房地转暖 降价潮涌
楼市成交据腾讯房产统计，上周（3月9日—15日），昆明楼市各类商品房共成交1865套，总成交面积239006.3平方米，相比前一周（3月2日—8日）增加643套、126223.27平方米，环比分别上涨52.62%和111.03%。整体来看，上周昆明楼市成交量略有回暖，日均约成交266套房源，相比前一周每天多成交92套，套均成交面积约128.64平方米，相比前一周每套成交房源面积增加35.61平方米。而上周三（3月11日）单日556套的成交量也成为上周昆明楼市最高成交单日。http://img1.gtimg.com/km_house/pics/hv1/242/76/113/7367447.png腾讯观察：单从成交量来看，上周昆明楼市的确出现小幅回暖，但从1865套成交量来看，目前昆明楼市依旧处于低位运行。土地出让上周一（3月9日），昆明土地市场共挂牌交易10宗地块，总交易面积477550.74平方米、约合717.04亩，总交易起价20.58亿元。但由于报名参与竞买人数不足，位于昆明市盘龙区拓东路78号2宗总面积4007.92平方米、约合6.02亩的商住混合用地未能顺利成交。而位于呈贡区斗南街道办事处西部7宗总面积405564.82平方米、约合608.96亩的商住用地则被云南城投天堂岛置业有限公司以18.25亿元的底价斩获。另外一宗位于昆明阳宗海风景名胜区汤池街道67978平方米、约合102.07亩的工业用地，被昆明市明良汇江水泥制造有限公司以1529.55万元的底价获得。http://img1.gtimg.com/km_house/pics/hv1/243/76/113/7367448.png腾讯观察：虽然开年以来昆明土地市场少了大牌开发商的身影，但单次土地交易近20亿元的成交额在今年尚属首次。新增预售与前一周相同，上周，昆明市住建局仅对香颂时光花园一个项目发放商品房预售许可证，上周唯一一张预售证共为昆明楼市新增140571.73平方米预售面积，相比前一周增加87445.82平方米，环比上涨164.6%。http://img1.gtimg.com/km_house/pics/hv1/244/76/113/7367449.png腾讯观察：虽然上周昆明楼市新增供应量环比大涨，但仅一个项目十来万的供应量可以看出，相关部门为加快存量去化，仍保持缓慢的新增市场供应的策略。规划审批上周，昆明市规划局共对2个房地产项目3个地块的工程建设规划审批情况进行公示，3个地块总过规用地面积109325.75平方米，比前一周增加23502.02平方米，环比上涨27.38%；过规总建筑面积620984.06平方米，相比前一周增加293312.71平方米，环比上涨89.51%。http://img1.gtimg.com/km_house/pics/hv1/245/76/113/7367450.png同时，盘龙区2012年公共租赁住房建设项目规划调整方案也于上周对外公示。腾讯观察：相比去年单周平均百万方的开工量，上周60余万方的新开工面积，无疑是相关审批部门从源头控制昆明楼市新增供应的手段。一周精彩上周，昆明市政府办公厅下发《昆明市城市更新改造管理办法》，《办法》明确城市建成区内4种情形的区域才能进行更新改造，明确了3类更新改造活动的具体要求，同时要求严格执行昆明市户籍管理相关规定，严格控制城市更新改造范围内户口迁移和分户行为。同时，《办法》还提出，鼓励社会资本参与昆明市城市更新改造，采取公开招投标、邀请招标或竞争性谈判等方式确定项目社会投资人。辖区政府要多渠道解决安置用房来源，既可以自行建设、也可以购买商品房作为安置用房，辖区政府应优先启动安置用房、城市基础设施和公共服务设施的建设，对城市更新改造项目涉及公共利益的环节，相关职能部门要全程监督，防止发生损害国家、集体和群众利益的行为。腾讯观察：楼市库存高压下，政府可购买商品房用作安置房的规定，将对市场去化形成有效推动。昆明市国土资源局上周表示，昆明市今年将推进包括土地、房屋、林权等在内的不动产统一登记工作，并建立健全投资强度和产出效益评价标准体系。消息指出，今年内，全市将推进包括土地、房屋、林权等在内的不动产统一登记工作，整合不动产登记职责，建立不动产统一登记机构，开展不动产登记资料移交、登记系统、档案管理、窗口设立等工作。且执法监管平台将投入实际运用，届时将可实现国土资源利用信息共享和全程监管，确保及时有效打击国土资源违法行为。同时，昆明市还将在今年加强保障性安居工程供地，开展昆明市耕地质量等别更新评价工作，掌握年度耕地质量等别与产能变化情况，全面完成年度基本农田数据更新工作。腾讯观察：虽然不动产登记无法起到直接控制房价的作用，但或许通过对全市不动产的全面登记，相关部门能够找到控制房价的有效措施。上周，有报道称，住建部政策研究中心副主任王珏表示，“预计接下来相关部委将会落实，对已有的政策作出相应调整，包括降低二套房贷首付比例至五成，下调二套房贷款利率等，以及对改善性需求重新定义。另外，贷款利率也有可能再次降低。”央行自去年来两次降息、一次降准并非针对房地产，且真正释放的资金流需要一定时间方能到达房地产，而受楼市成交量萎缩和市场淡季的影响，房地产市场基本面并未出现明显改善，这也使得央行货币政策的调整短期内难有效果出现。而且，在去年“9•30”房贷新政后，只要还清首套房贷款，在购置二套住房时仍然可执行首套房的贷款标准，对于尚未还清首套房的买家申请二套房贷款，主动性本身就不会太强。因此，放松二套房贷款首付比例，并不能有效起到拉动楼市回暖的作用。腾讯观察：高企的市场库存及巨大的去化压力之下，微调贷款政策难对成交起到明显拉动。楼市焦点近日，国内某知名房企一份已下发全国各级公司的内部政策文件显示：全国所有在售商铺在目前折扣基础上再额外5.5折，车位在目前所有折扣基础上再额外6.2折。的广告出现在地产人士的“朋友圈”，并迅速刷屏。该房企在全国多地的项目均在推行此优惠活动，折扣力度之大，近年来罕见。对此，有业内人士认为，房企这么做，可视为减持自有物业，向轻型化转型的考虑；但更重要的意图显然是回笼资金。但对于5.5折的震撼“甩卖”，某房地产企业的一位营销总监直言“接受不了”。其实对于该房企大幅度折扣的做法并不难解释，据国家统计局上周公布的2015年1至2月全国房地产开发和销售情况显示，1至2月，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1%。其中，住宅投资5922亿元，增长9.1%，回落0.1%。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。值得注意的是，商品房销售面积与销售额同比分别下降16.3%和15.8%，降幅都在去年基础上继续扩大。而截至2月末，商品房待售面积63922万平方米，比去年末增加1753万平方米。由此，该知名房企大幅度优惠销售，为的就是能够在当前并不理想的市场环境下，快速去化，同时减少自持物业体量，向轻量化资产转型。腾讯观察：虽然个别房企大幅度促销更多是出于企业自身销售策略的考虑，但不得不提醒一下其他房企，适当下调项目售价能够实现快速去化回笼资金的销售目的。
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