昆明二环附近精装房再爆低价每平6600元
本帖最后由 xiangfang 于 2012-2-13 03:03 编辑昆明二环附近精装房再爆低价每平6600元 昆明论坛小编导读 当昆明部分购房者还在感叹未能赶上金尚俊园7600元/平方米的优惠房价，不足一个月的时间，昆明楼市昨日再传劲爆消息：昆明二环东路与穿金路交叉口禧瑞都楼盘精装修高层房，预计开盘均价6600元/平方米。
一个接一个，从金尚俊园到禧瑞都，今年以来昆明新开楼盘价格均远低于市场预期，尽管业界对于“降价”二字缄口不言，但根据市场逻辑不难看出，昆明楼市房价理性回归趋势明显。
以诚意底价打破市场僵局
昨日查证获悉，禧瑞都由云南云龙房地产开发经营有限公司开发，属本土品牌房企云南江东房地产集团有限公司（以下简称江东地产）旗下子公司。
“在全国楼市调整的大背景下，从去年至今昆明楼市一直处于一种僵持状态，开发商在观望局势，消费者在观望价格。与其被动观望，不如主动出击，拿出诚意，以诚意价格刺激释放刚性购买力，带动行业理性回归。”江东地产副总经理蒲云飞说。
据介绍，该楼盘位于昆明二环东路与穿金路交叉口，总建筑面积约24万平方米，绿化率超过45%，总户数达1812户，环拥周边三大公园，户型面积区间为40平方米~200平方米，以90平方米以下的小户型为主力户型。项目预计6月份开盘，目前已经确定的价格为精装住宅均价6600元/平方米，商铺均价8900元/平方米。就目前而言，在同等区位地段该楼盘性价比之高，可谓绝无仅有。
蒲云飞坦言，公司以此优惠价位出击市场，确有投石问路之意，目的是为公司今年超200万平方米的开发体量探摸市场，期待一炮打响，为后续的开发打开市场局面。
或引领昆明房价理性回归
1月15日，一环边上的金尚俊园毛坯房开盘均价7600元/平方米；同一区域，距离1.2公里左右，二环边上的禧瑞都精装修房均价6600元/平方米，两者对于昆明今年一环、二环房价走势，有着一定标杆意义的影响。
数据显示，2011年，昆明新盘的开盘均价达到了11341元平方米的高位。据昆明楼市调研机构公开的数据显示，2011年昆明二环外区域的楼盘价格水平在8000~10000元/平方米。业界分析，以目前昆明市场的地价水平，二环边房源的楼面价已经是在3500元/平方米~4000元/平方米左右，加上2000元左右的建安成本，还不包括开发商的融资成本、营销成本，6600元/平方米的精装修房价格，已经是接近成本价。
而更令业界关注的是，在东起穿金路、西至盘龙江畔的白云路片区，目前已聚集了滨江俊园、翡翠湾、同德昆明广场、天宇葡萄街区、财智心景、金尚俊园、广基锦悦四季等项目，禧瑞都此举极有可能引发周边项目连锁反应，进而以北市区为突破口，引领今年昆明房价理性回归的走向。
价位合理该出手时就出手
金尚俊园上月推出7600元/平方米毛坯房时，部分购房者仍持观望态度，但284套房源开盘3小时即被抢光，可见昆明楼市刚性需求不减。而这次，禧瑞都精装修房均价6600元/平方米的消息传出后，记者采访到的多位购房者观点却明显一边倒：该出手时就出手，赶紧抢!
