发的涨价，淡定；面对昆明楼市限购令下的各种纠结，依旧淡定——有些隔岸观火的楼盘，一直在运用克己的忍术对待这场楼市大赌局。
　　
　　自去年底至今年初，昆明绝大部分楼盘都无法在限购令的阴影下处变不惊。但是，部分楼盘和地产公司，就是“打死不降价”。
　　
　　在接受媒体采访时，某公司项目销售经理表示：“从去年下半年开始到现在、消费者观望情绪已经很浓厚的了；在这样艰苦的条件下从推出的三个楼盘来看，我们并没有考虑降价。没有考虑降价的原因是因为产品起价本来就不高，是基本贴近于成本在走的。如果仅仅只是给消费者一平米让利三四百元，不如把品质做高，这样业主住进来才会更有效，更舒适。同时我地产公司着重的抓的是工程、质量和进度、对于几个近期交房的项目的消费者大可放心，都可第一时间拿到现房。”
　　
　　不降价的理由确实很充分，进一步来讲，这一方法在避免降价带来的资金损失方面也有非凡功效。当然，这对地产公司的资金要求也相当高，毕竟成交量的下滑难抵公司各种支出。由此，我们也不得不佩服此类地产公司雄厚的资金实力。
　　
　　此外，银海、万科、华侨城等品牌企业，截至目前也没有参与价格战，而是在提升楼盘品质上下功夫。例如昆明万科开发的白沙润园，上月的一次开盘推出30套住宅、30套商铺，住宅上万元的单价依然坚挺。与此同时，6月30日，金碧公馆开盘仅推出的39套公寓，均价高达15000元/平方米。
　　
　　不难看出，少量推盘、拉长销售周期，也是部分开发商采取的一种稳中求胜的隐忍策略。
　　
　　

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　　孤注商业：“狠者狠劲狠腕也，世事艰焉，非狠劲无以成大事焉，世势危焉，非狠腕无以自保焉。”——《赌经》【宋。草堂居士】
　　
　　商业地产规避限购转移利润
　　
　　低价卖住宅，把盈利完全寄托在商业地产上，这成为不少开发商的求胜策略。
　　
　　数据说明一切。业界人士称，去年昆明新增商业体量达1400万平米（2011年规划面积），新增商业地产面积位位居全国第二。对于昆明这个有700多万人口的城市而言，平摊到每个人的头上，就意味着人均商业面积达两平米之多，这个数字甚至远超过香港。
　　
　　为什么昆明的商业体量会如此大？这个与住宅限购后，开发商纷纷进军不限购的商业地产有关。一些楼盘采取住宅降价走量保现金流，商业部分追求利润。当然，商业这个筹码背后，风险也不是一般的大。由于国内经济整体形势不好，目前零售业增长在放缓，与之紧密相关的商业地产被影响也成为必然。昆明地产界人士“@李奥大叔”说：“把利润全部寄托在商业上很危险，尽管帐面数字很壮观。曾有开发商戏言卖掉商铺他就是云南首富！50个亿！可能吗？哪个城中村不是几十万方商业？”
　　
　　由于孤注一掷押宝商业地产的开发商不在少数，业内人士的担忧日益严重。“@寒江冷霜”评论说：“现在商业地产如雨后春笋，单平方客数和消费支持根本达不到，致使租户缺少利润支撑，无奈只能退。经营特色、异业联盟、区域商业饱和度、客群喜好、客群收入都是要考虑，没有系统和详细方案，为了扩张而扩张，最后现场经营结局都不乐观。”昆明百大集团商业管理公司董事总经理梅永丰在接受采访时表示：“商业地产确实需要冷一下，政府的相关税收政策其实就是变相调控商业地产，这也表明了政府打压商业地产的意图。”
　　
　　尽管近期前景堪忧，但从长远看，大部分业内人士都认为商业地产会好起来。因为云南桥头堡国家战略的实施，昆明面临重大机遇。如此一来，这些将狠劲用在商业地产上的开发商，难保不会一鸣惊人。

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　　押势政策：“基者势也，此古人君之所凭焉；赌之成与败，皆由神势，得之者胜，失之者败焉；故善赌者，必量势而赌也。”
　　
　　——《赌经》【宋。草堂居士】
　　
　　政策转向各地微调带来希望
　　
　　房价涨跌看政策——这句话是去年以来昆明楼市的一种流行说法。因此，不赌市场赌政策，成为不少开发商制定销售策略的依据。
　　
　　自今年4月网上假传限购令取消的消息出现以来，有关限购令的争论从未间断。云南俊发地产有限公司CEO赵彬对媒体称：“在众多的房地产调控政策中，限购政策无疑是最有效的。此举一出，商品房市场逐渐呈现量价齐跌的局面。本来政策制定者的初衷是希望能看到价跌量涨，让更多的人能够买得起房。但目前这个局面还没有出现，并且仅凭限购可能永远都无法实现这个愿望，于是就有了增加保障性住房、普通商品房的要求。既然如此，限购政策的取消只是早晚的事。业界都知道，现在一旦解除限购，必然带来房价的报复性反弹，使早期的调控功亏一篑。因此，在短期内解除限购政策基本上是不可能的。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪也表示，目前限购政策没有放宽的可能性。一方面，目前房价还没有回归到合理价位，国家态度很明确，房地产调控力度不放松；另一方面，之前虽有少部分城市出现放宽限购政策的现象，但是结果都很快夭折。
　　
　　5月23日，国务院常务会议提出经济下行压力加大要求加大预调微调力度……稳定和严格实施房地产市场调控政策。该政策一出，又迎来业内一片争议之声。赵彬在微博上说：“一年多的时间也没想出一条可以取代限购的政策，以至于现在不得不预调微调，这真是调控政策制订者的悲哀。所谓的预调微调说白了就是在不全面放松前提下的逐步放松，再用“稳定和严格实施”等字眼来引导舆论，以软化市场的反应。由此看来，上半年双跌形势已定，下半年预计将是逐渐复苏的局面。”
　　
　　由此，关于赌政策的言论四起，大部分人在赌明年政策将放松。因为有这个信心，所以面对没有明显起色的成交量，依旧能保持稳中有升的价格。当然，也有少数派赌政策不会松绑，暂时以少量低价开盘回笼资金为手段。
　　
　　胜券究竟会落谁家？当然还要看政策筹码会偏向哪一边了。