楼市进入调整期 产品和营销都将向精细化发展
楼市进入调整期产品和营销都将向精细化发展 [昆明论坛小编导读] 开发商降价促销、特惠房等营销手段层出不穷，前期市场依旧低迷，可以说昆明楼市目前正处于调整阶段。开发商降价促销、特惠房等营销手段层出不穷，前期市场依旧低迷，可以说昆明楼市目前正处于调整阶段。一方面说明市场观望情绪仍浓，购房者买房比以前更加理性，另一方面也需要开发商反思，也需要创新多元化的产品投放市场，给消费者更多的选择空间。2014秋季房交会上，都市时报、新浪乐居、昆明信息港联合问道昆明数十开发商，谈价格、谈产品、谈走势。西双版纳云城置业有限公司总经理杨涛:开发商应为私人定制产品我们这次来参加房交会，不仅仅是为了做展示，更是想给昆明的购房者展示不一样的生活方式、新的生活理念。我们和有些希望在房交会上买房子的开发商不同，这次来，主要就是为了给来参观的人们一个概念。我们希望通过项目的展示，告诉购房者我们的生活方式，让来参观的人们爱上云南、爱上西双版纳。我认为，现在的房地产商思想观念还是很老化，还处于买房卖房的状态中。其实在未来，开发商们应该是告诉购房者怎样去生活，我们生活在什么样的地方，我们为什么要选择住在这样的地方，然后为老百姓私人订制他们需要的房子。今年是一个拐点，“金九银十”并没有真正的红火，限购的取消让更多的人开始期待限贷的取消。为什么呢？因为需要买房的人群很多，投资者相反比较冷静。开发商也要转变自己的观念，现在不是卖方市场了，现在在哪买房？买什么房？为什么要买你的房？都是购房者去说了算，开发商只有不断提高自己的品牌影响力、物业服务能力、把房子设计的更好，才能吸引更多的购房者前来买房，也是开发商未来的出路。红塔地产副总经理邓煜：楼市健康调整需要1-2年都说秋交会是市场的风向标和晴雨表，我觉得这个说法不全面。秋季房交会它仅是开发商的一个促销节点，它不是向上、或向下的市场大走向的一个风向，更谈不上转折点这样的概括性结论，它不会是一个强流。今年来说，政策显得杂而乱，但我个人持谨慎乐观态度，相信未来整个楼市的环境会变好。大区域来看，整个房地产市场会调整进行到一个健康的发展状态，这个过程或许会持续1-2年甚至会更久。在巨大的库存面前，如果政策矫枉过正将会产生负面影响，这对市场会是一个很大的打击，所以这个调整期是需要持续观察的。现在，购房者也是越来越成熟了，他们不会因为某一次优惠或者赠送就立马出手，反而，市场上巨大的库存面前，开发商的产品和优惠比较多，选择性更大，造成买方市场与卖方的博弈。房交会不是救命稻草，但是一个买房人和卖房人可以冷静思考的机会，现在限购取消了限贷难料期限，造成有房无贷的局面，这也会导致首改的正常市场需求被抑制，这是非常不合理的。美好愿景副总经理戴新峰：房地产行业进入自我调节期目前房地产行业已经进入自我调节期。对比过去高速扩张阶段，目前的调节期更有利于房地产业市场规范，对于购房者或投资者而言，房产价格更加亲民，房产品质也随之提升，更加符合消费市场需求。从今年房交会上看，一是参展的项目少了，百万平米以上的大盘也少了。随着房地产行业日趋专业，房地产行业迎来了自我调节的阶段，简单来说就是规模下降，但是品质在提高。二是价格更加亲民了，价格过万的项目少了，7、8、9字头的项目逐渐增多。这样的价格调整虽然蒸发了开发商的利润空间，但是却大大的拉动市场有效的需求。三是像我们这样外地楼盘来昆明参展的变多了，我们项目位于宜良，这次来参展的目的其实是重在推广和宣传宜良。虽然目前昆明的楼市不景气，但是昆明人的投资需求依然强烈，对于不少地州的项目，他们依然愿意投资。拿我们项目来说，愿景城市广场其实就相当于宜良的顺城，其投资价值并不低于昆明，而且投资的压力和竞争的压力都小于昆明，我们第一期200间商铺甫一推出就被一抢而空。华飞·名盛世界营销总监许惟博：金九银十作用将逐渐淡化金九银十一直被房地产市场重要营销节点，特别是“秋交会”一度被称为房企“抢收季”，但从今年秋季房交会看，金九银十的作用正在慢慢淡化，有购房需求的人只要找到好房子，不分季节随时都可能会出手，未来的营销节点不会特别明显。我们只摆了一台微信照片打印机给年轻人打印手机的照片，其他的娱乐活动都取消了。我认为，房企参展的主要目的是宣传推广项目本身的产品品质，借以促成销售成交。而以往的经验显示，举办节目虽然吸引了消费者的眼球，但消费者关注更多的是节目本身而忽略了产品项目，这有违来参展的初衷。对于真正有购房意愿的人群而言，最关心的是项目本身的品质，因此向购房者展示真实的产品品质和服务质量才是最好的营销手段。