城建股份“割肉” 5900元让谁“雪崩”？

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       城建股份“割肉” 5900元让谁“雪崩”？ [昆明论坛小编导读] 7月24日，尽管“云南映象城市公园广场团购选房”在昆十中求实校区热闹收场，但围绕这起“5900团购事件”的议论似乎才刚刚开始。

7月24日，尽管“云南映象城市公园广场团购选房”在昆十中求实校区热闹收场，但围绕这起“5900团购事件”的议论似乎才刚刚开始。

一个成熟区域的热门楼盘，为何打出比之前价格低过2000的所谓“团购价”？

一次“定向”的团购活动，为何推出1:3且“可转让”的所谓“团购名额”？

一家声名显赫的本土房企，为何在此时一反常态当起令人胆寒的“价格杀手”？

最有代表性的，是一家媒体直接质问：城建股份（昆明城建房地产开发股份有限公司），你还好吗？北市区房价，你还好吗？

5900元引爆昆明

简要回顾一下事件过程。

本月中旬，有消息从二手房中介口中传出：“云南映象城市公园广场正在以昆十中教职工团购名义放盘900套房源，价格在5600——6500元，均价5900元。”

7月19日，房产圈知名博主“昆明楼市泥菩萨”爆料：云南映象城市公园广场以5900/㎡的价格面市， 这次云南映象祭出5900均价的900套准现房……北市区房价在崩溃边缘……”

随后，多家媒体调查证实，此次“昆十中教职团购”名额可转让，选房时间定在7月24日，选房之前须缴纳每套2万元意向金，选房成功需于7月31日前支付银行按揭首付款或一次性付清全额购房款，自选房成功后5日内一次性付清全额房款的给予3%优惠……

不管对比同区域一、二手房，还是对比该项目之前的开盘价，“均价5900元/平米”犹如一颗重磅炸弹，消息迅速沸沸扬扬。

7月24日，选房如期进行，多家媒体现场直击：上千人到场，场面罕见的火爆。

5900元击穿成本线

5900元/平米意味着什么？

今年5月24日，云南映象城市公园广场开过一次盘，开盘当天住宅均价约为8000元/㎡。而据项目方公布的消息显示，“300余套开盘房源当天就实现超过90%的去化率，当场成交280余套”。

但现在看来，距离5月份那次火爆开盘还不到两个月，每平方米就出现超过2100元的跌幅足以说明，开盘当日项目的销售情况显然不像开发商口中那样理想。

而根据昆明市房产信息网2012年对云南映象花好月圆及花好月圆二期登记备案的价格信息显示，住宅物业备案价格基本在8300元/㎡以上。

虽然2009年以前的土地成交数据未能保存，但腾讯房产查阅昆明市国土资源局官网发现，2009年1月至今，城建股份共斥资34.6亿元取得云南映象所处片区总计594133.12平方米、约合892.09亩的29宗土地。其中，纯住宅用地11宗，总面积441249.04平方米、约合662.54亩，总价值近23亿元。

根据城建股份所购土地的城建信息计算，该批住宅用地单价约为346.6万元/亩，楼面地价约为3102.75元/㎡，若以地价约占开发总成本1/3的比例计算，该批地块的住宅项目市场均价约为9000元/㎡，就算企业控制成本能力再强，项目售价也不会低于8500元/㎡。

显然，5900元/㎡的价格即使不算建安成本，就连工程建设最基本的土地、建材、人工成本都很难保证。除此之外，昆明曾于2010年出台过一个俗称“54321”的土地出让金补缴政策，云南映象的土地同样也在补缴“差价”的行列。

更关键的是，云南映象系城中村改造项目。旧改项目往往涉及大量拆迁安置的前期投入费用，开发成本也自然上涨。

而就算是内部团购的优惠价格，5900元/㎡的均价不仅无法保证企业盈利，甚至还不够项目前期建设成本的投入。

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[导读]7月24日，尽管“云南映象城市公园广场团购选房”在昆十中求实校区热闹收场，但围绕这起“5900团购事件”的议论似乎才刚刚开始。

一次“自杀”式营销

更蹊跷的是，本次以5900元/㎡的超低价格面向昆十中300名教职工的内部团购，却放出900套房源，且每位参与团购的昆十中教职工在享受3个团购名额的同时，对于团购名额的转让也没有任何条件限制。

对于普通教职工家庭来说，购买一套住房，或者在原有基础上进行改善性置业压力可能不大，但一个家庭在同一时间购买3套住房的可能性几乎为零。

由此看来，云南映象城市公园广场以面向昆十中教职工内部团购为由，以均价5900元/㎡打破价格底线的方式推出团购对象总人数3倍的房源，显然就是希望通过昆十中教职工之手，将更多的低价购房名额推向市场，从而吸引社会购买人参与购买，在推动项目销售的同时，也能够婉转避免公开降价成为周边楼盘项目的矛头所向。