“6600？二环边还精装修？这是2008年的房价吧？如果现在是这个价，那肯定是可以出手的。”市民杨女士表示，自己持币待购已经一年多了，对于自住型刚性需求来说，房价回归到一定程度，自己觉得能接受了，也就可以出手了。
俊发让市场忐忑，江东让昆明楼市一条路走到黑
二环边的项目，江东禧瑞都精装房均价6600元，震撼昆明。剔除精装修费用，毛坯房价格已经到了“5”字头，这几乎回到了2007年的房价水平。
如果说，金尚俊园的降价，让昆明楼市“拐了”，令很多开发商在降与不降中徘徊。那么，这次江东低价出招，则彻底打破僵局，摧毁了很多“猪坚强”的信心，坚定了不少开发商降价的决心，如果大势不能逆转，昆明楼市第二波降价风潮即将到来。
江东破局二环路房价重回“5”时代
二环内项目金尚俊园7600火爆开盘后，昆明楼市僵局进一步加剧，开发商选择观望局势，购房者继续观望价格。据悉，自金尚俊园开盘后，不管是售楼部还是二手房中介店，7600成了购房者买房的对比标准，那些地段、品质不如金尚俊园，价格又远高于金尚俊园的项目，都不被购房者看好，观望加剧。
虽然金尚俊园给开发商施加了很大的压力，然而，金尚俊园毕竟是第一个降价项目，并未形成跟风之势。云南房网从多方渠道打听到，部分开发商已经有降价的打算，但还在徘徊。有些开发商虽然没有降价打算，但被金尚俊园将军，不敢开盘，只能观望，延迟推盘时间。
相隔不到一个月，江东率先打破僵局，降价一步到位，二环路旁禧瑞都精装修房均价6600元，除去精装修费用，毛坯房价格已经到了“五千时代”，基本回到07年房价水平。二环边项目“5”字头，三环项目将情以何堪？周边项目还能居高不下？江东这一举措，成为昆明楼市降价的助推器，将彻底摧毁很多开发商坚持不降价的信心，坚定了欲降价开发商的决心。
据昆明楼市调研机构公开的数据显示，2011年昆明二环外区域的楼盘价格水平在8000~10000元/平方米。以目前昆明的地价水平，二环边楼面价已经是在3500元/平方米~4000元/平方米左右，加上2000元左右的建安成本，还不包括开发商的融资成本、营销成本，6600元/平方米的精装修房价格，已经是接近成本价。但也说明目前昆明楼市还有很大的降价空间存在。
昆明二环项目进入“5”字头，周边项目该如何定价？摊开地图就能看到，从江东禧瑞都开始，溪畔丽景、广基锦悦四季、金尚俊园、同德昆明广场、葡萄街区、沸之城、莲花池国际商贸城（志远城市综合体）、云上城；往西蔓延至高新区经典双城、启鸿假日城市、西府景苑、春城慧谷、城市山、滇池柏悦；往北：天怡峰景、国福现代城、天骄北麓、溪麓南郡三期、花好月圆2期；往南：香樟俊园三期、兆丰六千城、盛高大城、金坤世纪、润城、红星国际2期、天地之间广福郡、中天融域；东南：万科白沙润园、海伦国际、欢乐城、奥宸橙郡二期、银海樱花语、格拉斯香水小镇等等。这些项目推盘期都迫在眉睫，有的已经在售，可销售低迷，尤其是年前就欲开盘的花好月圆2期，还能再坚持9200起价吗？已经拿到预售证的一批项目，价格又该何去何从？
微博名“云楼报坊”认为，楼市尚不能用多米诺骨牌的效应来理解，并不是每个开发商都有降价的必要、实力和措施。那么我们来看一组数据。
从成交量看，2012年，昆明楼市开局不利，商品房成交2466套成交面积为188777.29平米，成交量同比去年下滑了80%，成为去年1月以来最低成交月份，同时也创五年同期新低。
从供应量看，去年年底到今年年初，两个月共新增291.5万平米的预售面积，以目前昆明成交的单套房源平均面积为85.3平方米的数据来看，27张预售证将带来近3.4万套供应量，即便放宽单套户型面积至100平方米，也可以形成近3万套的供应量。
如果不降价，如此多的项目将何去何从？开发商能经得起“长征”吗？
价格购房者出手与否的关键
进入2012年，国家楼市调控效果显现，楼市彻底冰封。到目前为止，昆明今年共有2个新开盘项目，春城慧谷A2地块、金尚俊园。三环外春城慧谷1月12日开盘，开盘均价7400元，销售率仅7%；二环内金尚俊园1月15日开盘，开盘均价7780元，销售率97%。地段、开发商口碑相差甚远的两个项目，均价仅相差380元/平米，以至于销售率相差甚远。购房者心中都有一杆称，那些地段、品质不占优势，价格又高的项目自然不被市场接受。
