昆明新房交易增加两成二手房落寞

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　　昆明新房交易增加两成二手房落寞 假离婚的场景犹在眼前，要求“严格按差价20%征税”的“新国五条”转眼已经出台一个月了。然而与出台之初市场的喧嚣相比，各地新政出台后的落实情况却悄无声息。
　　
　　昆明房产交易中心二手房过户窗口平静了下来，但各类商品房的成交量却依然高烧不退。截至4月30日，昆明主城区4月份共成交各类商品房9114套，环比3月份增加1832套。
　　
　　北京上海重庆西安等地执行新规较严格
　　
　　截至5月1日，共有北京、上海、广州、重庆、深圳、合肥、天津、南京、西安、昆明、厦门、杭州等35个城市发布了各自的地方细则。
　　
　　其中，广州在地方细则中并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”，只提出将严格执行国办发〔2013〕17号文（即“新国五条”）。而南京、杭州、宁波、深圳、福州等地的细则不约而同地表示要发挥税收的调解作用，并都未提出20%所得税的执行办法。
　　
　　相比之下，北京、上海、重庆、西安等地的细则较为严格。这些地方的细则均明确写道：“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。”
　　
　　北京出现首批征税20%的案例
　　
　　不过，目前昆明并没有实施这一政策，昆明版“国五条”中并未提及市民最关注的关于个人出售商品房征差额20%个税的内容。事实上，4月份昆明二手房个税征收方式与以往没有什么变化。另外，关于二套房首付比例等亦未提及。从原文表述“继续执行商品住房限购措施、差别化住房信贷和房地产税收政策”可见，限购、信贷、税收政策，都将延续既往规定。
　　
　　日前，仅北京出现了首批征税20%的案例。据报道，北京伟业我爱我家代理的一套不是家庭已购5年、唯一住房的二手房，房主购买时价格为140万元，交易房款为280万元，交易共获利140万元，按照新规需缴纳140万元的20%，即28万元的所得税。这笔税费最终由买家承担。
　　
　　一线城市交易量大跌 三四线城市相对平稳
　　
　　各地围绕“国五条”制定的房地产调控政策细则执行以来，一线城市交易量大幅下降，三四线城市相对平稳。
　　
　　一个月前，北京等一线城市相继出台了“国五条”实施细则，包括单身人士禁买二套房、严格执行20%的所得税等政策。受此影响，截至5.1小长假，北京市4月新建商品住宅成交量为7188套，与3月份相比下降约63%。在广州，4月前半月新建商品房网签不足3000套，比3月下降超过20%。而在“末班车效应”影响下，4月份北京二手房交易戛然而止，买卖双方重回深度观望。
　　
　　与热点城市相比，三四线城市的楼市则没有明显变化。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，“按差价20%征税”这一条款成为分水岭，让一线城市和三四线城市的房地产市场呈现冰火两重天的态势。
　　
　　顾云昌认为，现在从各地细则对征收个人所得税问题还没有明确的说法，只有个别城市按照个人所得税20%差额来征收，绝大部分城市还是沿用过去的按照总额1-2%征收个人所得税，这样对楼市影响不会太大，对整个二手房交易建立的影响会逐步减退。今年楼市还会继续保持温和回暖，楼价会温和上升，这是大的概率。但是这种温和上升是在稳中求进或者稳增长的宏观态势下出现的。
　　
　　调查:二手房交易4月被提前透支
　　
　　尽管新国五条在昆明温和落地，但3、4月份二手房的交易数据仍然体现出市场对政策的激烈反应。
　　
　　记者从昆明房产交易中心税务窗口工作人员处了解到，近一个月以来税务窗口日均办理手续在150份左右，对比3月份的500份左右的业务量，整体下降了六七成。
　　
　　从多家中介公司工作人员反映的情况看，二手房3月成交量大增，许多潜在客户买卖交易提前完成，4月的成交量已被提前透支，回落是普遍现象。
　　
　　黄经理负责的片区包括白马小区、近华浦路以及西园路，仅就他负责的这个片区而言，3月的成交量就达到了30多套，比之前增长了3到5倍，但4月以来的交易量明显下降。但不论是买房的价格还是租房的价格都没有出现明显上涨，昆明的房价一向都比较稳定，而这个月租房的人明显多了。
　　
　　分析:新房成交量“高涨”
　　
　　从近两个月的成交数据来看，主城商品房成交量依然居高不下。综合昆明市房产信息网的成交数据显示，从4月1日至4月30日，昆明主城区共成交各类商品房9114套；成交量比3月份多了1832套，涨幅达25.2%；4月总成交面积为796329.11平方米，比3月份成交面积增加了157228.99平方米，涨幅达24.6%。
　　
　　数据显示：3月1日—31日（其中30、31日数据缺失）昆明主城区共成交各类商品房7282套，环比2月份的4105套，增加了3177套，涨幅达77.4%；就成交面积而言，3月份成交面积为639100.12平方米，环比2月的337863.49平方米，增加301236.63平方米，涨幅89.2%。
　　
　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪分析，二手房的价格会在平稳的基础上小幅波动，不会出现明显上涨但也不会明显下跌；而新房的价格则会因为开发商的逐步提价而有所上升。目前在昆明各大板块，甚至出现了新房有小幅提价的现象。
　　
　　从去年底到今年初，昆明等二、三线城市的交易量回暖，但价格相对稳定，因此没有必要采取更严格的措施。而所得税调整等政策仍须税务总局等统一部署，地方政府才能确定执行的具体时间点。“此次没有公布征收20%所得税等调控政策的城市，不代表就不实施这些政策。因为国五条要求的‘依法严格按转让所得的20%计征’所得税，没给地方视情况调整的权力。”张洪说。

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