且不论城建股份此番以5900元/㎡的均价展开内部团购会对周边项目及整个北市区房价造成多大的价格冲击，云南映象这次降价跑量可谓是一次成功的价格营销，但根据市场整体形势来看，这也是一次“杀敌一千自损八百”的“自杀式”营销。

此外，还有一个情况不容忽视：查询官方相关公示公告，截至选房当日，并无“云南映象城市公园广场”项目的房源、房价及预售许可信息。

这样看来，“云南映象城市公园广场”以团购名义收取意向金并进行房源销售的行为，显然有违法违规的嫌疑。

“割肉卖血”求生

作为本土平品牌房企的代表，城建股份居然能甩掉“偶像包袱”主动大幅降价，足以说明其真正遇到了困难。

对于云南映象城市公园广场此番“团购”，在多数业内人士看来，很有可能是城建股份资金链出现问题，逼其无奈使出“阴招”、“险招”，以求快速出货回笼资金，维持项目的后期推进。

知名博主“昆明楼市泥菩萨”对此评价：如此大幅度的降价，开发商“割肉卖血”的行为无疑说明其对于现金流渴望的迫切程度。

当然，对于城建股份真正的资金状况，只能说“如人饮水冷暖自知”，企业对于资金情况避而不谈，也不见媒体报道城建股份利润盈亏的报道，但从城建股份近几年的动向似乎能印证其“日子不好过”。

近年来，铺大摊子、转战州市、进军旅游地产，无论是昆明主城的云南映象，还是澄江、大理的旅游地产项目，城建股份开发的项目体量都在千亩以上，政策、市场的影响已让其难以招架，而缓慢的推进速度和较长的开发周期，持续的资金投入显然已让其入不敷出。

以云南映象项目为例，从启动以来接连赶上楼市下行调整。以澄江抚仙湖畔的湖畔圣水项目为例，项目在开发初期城建股份的投入就已近5亿元，加之湖畔圣水是城建股份首个自主研发的异地大型房地产项目，前期研发经费就高达5000万，而值得注意的是，在这笔巨大的成本投入中，银行贷款额占比仅2成，这对于企业资金实力无疑是一个巨大考验。

城建股份缺钱缺到什么程度？以在项目销售收入中占比几乎可以忽略的媒体广告费为例，城建股份都是一拖再拖，以至于本地地产媒体人只要讨论收款话题，都不约而同把其列为头号“钉子户”。拖延广告款，一方面是因为其多年来作为媒体“大客户”而养成的傲慢姿态，更关键的可能是真的囊中羞涩。

没钱，缺钱。要活下去，出再狠的招都不足为奇。

城建股份“雪崩”？

城建股份一直口碑不错，在其开发的众多项目中不乏经典。

已在昆明及州市开发过十余个楼盘项目的城建股份始终保持低调，更于2011年作为云南省第一家国有房地产企业整体改制为股份有限公司。在20余年的发展历程中，媒体对其的报道中也很难找到负面字眼。

当前，昆明楼市正处于一个困难的时期。作为本土老牌房企，城建股份在此时抛出猛价，无疑成为行业讨论的众矢之的。云南映象城市公园广场5900元/㎡的均价，与其说是重塑北市区的低价标杆，不如说是“独挑北市区降价大梁”，颇有主动挑起 “价格战”的味道。

选择在2014年这个楼市“拐与不拐”的关键档口一展峥嵘，如果只是想赢得市场关注，在持续下行的楼市环境下推动项目销售，目前的项目影响肯定超过了城建股份之前的预期。但作为一家深耕本土二十多年，且目前楼市走势并不理想的环境下大幅度降价，显然不是一家责任企业的作风。

“价格战打响的时候，就是楼市持续下行的开始”。作为本土老牌地产商，在市场生死存亡的关口使出低价团购、大幅降价等损人不利己的“阴招”，损害的不仅是周边项目的利益，更将对整体市场信心造成直接影响。

当然，尽管媒体对城建股份的报道鲜有负面，但这家一直扮演“民生地产商”角色的开发商也并非有口皆碑。经常停水、精装质量差、小区物业服务水平低下等，已成为不少业主吐槽的焦点。而因土地出让金的拖欠，导致项目交房六年却始终未能办理产权证，也被业主投诉……

如此看来，云南映象城市公园广场此番巨幅降价“团购”，倒不见得会让北市区房价“雪崩”。而城建股份这家曾贵为本土代表性房企的品牌接下来会不会“雪崩”？这就不好说了。

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来源：腾讯网

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