云房家园老丰子博文分析：金尚大卖给了我们很好的启示。其一，市场需求还是很大，价格到位立即就会释放出来巨大的市场。、其二，性价比好的房子，还是有识货人。俊发的产品确实在不少方面有口皆碑，识货人越来越多了，如果银海也能效仿一下，应该效果也会相当不错的。其三，事实证明，二、三环之间的项目，6000——8000这个价格已经可以了，接近昆明购房者的心理线了，再高只能等狗屎运，或者你有本事把俊发的品质比下去。其四，百姓们只要耐心，再耗上一阵子，房价并不是不能降。
确实，金尚开盘后，一墙之隔的锦悦四季紧接着宣布均价7600-7800元，江东则直接甩出底价。“云楼报坊”发表微博称，如今风声鹤唳情形下江东不仅要考虑自身成本和资金回收还更要考虑市场责任，如价格跌破“7”会带来市场再次观望自尝苦果。实则不然，每每谈到购房，就有很多人悔断肠子，后悔没有在09年上半年之前买房，又经历了房价高高在上的时期，压抑了一年多的刚需，再看到二环边“5”字头房子时，还敢再观望下去？还敢去等待“4”字头的出现？江东如果能够快速推盘，以此价格来说，在寒冷的市场大环境下，一定能够迅速脱盘。
降价是目前楼市的唯一出路？
金尚俊园低价入市赢得了市场，那么，第二第三个降价的，也能收到如此效果么？
云房家园猎户座博客分析：跟风降价也分两种情况，一是比肩的，犹如锦悦四季，放风出来的价格是7800，比金尚俊园还贵200元，虽然不多，但给购房者的心理暗示就不一样。2月10日办理意向卡，其实就如房网分析的一样，以此价格试探市场。熟料刚刚开始办理意向卡的第一天，就遭遇江东大杀器——禧瑞都精装房6600元的均价，可谓心寒心凉啊。
另一种跟风降价的情况，就是“谁比谁狠”型，比如江东禧瑞都。聪明的江东人，时隔多年后，再次捡起价格的大棒，再次以低价震撼昆明，不亚于当年花城千六七的价格效果。如果能够快速推盘，以此价格来说，在寒冷的市场大环境下，创造一个销售奇迹，可以说毫不夸张。
还有一种降价是“假摔”，众所周知的欢乐城，从大喊每平米直降3000元，到现在的“买一套送一套”，基本都在玩文字游戏，到售楼部一问，均价还是7000元/左右，从销量可以看出，购房者不是那么容易忽悠的。这种做法，有网友评论称，是在搞“狼来了”的游戏。
可是我们还是要为欢乐城喊冤，尽管这种三番五次找噱头不正经降价的行为令人生厌。为啥？新亚洲欢乐城其实现在的名字叫海运花园，因为“新亚洲”的版权问题，后来不得已改成了海运花园。其最早团购的价格并不高，但由于“54321”政策，据说补交了相当不菲的土地出让价差款。这逼迫欢乐城在开盘时，提升价格一两千元，令团购者愤然。另外值得一提的是，由于有三栋房子紧挨地铁，被勒令修改规划，已经在建的房子就这样半途停工，目前都是钢筋丛生。三栋房子多少户多少建筑面积，都没了，这再一次加大欢乐城的成本，其价格也就很难下来。你可以想见，欢乐城一而再的找噱头玩文字游戏也是实属无奈，要能降，早降到位了，依照代理公司的习惯招法。
不降不行，降了就一定行么？当前的市场环境，降价其实也是要把握好时机和技巧的，时机和技巧其实都来自于对客户市场心理最基本的把握。
江东的算盘是什么？
不过，江东这次留了一个后手。本来这禧瑞都6600元的价格，传说已经定了春城晚报的广告版，2月10日出街。可是微博传言，江东高层深夜紧急商讨，又把广告撤了下来。这一撤，伏笔很多。云南房网2月10日在追踪此信息时致电江东售楼部，尽管置业顾问确认禧瑞都精装修交房6600元的均价，但开盘时会不会以此价格开盘显得有些扑朔迷离。江东为啥紧急撤版？有网友微博评论称，江东不能只考虑自身，应该担负企业的社会责任，不能轻易将二环商品房价格“破7”。这似乎能理解江东撤版的理由，可是，为啥企业的社会责任要由江东来承担？一个月前俊发让二环内价格进入“7时代”，为何没人说俊发的社会责任？江东禧瑞都紧靠二环但身处二环外，“破7”似乎没啥违背社会公德的地方。再说，企业的社会责任不应该是维护企业圈子的定价体系，应该维护社会更广大商品房需求者的公平和正义。因此，在这个时候来谈江东的社会责任，是背离市场的一种言论。
江东的算盘是什么？第一，以6600的价格向市场传递江东的声音，这既是试探客户市场的反应，也是在试探同行业的承受力。第二，江东的余地很大，可以以此价格开盘，也可以不，这取决于接下来其他开发商的一举一动。所以说，江东这几年似乎变得聪明了，不花广告的钱，却收到了意想不到的效果，江东现在可以坐看云起，但其他有些开发商可能就如坐针毡了。（云南房网）
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