昆明地铁预期 昆明主城十大新兴商圈商业格局嬗变

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　　昆明地铁预期 昆明主城十大新兴商圈商业格局嬗变 昆明论坛小编导读 长期以来，昆明主城只有一个商业中心区——南屏街和三市街，昆明人已经习惯去那里购物，去那里吃喝玩乐。这个方圆不到一公里的传统商圈，成为昆明人购物休闲最常去的地方。
　　
　　不过，随着6月28日地铁6号线的开通，年底还将建成呈贡开往主城区的地铁2号线，在国内外很多大城市都形成财富漩涡的地铁商圈，也将在昆明崭露头角，并改变主城区的传统商业格局。
　　
　　昆明地铁线路预计开通时间
　　
　　地铁1号线（世纪城站——大学城南站）：2012年12月31日
　　
　　地铁1号线（昆明火车站——世纪城站）：2013年6月30日
　　
　　地铁2号线（北部汽车站——昆明火车站）：2013年6月30日
　　
　　地铁3号线 ：2014年6月30日
　　
　　地铁6号线（东部汽车站——机场中心站）已于6月28日开通。
　　
　　其他线路开通：预计在2018年以后
　　

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　　地铁开通将助推城市级商业中心
　　
　　“地铁开通后对人流的带动，又会形成新的商业格局，这是必然的。”云南安宁金城矿业集团房地产开发有限公司董事长助理李恒说。
　　
　　根据《昆明城市商业发展布局规划（2011-2020）》，昆明将形成三个城市级商业中心，分别是主城城市商业主中心、呈贡城市商业次中心和巫家坝城市商业次中心，呈现“一主两次”的发展格局。这3个商业中心都沿地铁1、2号线展开，形成昆明城市商业发展的主轴线。
　　
　　主城城市商业主中心规划有两个地铁站：文化宫站和省博物馆站，两站点位于南屏街、正义坊、青年路、金格中心等几大商圈汇集地，这也是昆明最传统的商圈。昆明至祥研究中心分析：未来伴随着区域功能的分散，该区域将进一步向零售商业发展功能聚集。
　　
　　除了中心区商圈，根据地铁线路的布局和周边人口、配套等因素影响，东南西北都有可能形成一批新的次级商圈。
　　
　　“地铁使交通运输成本降低，生活更加便利，这些商圈带来的片区发展、物业升值，逐步也会形成经济新的增长点。”云南大学经济学院副院长郭树华认为，在地铁沿线会形成一些大的商圈，这也是政府在城市规划过程中，对商业片区布局的充分考虑。随着城市的拓展，服务功能的提升，多个中心肯定会形成。从整个城市功能配套服务来讲，需要有差异化的中心形成，有差异化才能体现分工，才能出效率，这样专业化程度就会提高。

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　　东风广场或成最大地下商圈
　　
　　李恒说：“商业其实靠的就是人流，其次才是各公司的资源，地铁物业只要是有人流，就会活，无非是做得好坏。有了人流，地铁商业就能够得到发展，物业价值就会提升。”
　　
　　昆明主城最先建成的1、2、3号线地铁，基本贯通了整个城市的南北向和东西向，形成纵横交叉的大动脉。这两条主线上，不少节点现在已经形成一定商业气候，大型商业扎堆，片区工作生活的人口密集，形成区域中心的资本雄厚，短期内最可能催生的新兴商圈。而地铁开通带来的人流、商流，将彻底引爆新兴商圈的崛起。如北市区、新螺蛳湾片区及呈贡区等，有的次级商圈雏形已现。
　　
　　而一些城市新区，由于有一些城市综合体支撑，中远期也可能出现新兴商圈。但这些区域由于刚刚兴建，商业氛围需要培育。如东风广场和巫家坝，由于主城中央区位优势，以及临近南屏街商业繁华区，未来发展潜力巨大，特别是东风广场，地下商业据说将与旁边即将动工的恒隆广场地下部分相连，很可能成为主城最大的地下商圈。不过，由于尚在规划或完善规划中，开发建设尚未全面启动，重点项目较多，建设周期较长，形成气候尚待时日。
　　
　　地铁不仅能够带动大型商业中心沿线聚集发展，促进城市商圈升级，形成地铁商圈，还将带动庞大的客流量以及客流所需的衍生服务，必然会使地铁商业成为一种极具增值潜力的物业。近年来，昆明众多开发商早已布局其间，当下不少在售和新上市的项目，都将地铁商业作为卖点。如近期热销的大润发商业中心、同德昆明广场、鑫都韵城、经典双城、人民路壹号、大成金融商务中心，呈贡新都昌商业广场等，都因为地铁物业的因素加分不少。

