昆明：房价局部松动 部分新房价跌回三年前
昆明：房价局部松动 部分新房价跌回三年前 昆明论坛小编导读 昆明楼市在经历了3年的疯狂之后，开始出现局部松动。近期，昆明不少楼盘都调低推盘价格，甚至抛出均价6600元/平方米的精装住宅，让房价跌回3年前水平。2009年以来，昆明房价一路飙升，由不到7000多/平方米的均价，站上万元台阶，一环内甚至出现了2万元/平方米的价格。在调控政策日益深入的2011年，昆明楼市仍旧僵持不下。
2012年伊始，昆明楼市开始出现局部松动，不少楼盘相继刮起了降价风。先是俊发旗下的金尚俊园高调“降价”，以7600元/平方米的均价开盘。与金尚俊园仅一墙之隔的广基锦悦四季还未开盘，也以7500元～7800元/平方米的价格试水。随后，江东抛出禧瑞都精装修楼盘均价6600元/平米的消息，引起昆明楼市小幅震荡。
不少市民称，6600元/平米的均价，扣除精装修费后，毛坯房均价已经是“5”字头，这样的房价在昆明实属罕见，仿佛一下子又重回3年前水平。
针对此番降价潮，业内人士分析，尽管2011年昆明房价依旧坚挺，但市场观望情绪浓厚。在库存和资金以及还贷压力下，不少房地产商已经焦躁不安，导致降价风潮开始形成。
国家统计局公布的数据显示，1月份全国70个大中城市房价首次出现新建商品住宅环比全部停涨的情况。房价一向坚挺的昆明，各类新建住宅价格环比已经未见上涨，二手住宅的多项价格环比也都出现了下跌。其中，90平方米及以下小户型二手住宅价格同比下跌了0.4%，环比下跌了0.1%。
楼盘低价推盘，新房价环比停涨，那么，昆明房价的“拐点”是否已经来临？
不少业内人士坦言，目前，有楼盘抛出低价但还未开盘销售，因此，实际的楼盘售价还有待开盘后具体来看。一季度后，房价下跌的情况才能更加明朗化。尽管目前昆明的房价已经松动，但较为普遍的“降价潮”还未出现。就昆明而言，整体房价会降，但下降幅度并不会太大。
近期，昆明楼市吹起一股低价旋风。“欢乐城5906元/平米起”、“看你心动不心动？江东地产禧瑞都住宅6600元/平米均价”、有楼盘还传出准备以5000元/平方米左右的“团购”价格出手卖房……一时之间，昆明楼盘低价入市成为市民及业界议论的焦点。江东房地产集团公司副总经理蒲云飞甚至直言不讳表示，推出优惠价，就是想投石问路，摸底市场。
2011年以来楼市调控的几剂“猛药”效果显著，全国各地以限购、限贷、限价为主导的调控手段有效地控制了房价，2012年1月全国70大中城市房价首次全线停涨。在调控政策难言放松的背景下，房地产开发企将继续面临各层面巨大压力，成交量下降，库存量攀升，购房者观望，2012年注定是房地产行业要伤筋动骨的一年。
一系列政策的调控下，昆明房地产企业开始面临诸多问题，其中，最为重要的是资金。多数企业都患上了资金饥渴症，房地产业内同行相互间已经不再避讳谈论“资金困境”。部分楼盘也出现分阶段销售的现象，今天推售一幢楼，过两天又再推售一幢楼，不断试探市场底线回笼资金。
除此之外，伴随着成交量的大幅下滑，更带来了住宅库存量节节攀升。虽然2011年昆明很多开发商面对调控压力，延缓了开发进程，甚至集体“放鸽子”，开盘时间不断爽约，但2012年却面临着大批城中村项目即将上市交易，入市楼盘不断增加，供应量庞大的结局。2011年的大量存货和2012年大量上市供应量，使开发商面临巨大的销售压力。 降价引发昆明楼市“混战”购房者越降越纠结
2012开年，昆明楼市像足了一场大片，开篇惊心动魄，情节高潮跌宕。经历着最严厉的调控，昆明楼市集中开盘的项目屈指可数，而1月15日7600元/平方米开盘售罄的金尚俊园，以6600元/平方米未售先火的精装江东禧瑞都，直接将情节推向高潮，聚焦在房价，定格于“混战”。
从暗降到明降，从二环到一环，从北到南……这一切都来得太过突然。但各地产商并没有“降价者众”，反而是“跟风者寡”，忙于急中生智，调整策略。购房者则犯难了，买还是不买？一夜之间，僵持多时的楼市暗流涌动。
且不论结局如何，事实是，房价开始降了。
弱市下抉择
地产商：肉搏VS械斗
持续笼罩在观望中的昆明楼市，已经很难见到集中开盘的项目。1月12日春城慧谷开盘，15日金尚俊园即以7600元/平方米开盘。随后，2月14日，江东禧瑞都精装6600/平方米的传言一经江东证实，广告出街当日，来电千余组，来访数百人次；2月18日，金尚俊园再以7110元/平方米起价开盘……与此同时，别墅、洋房也悄然加入，80万元起价的培星东岸滇池海景别墅、初现市场的格拉斯香水小镇等项目也抢先出招……
价格，的确是触动市场神经的敏感砝码，但高调宣扬降价的地产商却屈指可数。除了上述几家公司，就连以打折促销著称的恒大地产也并未在当下释放任何消息。而且，针对当前具有价格优势的项目，在记者采访中问及降价后的市场反应时，所有地产商声称不便透露。谨言慎行的地产商让市场声音变得微弱，广告宣传也大幅降低，但从近期进行宣传的山水融城、培星东岸、国际银座等项目来看，宣传效果并不差，山水融城上周四广告刊出后，当周来电来访近100组；国际银座主推商业，年后销售一直良好。
