昆明二级公路收费站取消最后买路钱引发地产震动 - 昆明论坛

　　对于昆明近郊房地产开发商和置业者而言“收费站”问题，一直是他们的“心头痛”；何时能够省去“买路钱”一直是他们关注的焦点。这不，喊话多年的石安公路，今年7月1日起，终于取消“三站”收费。这也就意味着“作为云南省第一条高等级公路，也是第一条收费公路石安公路，在经历16年半的收费历程后，将不再收费”。从此，云南再无收费的二级公路，石安公路，亦成为“最后的买路钱”的历史见证者。

　　据政府部门发布的消息显示：目前的3个收费站——碧鸡、七甸、小渡口收费站，将于15天内拆除，石安公路停止收费后，小型车全程25元的通行费免除，行驶证上核载质量10吨以上的大货车，也可免除160元的通行费。

　　曾经，不同的三个收费站，阻隔的是不同的三个区域的人流、车辆以及走进区域的实际距离和心理栅栏。眼下，人们心中一直“介怀”的收费站取消，对于区域经济发展，尤其是房地产这样，将引发何种“震动”？

　　或许，对于已经熟悉了高速飞驰的城市人，他们早已经不在意那一条破败的二级公路。但无论如此，有一些改变，依然存在。亦如坚持这一路段，并频繁来往于昆明与安宁、宜良、石林的广大出走者，“买路钱”的消失，或多或少，给他们的生活出行带来了不小的改变。“买路钱取消”，对于整个近郊地产开发，尤其是具体的项目，又将会带来何种发展机遇？自此之后，又有哪些楼盘值得投资、居住推荐呢？

　　本期《昆明二级公路收费站取消——“最后的买路钱”，引发的地产“震动”？》，将从区域价值发展、房地产营销、置业居住实惠等角度，为你解读区域的全新地产居住、投资价值。为你的昆明近郊地产置业提供权威指导。

　　对于想上班在主城，居住在近郊的昆明人而言，他们多半看重的是近郊相对较低的房价水平及新鲜的空气或安静、悠闲的生活氛围，而生活之间的取舍，往往不可能完美。

　　对于往返于昆明主城与安宁、太平新区之间的城市居民而言，“收费站”就一直是他们来往城市之间的心理栅栏，“出城”-“入城”的通关提示，不仅有心理的提示，更有货币的交换。

　　石安公路上的“碧鸡收费站”连接的是昆明以西的两个大型郊县居住区域——安宁老城与太平新区。就收费站取消收费一事而言：最为直观的感受是太平新区收益最大，但仅此一事就可以坐地涨价或立促成交？在业内人士及开发商看来，这样的效果可能还不明显。但对于不少置业者而言，确实带来了不少的利好，至少在经济不景气的前提之下，能节省就节省一点，这也是最显而易见的结果。但一个收费站的取消能否消除人们对于主城与近郊的心理距离。这显然，还有一条很长的路要走。

　　昆明距安宁东北郊太平新区的距离并不遥远，主城西市区至此，不过区区18公里。按时间上来算，昆明赴太平新区，不过是抽一支烟或喝杯茶的功夫。地理位置好、硬件设施不错、房价不及昆明2/3的价格洼地，让不少难以承受昆明房价之重的人，都巴望着上班在昆明，住在太平。然而，卡在两城市之间的收费站，让众多置业者只能望着太平兴叹：每天往返一趟12元的过路费伤不起！7月1日零点，两地通行的交通要道石安公路全线停止收费的利好消息犹如一剂兴奋剂，让期待了很久的置业者们蠢蠢欲动。业内纷纷窃窃私语，太平，这货要火！

　　7月8日，距石安公路取消收费已经过去8天，记者驱车往返石安公路昆明至太平新城段进行体验。早晨9点35分，从滇池路驱车上昆明二环，于9点43分在碧鸡路匝道口驶出二环，就驶入了石安公路路段，明显感受到道路开始颠簸起来。不足70码的车速，能清晰地看到同方向行驶的车辆内，人们紧紧抓着扶手以防趔趄。驶入该路段的司机不约而同的一个小动作，就是把本来开着的车窗迅速关起，防止扬尘乘虚而入。

　　略感诧异的是，这一路段曾是滇西八大州市车辆进入昆明的咽喉，但过往的车辆并没有想象中车水马龙一派热闹的景象。车流中，车牌为云L和云J的短途大中型货车、私家车以及往返昆明至太平或安宁的城乡公交占据多数，跑长途的客车和货车甚是寥寥。“这条路出了名的颠！”据一位停在路边给车加水的货车司机讲，路上行驶的货车多数是去太平新城拉钢材的物流车，这么颠簸的路，而且之前一直收费，长途货车基本不走这里。