目前多样化的营销方式，互联网很多新鲜事物产生，让我们也考虑策划了许多新型的营销方式，微信打印机参展就是一个针对项目购房者主要在35岁以下人群的精准定位的表现。昆明楼市确实在做价格调整，但不存在真正意义上的降价，目前昆明的楼市价格应该趋于一个稳定阶段，并且这种比较稳定的态势将持续到明年上半年，因此正是刚需买房出手的好时机。龙韵春域项目经理杨志军：房价调整符合市场经济规律2014昆明秋季房交会已闭幕，据组委会统计，实际参展楼盘有94个，比往年都要少。本届房交会参展楼盘下滑的情况，主要原因是昆明楼市供大于求的现状造成，开发商不再把重心放在房交会上，而是寻求更多的营销方式。今年不论全国还是昆明楼市都出现了众多变化，目前楼市仍是供大于求的情况，消费者可以选择的楼盘越来越多。在这种情况下，造成开发商的竞争压力加大，迫使开发商不断创新争取市场的方法。很多开发商在今年年初开始就采用各种营销方式促销，营销方式也从单一向多元化发展。今年年初，昆明成交均价在8400多一点,到了8月份，实际的成交均价在8100左右。不断有楼盘以不同方式进行降价，但这并不意味着昆明楼市已经出现整体跳水现象。我个人认为，这是在今年市场变化的情况下，开发商主动做出的营销方式的调整，300块幅度的调整更多地是正常的营销方式的体现。昆明的房价要根据不同的区域、产品、楼盘品质进行不同的调整，不能以整体下降一千两千就认为是符合市场的规律。昆明湖营销总监马洪英:房企应建适合购房者的房子现在很多的购房者买房子时都会先看价格，才看其他因素，毕竟这个社会中，刚需还是占大部分。面对很多人关心的降价问题，我觉得大幅度降价的情况不会出现，而一些综合性的大盘倒是会依据销售情况进行一些价格调整。我觉得，如果购房者要买房，这个时机是不可错过的。政府取消了限购，随即而来的便是期望限贷取消，至于政府将如何来实施，也是我们所有开发商、购房者都关心的问题。今年的房交会虽然参展的开发商不多，但是我还是觉得昆明的房地产市场有很高的发展空间。但是我觉得，开发商们不能来房交会仅仅就是做个展示或者集中火力卖房，而是应该将眼光放远，打造出适合购房者、让购房者满意的房子。云南新天地实业发展有限公司营销策划部商业运行总监顾睿：后市竞争对症下药是关键今年秋季房交会无论从参展企业，覆盖范围，还是展示楼盘等方面，与往年相比都规模较小。我认为，这是企业对房交会这个平台，对于消费者的置业理念都有了不同的思考。“除了展示项目品牌，我能以什么样的品质吸引我的目标客户群体？”“我为产品注入什么特点才能满足他们的实际需求？”在我看来，切实解决这样具有实际意义的问题，才能在这个以“刚需”购房需求为主的时代成功“留客”。“限购”取消，从企业自身，以及市场供求关系的变化来说，今年是一个新的开端。在这之前，刚性需求、改善性需求以及投资客共同组成了浩浩荡荡的购房大军；而在经历了“限购”所带来的市场思索后，投资客的需求逐渐被淡化，取而代之的是“刚需者”以及“改善型”，尤其是“首次改善”的购房群体，消费者开始变得更加理性而谨慎，“什么品质的房源是我所需的？”“它的配套能否完善我的实际生活需求？”所以，在这个时候，一个相对缓慢苏醒的购房时期正逐渐到来。即便是在所谓“金九银十”的市场背景下，我也坚持这样的看法。因为在面对这样一个实际购房需求导向的转变的时期，企业将不得不转变思路，根据市场的实际需求进行发展，这才是企业突出重围的方向之一，而后市的竞争，如何“对症下药”，将是关键。山水地产策划总监王刚：常态化营销将成主流本次秋交会，山水地产携昆明山水云亭、玉清园、曲靖尚城山水花园、版纳翠语中国4个项目参加，主要进行项目和品牌的展示。所参展的四个项目也是各有亮点，希望能为消费者带来适合的宜居产品。昆明楼市“限购”松绑之前，一方面，“限购”政策在实施之初就是为了抑制投资和投机性购房；另一方面，“限购”也限制了一批有实际购房需求的购房者买房。“限购”取消之后，一定程度上降低了购房门槛，对昆明楼市的回暖必然有一定的促进作用。现在的购房者越来越理性，从项目规划来看，较完备的社区配套和别致的景观设置更受关注；从购房市场群体来看，更具性价比、附加价值更高、服务价值更高的产品会更受市场追捧。“所谓‘金九银十’，应该从今年开始逐渐被淡忘，取而代之的应该是更为常态化的营销。楼市价格的变动仍在正常市场变动范围内，并未呈现爆发式的下跌、昆明市场的房价是理性的、泡沫并不明显。但是，目前昆明的房价应该处于一个探底的阶段，是一个比较好的买房时机，建议购房者看中即可下手。