业内人士分析，调控持续至今，大多数地产商都在弱市中选择等待。“开盘”变成鸡肋，开盘收效甚微，不开则销售压力无从缓解。所以，更多开发商选择直接推售，辅助优惠、团购等方法，尽量回避针对价格的正面交锋。而从最近的几个事件，可以解读出些许对楼市未来的影响，其一，此前中国国家副主席习近平出席中美企业家座谈会时表示，中国有信心、有能力保持国民经济平稳较快发展，中国经济决不会出现所谓的“硬着陆”；其二是存款准备金率的下调，可释放市场资金4000亿元；其三，房产税试点范围扩大。房产税试点范围的扩大，能够实现房产去投资化，使房产回归商品属性。存款准备金率的下调，与经济平稳较快发展的目标，对地产行业来说，更多的被解读成利好。
但面对当前出现的降价，选择暂时不降价的地产商也不可避免地卷入这场混战。不想“杀敌一千，自损八百”的“肉搏”，地产商就只有连夜开会，急中生智。强化品质概念，就成为当下地产商选择的突破口。“既然不打价格战，那就先把该做的做好，保证建筑质量是项目基础，再做好景观绿化、交通路网、硬件配套、软件服务，让购房者能看见赏心悦目的景观，能体会到出行方便，子女能有好的学校，老人能有优质医院，购物、娱乐都方便，小区物管服务到位。只有这样，才能吸引购房者，即使到最后必须要肉搏的时候，至少我做好的这些，能让我手里拿着武器，胜算也大些。”一位地产公司高层说。
越降越纠结
购房者：出手VS观望
这边开发商为了降不降价冥思苦想，那边购房者也在为出不出手而反复纠结。面对三批房源基本售罄的金尚俊园、面对已成万人围抢之势的江东禧瑞都……面对一波波降价，购房者真的很纠结。
“郁闷，价格应该还会降吧。”从事金融行业的杨先生最近犯难了。由于工作单位在广福路，刚升级做父亲的他想在单位附近换一套大些的房，本来已经看中预计3月中旬开盘的一楼盘，优惠后的价格在8500元/平方米左右。可自从江东禧瑞都精装6600元/平方米的价格透出之后，价格就成了杨先生最大的心结。“现在已经有开发商降价，而且降幅不小，不会我才买了就全线降价吧？现在该出手吗？”这样的问题并不单单困扰着杨先生，多个楼盘的竞相降价是否会造成昆明楼市的普降，成为了购房者共同的心病和纠结的根源。然而，面对突如其来的降价，杨先生也质疑：“我看过很多楼盘，相同品牌，差不多的区位和品质，价格却出现了较大差异。开发商总说地价高、成本高，那么现在的降幅从何而来呢？降的到底是什么？按原来给出的高成本计算，降了倒不敢买。”
而高校教师陆小姐的纠结比杨先生就少很多。“降价是好事，让我一下从三环来到了二环。我买房的预算本来就只是6000元/平方米左右，原本只能考虑三环开外的楼盘，没想到现在6000多元/平方米的价格已经可以买到二环附近的房子。我现在纠结的是，这样的价格是否只是一个噱头，真的买到了低价房才是关键，苦等之下错过了其他的机会才发现上当受骗可怎么办？”陆小姐的担心不无道理，在楼市激烈的竞争下，不少楼盘都打出低价、特价促销，然而，这份实惠却往往仅是噱头，并不能实实在在地落实在购房者身上(或者说是绝大部分购房者身上)，这让降价成为了一张罩住购房者的网，失去了意义，狼来了也许有用，但是次数多了，伤害的必定是自己。当说到是否担心降价后的品质时，陆小姐认为，买房应该依照个人的需求和实力来定，出到什么价位就买什么样的房子，总不能要求出6000多元的价格就能享受别墅的品质。作为过渡房，要求太高不现实，不要有明显的质量、安全问题就好。
记者在多方采访后发现，现在的购房者非常理性，对他们来说，价格或许已经不再是置业时考虑的唯一要素，但却是让他们下手的必要因素，从自身需求出发，高性价比的楼盘才是他们的首选。
在昆明楼市已经开始打价格战的时候，江东禧瑞都让这场战争由暗转明，当地产业界质疑声一片，认为其是“搅混水”者，却多是开发商。对于购房者来说，这些都不重要，重要的是价格开始走低，会不会更低？产品品质将如何？开发商能否兑现承诺才是他们当下最忐忑的……换句话说，只要能用合理的价格买到心仪的房子，开发商的死活似乎并不是购房者所关心的问题。当然，对于自家楼盘的开发商，购房者就不会那么事不关己了。至祥置业(昆明)公司总经理周曼这样分析，金尚俊园如果没有一定的知名度，估计产品销售情况也不会那么乐观，品牌价值在这时起了决定性的作用。其实，陆小姐的心态就是如此：“如果禧瑞都是其他我没听过的开发商开发的项目，或许我没有那么大的决心购买，但是江东地产在昆明算是老牌开发商，项目众多，我爸妈家的房子就是江东开发的，那么多年了，至少不会跑了吧。”她说。
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