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　　地铁线路交汇处商业价值更高
　　
　　翻开昆明近期的地产广告，不难发现，地铁楼盘正以雨后春笋的态势袭来。这些地铁楼盘对促进未来新的地铁商圈的形成，有着不可忽视的影响。但具体的影响会如何，是否老商圈将退隐江湖，昆明地产界的业内人士有着不同的看法。
　　
　　商圈的的形成需要时间
　　
　　从目前国内外地铁商业的发展状况来看，投资地铁商业需要经过理性的思考，并不是所有的地铁站都能拉动人流，也不是所有地铁商业都能赚大钱。比如广州地铁一号线兴建后沿线的地下商业发展就并不旺盛，其原因就在于客流量太小。上海的地铁商业则在这一点上做了弥补，它的地下商场和商业街一般都建于客流量比较大的站点，这是开发商在充分考量目标顾客群后的选择。
　　
　　“综合枢纽站是位于轨道与其他重要交通方式(如：铁路、机场、客运站、码头等)的交汇接驳处的站点。此类型站点人流量最为密集，建筑的标志性更为明显，商业价值普遍高于其他类型站点。”个碧石建筑师和地产顾问副总杨明清说。对于昆明而言，这个综合枢纽站首推工人文化宫站：“最大的换乘站将出现在工人文化宫（东风广场），是1、2号两条主干线和即将开工的3号线的一个汇集站。”昆明轨道交通有限公司综合管理部副部长彭雪松此前公开透露。
　　
　　我们有理由猜想：这里将出现昆明最大的地铁商圈。
　　
　　然而，这个猜想并未得到所有人的认可，一些业内人士认为：商圈的的形成仍然需要时间的历练。杨明清说：“昆明主城规模有限，城市的人口适中，轻轨物业的出现能够出现覆盖全部昆明的多个小型商业中心，他们能够促进昆明商业多元化发展，但短期内，在限制条件不变的前提下，昆明的主要商圈不会发生改变。
　　
　　“主题式开发”值得借鉴
　　
　　人流匆匆，地铁商业面对特殊的消费群，如何让行人止步？国内外的地铁商业在这一点上都做了不同程度的努力：针对目标人群专门销售快速消费类产品，数据显示，一般的便利店品种有3000-3500种，但设置在地铁内的便利店只有1200个品种；进驻地铁商业网点的商家以连锁企业为主；以一个明显的主题为核心，开发集合性的商业模式。
　　
　　在这众多的模式中，“主题式开发”非常值得昆明开发地铁物业的开发商借鉴。对此，杨明清说：“根据商业类型进行竞争性分析，差异化定位，主题式开发是形成差异化的核心方式。”
　　
　　由此，我们不难联想到：香港的地铁商场主题多样，即均以一个明显的主题为核心，开发集合性的商业模式，在具体类别中确立自己的商业位置。例如青衣城以海洋、航海为主题，主要目标客户群为年轻女性和青少年，业态规划影院、时尚服饰、体育用品、主题餐厅等。
　　
　　就昆明目前地铁的规划情况来看，地铁楼盘沿街商铺强调更多的是在人流快速移动中的一次性消费，它更多适合的是一些不需要人们做充分决策的随机性商品的经营，比如书报，饮料等。
　　
　　对于投资者，杨明清给予了中肯的建议：“在同一站点中，靠近地铁站口的商业价值确实具有一定的优势，但投资者还要综合考虑价格、投资回报、自身的承受能力等方面的因素。”