　　踉踉跄跄抵达石安公路碧鸡收费站，看时间9点52分，虽然目前这条已经取消收费的二级公路“补丁”较多一路颠簸，但不能否认，从西市区抵达太平新城仅有约20多分钟车程的事实。

　　眼前，碧鸡关收费站收费亭早已没了工作人员的身影，横杆已被拆除，一半的收费口被堵住。据石安公路路政工作人员介绍，该收费站将在停止收费后的15个工作日内拆迁完毕，估计会设立一个治超站。

　　记者注意到，行驶在该路段“云A”牌照的私家车也不少。询问一位正在路边小卖部买烟的车主，这位叫李建峰的市民开心地讲：“白天在黄土坡上班，晚上住在太平镇的万辉星城，每天驱车往返一趟要花12元过路费。现在过路费取消，一个月省360元，一年就节省4320元！”李建峰还称，太平新城停车位较多，相比昆明主城区便宜不少，这样又可省下一笔。

　　另一位住太平新城记者村在主城区新闻路上班的陈东洋搭腔道：“以前在早晚高峰期，总会在碧鸡收费站排队取卡浪费几分钟的时间，现在取消收费全程畅通无阻，在路上的时间节省了许多。”但陈东洋也表示，虽然石安公路昆明至安宁段也是双向4车道，但沿线开口太多，经常有人横穿公路，而且非机动车也会走这条路，路面坑坑洼洼，车辆杂乱，如果在夜间开车不太安全。

　　在采访中，住在太平工作在昆明的市民对取消收费无不大快朵颐，但也有不少市民表现出担忧。石安公路收费时，过往的车辆主要是大中型货车；如今取消过路费，怕是会导致更多的货车司机为节省费用选择走该路段，这样就会给本来就不平坦的路面雪上加霜，这条路会不会更加破烂不堪？希望相关部门做好这条路的维护和保养。

　　从碧鸡收费站驱车驶往太平新城，5分钟后眼前豁然开朗：宽阔的油路两旁花开正艳的木兰，层层叠叠的杜鹃花，葱葱郁郁的各种绿植铺满了视野，景色如许，似人在画中游！再放远望去，太平新城曾经的荒山荒坡，早被因地制宜建成别墅和洋房，有山有水，半山半城，一个世外桃源般的风景如画小镇跃然而上。

　　这或许与太平新城的规划不无关系，按照规划定位，该片区将成为滇西旅游门户、休闲宜居创业新城，以第三产业为主导，集旅游接待、休闲养生、大众体育、创意产业、物流产业为一体的，承接昆明主城产业功能外亦能容纳40万人口的中等新型经济城和全省城乡一体化的先行示范区。

　　如今，欧陆皇家园林社区恒大·金碧天下、大昆明中央都市休闲区的第一门户万辉星城、华楚汽配城等一批批项目相继落地。据不完全统计，太平新城目前有50多个项目落户建设，商住项目、工业项目、山地建设项目竞相抢先入驻，一个宜居的新区呼之欲出，昆明人生活在“城市半小时经济圈”的理想正在照进现实。

　　在万辉星城九墅小区，遇到买完菜回家的周先生。“主城区的空气太糟糕，不适合养老，当初买万辉星城九墅小区二期，图的就是空气好。”周先生介绍，退休后搬到太平新城两年，菜市场等基本的配套都很齐全，如今到昆明主城区也不用交过路费了，买值了。

　　“太平新城到昆明，比呈贡到昆明还要近，而且太平新城的住宅均价4500元每平米，比昆明任何一个片区的房价都要便宜得多，如今横亘在太平新城与昆明之间的‘天堑’——收费站取消，肯定会使一部分刚需置业者选择太平。”龙湾壹号置业顾问余孝松分析，目前前来太平新城置业的有两种类型，一种是购买别墅的高收入人群，一种是中等收入的外来务工人群，石安公路取消收费，两城之间不仅是金钱成本，时间成本也将进一步压缩，这无疑会直接分流昆明主城区一部分刚需客群。

　　“从居住品质上来看，昆明主城小区绿化率普遍在40%，太平新城打造的物业类型多为别墅、洋房以及高层，绿化率都在60%，对于越来越注重居住品质的置业者来说，太平新城极可能变成昆明市民置业的后花园。”华夏澜山·悦置业顾问曾德青直言，随着奥特莱斯等众多商业配套项目的入驻，太平新城是只理所当然的绩优股。

　　随着太平新城多重利好，许多知名开发商继续将开发重点放在这里。龙湾壹号置业顾问介绍，公司又在太平新城拿了一块地，还是要打造住宅小区，希望提高市场占有率。除此之外，也有不少一线房企正在该片区寻找合适的地块，继续加大布局力度。

