房贷新政出台50天 昆明楼市成交继续下行

xiangfang

房贷“9·30新政”出台已满50天，央行此次对于房贷政策的松绑调整，也被看做是继8月份全国各地相继解除先后之后二次救市的开始，其中关于首套房贷认定方式及贷款利率最低75折优惠的相关规定，更成为带动楼市回暖、拉动市场成交的重要手段。但截至目前，房贷新政落地将近两月，其对于昆明楼市并未起到预期的促进作用，这50天以来昆明楼市的成交量甚至还出现明显下滑。

新政50天 成交跌2成

据腾讯房产统计，房贷新政出台50天以来（10月1日—11月19日），昆明楼市各类商品房共成交16189套，总成交面积1379621.74平方米，相比政策出台前50天（8月11日—9月29日）19524套、1528620.62平方米的成交量，分别减少3335套和148998.88平方米，环比分别下跌17.08%和9.75%。

值得注意的是，虽然从9月19日起，集中签约的备案的金江小区连续占据昆明楼市成交榜榜首的位置长达11天，这11天金江小区共成交3282套，但如果刨除金江小区这11天的火爆成交，新政出台前50天，昆明楼市共有16242套商品房成交，仍比新政出台后50天的成交量多出53套。

而在成交走势方面，新政前50天，昆明楼市甚至出现单日最高成交突破千套的情况，而相比9月29日1186套的单日最高成交量，新政出台后50天里，最高成交单日为11月18日，当天共成交684套。

同时，房贷新政出台后，昆明楼市日均成交量也有明显下滑，“9·30新政”前50天，昆明楼市日均约有390套房源成交，而在新政出台后，昆明楼市日均至少少成交79套，每日约成交311套。但套均成交面积有所上涨，从新政出台前套均78.29平方米上涨到85.58平方米。

不难看出，房贷政策的松绑，并没有对昆明楼市成交起到太大的拉动作用，就算刨除金江小区集中签约成交的3282套房源，房贷新政出台后，昆明楼市成交量也与之前基本持平。是否可以这样断言，央行此次房贷政策松绑基本无效，二次救市宣布失败。

折扣优惠影响新政效果

对于本次限贷政策的松绑调整，其核心关键就在于“首套房贷款资格认定方式”及“首套房贷款利率优惠折扣最低75折”，这两方面政策的调整，但在实际执行过程中，虽然多数银行对于首套房贷款的认定方式有所调整，但利率折扣并未切实落实，则成为影响本次房贷新政执行效果的最大阻碍。

据腾讯房产走访发现，目前昆明多数银行都可按照房贷新政对于首套房贷款资格的认定标准申请房贷，但在贷款利率执行层面，多数银行仍执行基准利率，部分信用记录良好的贷款申请人还能享受最低95折的利率优惠。

建设银行白马支行的工作人员表示，目前建行执行的首套房贷利率标准仍为基准利率，但对于一些能够通过“优质信誉客户”审核机制的贷款申请人，银行最高能将利率优惠提高至95折。而新政允许的最低75折优惠，该工作人员表示，“完全没有可能实施，除非银行愿意赔本支持购房者买房。”

而招商银行西园路支行的信贷专员则表示，招行目前首套房贷执行基准利率标准，但并不是完全没有优惠，如果贷款申请人在招行有一定数额的固定存款，则可享受最高9折的利率优惠，当然，贷款申请人的信用记录也是银行审核贷款资格的重要衡量标准。

显然，首套房贷利率折扣的优惠执行不到的情况，使得房贷松绑的救市效果大打折扣。对此，重庆大学房地产MBA云南教学中心主任李瑞红表示，对于利润并不理想的房贷业务，虽然央行已经出台政策松绑指导意见，但各家银行的执行情况依旧较为谨慎。

同时，李瑞红还表示，房贷利率低至85折，银行则没有盈利，而面对今年的房地产市场，房贷业务不仅利润小，且风险较大。从资金成本来讲，货币政策不宽松，资金成本降不下来，资金链比较紧张，银行的资金成本决定不可能达到75折。

李瑞红也指出，年底银行的信贷资金紧张，银行不可能拿出太多资金放在房地产贷款上，或许到明年开年后，银行资金额度相对宽松时，房贷利率折扣优惠有可能超过9折，但对于现阶段的楼市状况，房贷松绑对于市场似乎并无太大的拉动作用。

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