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　　十大地铁商圈的猜想
　　
　　根据本报记者市场调研和综合专家意见，我们对最先启动建设并将在2-3年内陆续投入运营的1、2、3号线，搜索出未来最有可能崛起的十大地铁商圈。其中，随着1、2号线的率先建成，短期内会崭露头角的地铁商圈有5个：北市区的财富中心商圈、金江商圈、白云路商圈三大商圈，东南板块昆洛路上的新螺蛳湾和世纪城商圈。中远期期会崛起的有5个：呈贡商圈、西市区商圈、站前商圈、巫家坝商圈、东风广场商圈。
　　
　　根据分析，地铁1号线的巫家坝站、南部汽车站、呈贡北站和行政中心站，都很有发展潜力。其中，巫家坝区域将打造成为昆明的次商业中心，高端商务和商业功能将在本区域形成新的聚集态势。呈贡北站和行政中心站则为呈贡新城崛起CBD核心区域，大成金融商务中心，呈贡新都昌商业广场早已落子行政中心旁，大体量商业汇聚将形成新的商圈。昆明至祥研究中心分析，该区域未来零售商业会成为主流，并注重与呈贡区域内各片区功能、产业定位的结合，形成与总部经济相结合的特点。
　　
　　地铁2号线北辰站、东风广场站、广福路站等商圈云集，其中北辰财富中心、欣都龙城、同德昆明广场、鑫都韵城、大润发商业中心等商业综合体沿地铁线布局，已成为几条地铁线中商业布局最密集的一条。
　　
　　地铁3号线，西苑站、南屏街站、东风广场站、大树营站等，部分站点与地铁1、2号线交接，站点附近，经典双城、人民路壹号、保利美城国际等项目相继落子，正在打造区域中心。
　　
　　根据规划，除了已经获得国家批复的6条地铁轨道线路外，昆明市远景规划中还将新建3条地铁线路，分别是7号线、8号线及9号线。昆明的商业将随着这9条地铁的建设，向周边辐射，最终在不同的节点形成一个个成熟的商圈。

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　　业界观点
　　
　　个碧石建筑师和地产顾问副总杨明清：不同类型的站点商业价值不同
　　
　　轻轨站点的类型是不相同的，其对商业的带动作用也是不相同的，一般轻轨站点分为四种，即综合枢纽站，市域中心站、交通接驳站和一般站点。
　　
　　综合枢纽站是位于轨道与其他重要交通方式(如：铁路、机场、客运站、码头等)的交汇接驳处的站点。此类型站点人流量最为密集，商业价值普遍高于其他类型站点。
　　
　　市域中心站位于市域空间结构的重要节点和城市发展的重点地区，或在市域范围内有较大影响地区的站点。此类型站点的开发强度最大，吸纳人流的能力最强，为市级商业中心，价值最高。
　　
　　交通接驳站是城市各级道路网络的结合点 以交通换乘为主要功能，片区交通服务为辅助功能的车站。此类型站点以住宅、商业为主，半径500m范围内开发强度较高。
　　
　　一般站点是位于一般居住、商业、服务及活动中心的站点。此类型站点商业主要服务小范围区域消费者，商业价值的最高范围约300m。
　　
　　不同类型的站点商业价值不同，在同一站点中，靠近地铁站口的商业价值确实具有一定的优势，但投资者还要综合考虑价格、投资回报、自身的承受能力等方面的因素。
　　
　　一个商圈的形成是一个城市多年经济发展的表现，是无数轮商业调整沉淀的结果，作为昆明最重要的三市街商圈而言，每天都在变化，唯一不变的就是变化！