　　随石安公路取消收费，哪个片区的楼市将会一触即发？云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪直言：“与安宁、石林相比，太平新城距离昆明主城最近，这让该片区未来发展尤其占尽优势。”

　　项目简介：占地面积86亩是一座以花园洋房、板式高层共同组成的中低密度城市住宅区。1梯2户结构，建筑密度低，花园洋房层高6层，板式高层9-18层，点式高层18层。项目东临3号城市干道，西邻太平未来城市中央广场，南近太平新城行政中心、规划商业中心区。

　　项目简介：位于云南省昆明市太平新区核心，项目距昆明市20公里、安宁市区12公里。东邻西山森林公园，拥有天然的生态环境，连绵青山，大型湖泊，景色宜人，外围交通便捷，毗邻多条高速公路。将建设成为集酒店、会议、商务、休闲、娱乐、运动、保健、购物多功能于一体的超五星级、超大型综合旅游度假区。

　　恒大·金碧天下高层住宅在售，现推38-128平方米精装，一房到三房，购房即送1600元/平方米全房精装，预计2015年底交房。首付5万起可享湖景精装3房，送15万满屋精装。

　　项目简介：占地2800亩，总建筑面积约200万平方米，总建筑密度21.4%，其中商业建筑面积123572平方米，可供50000多人居住。该项目为法兰西风格的小镇规划和情景设计，一期工程以花园洋房、联排别墅、独立别墅等具有法式风格的建筑为主，依据流水、道路、坡地、森林等自然特征和人文特性，将别墅、街墅、花园洋房、部分多层和小高层有机融合，并将水上公园、步行街区、学校体育街区、钟楼和教堂合理放入，具备完善的娱乐、运动会所、医疗、餐饮等基础设施。

　　项目简介：集大规模商业体、优越社区环境景观、纯粹的小户型为一体的新型生活城邦。项目地处太平新城西环大道北侧，占地133亩，容积率仅2.28。项目北侧临靠公园，西接奥特莱斯，举步到达新昆华医院，生活配套丰富齐全。苹果城融合休闲、购物、餐饮、娱乐、居住等复合功能于一体。项目已开建，预计2015年10月交房。

　　安宁主城，距昆明32公里，是昆明通往滇西8个州市，并经畹町直接与缅甸相连的交通重镇。由于得天独厚的地理自然优势，被誉为“连然金方，螳川宝地”，历来是昆明的重要门户，迤西咽喉，历史上曾是南方丝绸之路的重要站口。

　　今天，安宁以丰富的矿藏资源、发达的交通枢纽、先进的电信事业、充足的自然能源、雄厚的工业基础和独特的旅游资源，一展古镇雄风，成为云南省的冶金、盐、磷化工基地和以温泉休闲疗养为主的旅游度假胜地，逐渐吸引着云南甚至全国的旅客到这里安家落户。

　　7月1日起，喊话多年的石安公路取消收费，通往安宁的“最后买路钱”的取消。对于整个安宁地产开发，尤其是具体的项目，又将会带来何种发展机遇？据记者调查来看，安宁主城依靠其强劲的工业发展优势，置业者主要还是以安宁本地区域客户为主，少量的旅游度假地产项目得到了全省乃至是不少外来置业者的青睐。由此看来，将安宁主城区域视为第二居室，是众多外来置业者的普遍选择。而未来石安高速收费站的取消，或许会对区域产生不少影响。

　　早上9点30分，记者从滇池路福海立交出发前往安宁。途经二环下到石安公路，来往的车流量并不大，主要以拉货的大型车辆为主；20分钟左右记者到达碧鸡收费站，收费站已经被拆除，路面上还残留部分建筑的柱桩。随后15分钟左右，便可以到达安宁老城区，以半小时经济圈来概括安宁老城，很合适。就在碧鸡收费站旁边的商铺老板告诉记者：“车本来就不多，收费站不收费了也没人愿意走这边，路况太差了。”安宁世贸广场的置业顾问也告诉记者：“自己经常往返于昆明市区和安宁之间，都会选择走高速，虽然收费，但是方便，也省时间。现在碧鸡收费站取消了，还是不会走，路况不好，太伤车不说，还浪费时间。”

　　未来走石安公路，虽然可能浪费时间，但省钱却是能够直接看到的。记者算了一笔账，从昆明走老路到安宁，全程过路费10元，比走高速公路还贵1元，收费站取消之后，居住在该区域的住户，以每天往返2次计算，每月（30天）最低可节省“买路钱”600元左右，每年（12个月）节省费用在7200元左右。