华夏地产策划经理胡林：需求引导营销将成主流趋势这次来秋交会有两点不同：首先第一点，很多开发商打出了“价格战”，不同的促销政策以及营销手段；第二点，客流量没有往年那么大。目前很多人对于房地产市场持有一种观望态度。但有很大不同的是，今年来参观房交会的消费者购房意向准确，看房已久只待优惠时机。看房人与购房人的比例同时上升，购房热度很高，19日房交会开展第一天便已有了成交。认为昆明的房地产市场短期内不会有一个明显的好转，从中长期来看，人们对于楼市的需求，对于房产的投资，还是有比较良好的前景。但是下半年开始，就是继秋交会以后，各开发商已经使出浑身解数把房价降到底线，应该说是降不可降了。成本摆在眼前，如果房产再降价估计就得卖项目、亏本了。所以总体来说今年下半年是机不可失的购房好时机。现在，应该说已经进入到了一个被称之为“买方市场”的时代，房交会过后，需求引导营销将成为主流趋势，作为开发商的角度来说，不仅仅停留在线上推广，向线下的体验式互动营销转变，将是一个重中之重，加强产品研发，增强客户服务的团队实力等，都将成为开发商的重点发展战略。“市场好的时候，我们要关注产品和服务品质，市场不好的时候，更要关注产品和服务品质。”华夏地产以高端项目在秋交会展现出对于生活的每一个细节的品质与享受，致力于改变城市面貌的同时，也为生活在这个城市中的人们带来生活方式上的全新体验和全面提升，让这些经典成为留在这座城市中的最美印象。银海地产白沙郡销售主管李虎：品质将成房企未来竞争核心很多参与房交会的房企终极目的都是以销售房源为主，但通过各式各样的品牌营销及促销手段，呈现在市民面前花样繁多的表演和礼品赠送活动。这次参展市民数量也相较往年减少，但来看展的市民更加理性了，消费者买房除了考虑房价和区位两个主要因素外，更增加了参考房源的物业、朝向、绿化等等各方面条件，购房者在市场大环境的引导下，消费更理性了。可以说价格只是吸引消费者眼球的一种手段，如果产品和价格不成正比，那么消费者不会贸然下手，继续持币观望。从目前昆明的楼市状况看， 消费者买房宜赶早不赶晚，价格、房源都可以多方面选择，只要有合适的就赶紧下手，未来房价应该还会调整，但总体会呈稳中上涨的趋势。从目前来看，昆明取消限购政策对开发商的销售影响有限，云南市场同样期待限贷松绑。未来的房交会应该会出现互动互惠共赢的局面，购房者需要更多的创新产品供市场选择，但产品品质仍将是房企未来竞争的核心。紫苹果装饰品推经理董宇:秋交会成家装未来2年风向标今年整个地产行业的严峻形势已经波及到了下游家居行业，这已经是个不争的事实。从这次秋季房交会来看，参展企业几乎是少了一半。就家居行业的参展情况，今年有两个明显的现象：一是老牌装饰企业参展的少了；二是参展的家居企业在品质上有所降低。按照以往的情况看，秋交会规模大、参展企业多、逛展会的市民多，但是就今年的秋交会参展的家居企业大都是一些二三流的企业，感觉整个秋交会的品质今年被拉低了。我认为今年的秋交会可以作为未来1—2年的市场风向标。就我们家装公司而言，今年整个行业是呈现下滑的状态。在行业不景气的情况下，紫苹果将市场定位在中高端，因为我们清楚，地产行业严峻的调控对高端消费群体的影响是不会太大的，所以在今年不断提升我们的服务、设计、工艺等相关的软实力，所以今年虽然单量上有所下降，但是我们的单值提升了许多，结果就是我们上半年的销售额不降反升。个人认为，这样的市场状况短时间内不会有太明显的回暖时机。云南阔达装饰工程有限公司分公司经理林建湖:地产低迷家装营销须谋变楼市持续低迷，作为地产行业的下游产业——家装自然难免受到影响。本届秋交会，昆明各大品牌家装企业也都悉数登场，但最终大都以冷清收场。品牌地产企业受地产市场的影响最大，地产市场不景气，家装产业的营销策略也必须谋变。今年秋交会进行至第4天时，阔达装饰的展位上门数还不足500，而去年秋交会5天时间里累计上门数至少1500，即便是在今年的春交会，5天时间也有800多的上门人数。“上门数也直接决定了签单数量，今年秋交会只签到了10个单，利润连展位成本13万都收不回来，去年秋交会113个签单”。数据的急速下降和巨大反差也让阔达公司的营销策略也不得不做出调整。在楼市低迷之下，家装产业也不再将现房客户作为主要推广对象，取而代之的则是期房客户。但这样的转变必须要经历一个长达约一年痛苦的“煎熬期”，只要等到陆续蓄水的期房客户逐批交房，才会有生意。就阔达装饰而言，这样的痛苦煎熬已快结束，到年底应该就会好转一些。来源：腾讯网
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