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　　易事达地产顾问（中国）总经理李建：要将交通人流转变为有效客流
　　
　　地铁作为城市功能中聚核能力最强的交通工具，必然带来了巨大的人流量，但不是地铁商业就一定能兴旺繁华。如果只是规模不大、纯粹销售物业而言，地铁概念能带给投资者美好的愿景，销售势必良好；而作为投资客，因地铁带来的巨大人流量，也能租个好的价钱。但是对于规模庞大、开发商必须持有相应的商业的购物中心，如何将其做活做旺，并非易事。
　　
　　做好地铁商业物业，必须先了解地铁站周边的商业环境，周边的路网、生活配套，以至于片区的人口数量、未来的市政规划等，以此来决定你的商业物业的规模、物业形态，以及业态组合。而如何将庞大的交通人流就能转变为地铁商业的有效客流，是一个值得潜心研究的课题。对于已成熟的商圈而言，地铁是锦上添花的事。而对于一个新兴的商圈，地铁并不是其商业成熟兴旺的决定因素。昆明地铁肯定会影响城市现有商圈，也可能会促进新的商圈的形成！
　　
　　新商圈的形成势必会对已有商圈有巨大的影响，但这种影响是逐步强化、放大的，毕竟消费模式和消费习惯的改变需要用时间积累。
　　
　　至于说新商圈会出现在什么地方，不应该是人云亦云的猜测和判断，新商圈一定是有一点是在区域规划上占有比故有商圈更大的优势和源动力！

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　　地铁开通，沿线商家热盼
　　
　　今年底，呈贡通往主城的2号线就要开通了。那么，地铁沿线的商家是如何看待的呢？日前，记者走访了沿线的商家。
　　
　　人流量增加是肯定的
　　
　　在螺蛳湾经营一家鞋店的罗伟，08年进入螺蛳湾国际商贸城，开始做鞋子生意。
　　
　　随着销售额的稳定，每天差不多都有10000元左右的营业额，到旺季时翻倍是轻而易举的。对于每个月将近20000元的房租，他表示没有压力是不可能的，如果租金在下降4000—5000元的话压力会小很多。
　　
　　对于地铁商业他没有太深的了解，但对轻轨开通后所带来的巨大的人流量是可以预见的。当时选择在这里开店，一个是因为看好螺蛳湾国际商贸城，另一个重要的原因，就是在同一年开工建设的轻轨一号线经过螺蛳湾国际商贸城。
　　
　　罗伟说：“轻轨一号线开通，人流量增加是肯定的，当初生意不好的时候，看着开工建设的轻轨一号线经过螺蛳湾国际商贸城，就觉得再等等生意就会好起来的。当然，租金能少点的话更好。”

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　　生意肯定会越做越火
　　
　　对经营银饰店的李艳锦大姐来说，轻轨的开通必定能够为他带来更多的生意。
　　
　　李大姐09年进入螺蛳湾国际商贸城，开了一家名叫非凡银座的银饰店。由于饰品款式新颖，价格也合适，李大姐的生意一直很红火。
　　
　　李大姐的店一共由四间铺面组成，一月的租金在10000元左右。李大姐以前在其他地方也做了多年的饰品店，唯一让他感到困惑的是，一直作为饰品消费“主角”的学生妹，却很少到她这里来。
　　
　　李大姐说：“很早就了解到，大学城公交线路少，要是轻轨一号线开通后，大学城的交通将预计会有很大的改善，来逛螺蛳湾国际商贸城的大学生也会多起来，生意肯定会越做越火的。”很多商户都和李大姐一样，对于轻轨开通后大学城的交通状况充满了期待。

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　　目前开通的是6号一期，单程5元！刷储值卡九折！

1号线南段，预计是年底。

2号线预计也是年底。

3号线还有几年。

4、5号线都没动静的！