昆明下半年楼市5大预言 下行调整或将持续

翠湖邻家

       昆明下半年楼市5大预言 下行调整或将持续 昆明论坛小编导读 中央对于后市的调控方向给出“分类调控，除北上广深以外的其他城市限购可自行调节”的指导思路，曾今对楼市投机性置业起到良好抑制的“限购令”，可以说已经是名存实亡。

又是一周“零成交”，虽然昆明市房产交易中心工作人员表示会尽快完成对成交数据统计后台的升级维护工作，但截至7月14日，成交数据缺失已经长达19天的情况似乎还将继续。而连续两周成交数据的缺失，在影响大家对于昆明楼市走势判断的同时，更浇灭了地产商对于2014昆明楼市下半场一半的热情和期待。

长达19天的成交数据缺失，不仅刷新了昆明成交数据缺失时间最长的纪录，同时，作为普通市民仅能获得的为数不多的房地产公开数据，在昆明市房产交易中心升级维护系统的理由下，原本透明的成交数据也变成昆明人口中常会说的“口袋里卖猫”的“秘密勾当”。这很难不让人猜测是否由于近期楼市成交数据太差，甚至干脆就没有成交，昆明市房产信息网才用这个借口来掩盖感概的数据，避免造成市场信心对于后市预期的继续下滑。

的确，对于当下的市场形势，除了受观望情绪笼罩的购房者盼望房价继续下行以外，开发商和政府显然不能接受房地产市场的继续恶化，当开发商调整售价妄图刺激市场购买需求释放收效甚微之后，地方政府则希望从政策方面对楼市销售进行刺激，而已经落地执行四年有余，且被业界称作楼市调控“最强杀招”的“限购令”，自然就成了政策调整首先开刀的对象。

随着济南成为“限购松绑”的首个食蟹者，全国各地多个城市也在酝酿对“限购令”进行松绑，加之中央对于后市的调控方向给出“分类调控，除北上广深以外的其他城市限购可自行调节”的指导思路，曾今对楼市投机性置业起到良好抑制的“限购令”，可以说已经是名存实亡。

对于昆明楼市，“限购松绑”的传闻一直是近期楼市的焦点话题，而开发商自行查询购房资格和呈贡购房资格放宽等情况，似乎也预示着昆明对于“松绑限购”跃跃欲试。但不少业内人士指出，“限购松绑”究竟能对楼市销售起到多大的促进作用还不好说，但如果将限购令取消，并不能有效带动楼市成交的话，那对于市场信心的影响将更加巨大。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟对于昆明取消限购的可能性做如此评价，张宏伟表示，就目前来看，限购的界线已经越来越模糊，从前段时间昆明市政府并未对“限购取消”传闻进行说明辟谣就能看出，为了避免楼市波动对整体经济形势造成影响，各地政府对于“限购松绑”，甚至楼市的整体调控，只要不引起市场大幅波动，基本都保持“放任”的态度。同时，张宏伟也指出，仍和一个行业的发展都遵循“随行就市”的市场规律，排开政府干预的市场自我调节，更能够促进房地产市场更加合理健康的发展。

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[导读]中央对于后市的调控方向给出“分类调控，除北上广深以外的其他城市限购可自行调节”的指导思路，曾今对楼市投机性置业起到良好抑制的“限购令”，可以说已经是名存实亡。

而对于2014年昆明楼市已经开始的下半场争夺，张宏伟也做出5点预判：

1. 持续“分类调控”，限购逐渐“松绑”

张宏伟指出，随着中央“分类调控”思路的深入贯彻，不同城市将准对市场不同特点，对调控政策做出适当调整，而“限购令”对于市场需求控制作用的逐渐减弱，相信多数地方政府将逐渐放开限购，但并不会专门出台相关文件。而对于呈贡、嵩明、晋宁等新区，政府很有可能将给予力度更大的“限购”松绑空间。

与此同时，“限贷”政策将继续执行，因为“限购松绑”将给当前楼市带来积极的促进作用，而大量购房需求的集中释放，很有可能导致银行大量贷款都流向房地产市场，“限贷”政策的存在，能够有效控制银行存款过于偏重房地产而造成政府财政过于依赖房地产。

2. 购房者陷入深度观望

连昆明本土“一哥”俊发都通过降价的手段来促进项目销售，市场无形中就会产生还有降价空间的预期，加之“买涨不买跌”的惯性置业心理，使得多数昆明购房者不会在价格出现下跌的时候出手置业，而是企图在市场低谷出手，从而产生触底反弹的购房收益，而这种观望情绪一旦出现，则会受到楼市降价的刺激快速放大。

3. 房产税、不动产登记仍然只闻雷声

原计划2013年6月完成不动产登记500城联网，但不断有停滞、受阻的消息传出，而今年5月，国务院又要求国土部在2014年6月底出台《不动产登记条例》，但截止目前，并未取得实质性进展。而与不动产登记的执行一样，房产税的开征将再次遇阻，同时，无论是不动产登记还是房产税的征收，都将触及很大一部分人的切身利益，短期内落地执行并不现实。

4. 库存高企加速昆明市场分化

由于近两年昆明土地供应量较大，这也为市场端带来巨量供应，仅今年上半年就有近千万方的新增供应，将导致昆明市场存量高企，与此同时，前几年火爆的市场也提前透支了昆明楼市的置业需求。与此同时，去化节奏减缓、存量持续增加必然对地产商的资金链运转造成拖累，一些中小房企也将被大型房企收购兼并。随着近期海伦堡收购学府瀚院、昊龙集团接手大成金融商务中心、瀚德地产获得万景园项目地块等一系列收购案例的出现，“强者愈强，弱者弥弱”的情况将更加明显。

5. 楼市下行短期内不会改变

对于本次楼市的自身调节，张宏伟表示，本轮市场自身调节的持续周期目前尚无法定论，但可以肯定的是，指望楼市段时间内回复上行态势并不现实。尤其对于昆明市场而言，市场需求和楼市信心的培育都需要一定时间。而且这是房地产市场首次面对没有政府干预的自我调节，面对市场多方不确定，在昆的外来房企很有可能将业务重点放在一线及市场情况较好的二线城市，而本土房企在项目运营和资金实力方面都不能与一线房企媲美，如果本地市场收益不畅，企业运行状况将受到严重影响。

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来源：腾讯网

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