　　记者调查发现，目前安宁主城区域在售楼盘较多，房源和推售比较频繁的楼盘在20余个，其物业类型主要以住宅洋房、小高层、别墅为主；近年来安宁老城区，开始和昆明一样启动了部分城中村改造项目，“城市综合体”开始成为安宁老城的新宠儿。

　　如此，也有不少地产企业，开始在安宁主城寻找新的开发机遇。在安宁城区内走访就会发现进驻安宁的房地产商除了有像保利、乾泰投资这样的大型外资房企，也有部分中小房企在区域内进行项目开发。另外，据调查发现，目前区域内的新房价格，基本是4000元/平方米起；二手房价格大概在4500-5000元/每平方米左右，住宅占大多数，商业偏少。

　　就置业人群而言，主要的购买客群，还是以安宁本地人居多，部分来自昆明主城区，他们的购房目的主要以投资为主，为此，居住的可能性都不是太大。“原来想着，收费站取消过后看房的人会多一些，可实际情况还是跟原来一样，没有太多变化。”不少区域开发商感叹。保利宁湖壹号置业顾问也告诉记者：“最近来看房的人也没有明显增加，我们的客户主要还是以本地的住户为主，收费站的取消对于这部分购房者来说没有太多影响。

　　“如果告诉公路取消收费的话，说不定还会有影响，那或许很不错。”安宁世贸广场的工作人员告诉记者：“像我自己，每天往返昆明跟安宁，我都选择走高速，收费是收费，但是路好走，也快。走老路的话太浪费时间，所以收费取消关系也不大。如果有一天石安高速路取消收费，或许对于安宁老城是一件非常不错的好事。”

　　昆明中原房地产经纪有限公司资源中心总经理林岚：安宁、宜良、石林等近郊城市商品房的客群主力，并非刚需性客群。说直白：即这些区域，属置业者可买可不买区域。这些区域的客群构成，大部分还是以本地人为主，这就导致了区域项目的销售量、销售价格，不会因为收费站的拆除而有所增加或发生太大改变。只能够说的是：“收费站取消之后，已经置业这一区域的市民，可能会更方便一些，但促进成交的可能性较小；客户的购买意向，主要还是因为产品本身能够带给置业者的实际价值。”

　　对于郊县项目的投资者而言，需要关注的问题有：首先是区域规划，这是置业郊县的首要考虑因素；而作为置业者，在购买过程中一定不能抱有“短期投机心理”，从目前整个房地产的投资环境来说，没有哪种是投资时间短，收效快的，要对自己的资金投入收益有一个合适的时间规划和预期；另外，选择项目时，尽量选择有实力保障的房地产商，即在购买时，一定要确认好开发商是否有实力承当起整个项目的开发。当然，必备的“五证”也一定要看好。

　　项目简介：项目位于安宁旧城的正中心，紧邻百花湖公园；项目总占地近50亩，以“构建城市综合体”理念进行产品设计，总建筑面积达26万平方米。涵盖了五星酒店、写字楼、酒店公寓等现在商业业态，亦是云南县级市域范围内首次引入国际级五星酒店项目。

　　项目动态：安宁世贸广场产权数码城一层“准现铺”仅余10套在售，6万抵10万；地下金街商铺面积8-15平方米，价格约为20000元/平方米；项目6号住宅下带租约商铺仅剩1楼300-450平方米在售，均价5.5万元/平方米；项目预计今年10月试营业。

　　项目简介：项目所在的宁湖片区是安宁市政规划的政治商务中心，坐拥一线湖景资源；项目引进国内一线品牌酒店进驻运营，将打造安宁首个集政务接待、商务办公、休闲娱乐为一体的综合度假SPA酒店。

　　项目动态：目前，项目44-66平方米，70年产权SPA酒店在售，可与酒店签订15年租约，可获得房屋总价7%的稳定年回报，价格为8000元/平；面积为66平方米的40年产权LOFT公寓，价格为9000元/平方米；7月保利还推出30套公寓特价房源，付款方式不同，可享受8%-11%的额外优惠。

　　项目简介：据资料显示，金色城邦项目总占地约177亩，项目总体规划为围合方式形成生态豪华城邦组团，在整个安宁乃至昆明都非常稀缺。打造户户通透、通风采光极佳的户型，旨在安宁和平片区建立一个具有开创意义的舒适性豪华性居住社区。

　　项目动态：高层住宅户型面积有89-203平方米，2梯4户设计，均价在4300元/平方米。预计7月推出二批房源，目前正在认筹卡200元/张，可享1%的优惠，项目一期将于2015年年底交房。（云信王亚萍见习记者魏莉实习记者普梦）