昆明楼市今年以来“降价风波”盘点
昆明楼市今年以来“降价风波”盘点 价格游戏的风行，也必然让消费者忘却价值与品质，伤害的还是企业本身。正所谓，拼刺刀太多，受伤的总是自己！今年以来昆明楼市价格营销事件
●年初，俊发15周年钜惠9折让利全国10城20盘联动推出300套优惠房源。15周年纪念和年末的大促销使购房者对俊发此次近10%的房价优惠及300套优惠房源的反应显得过于迟钝，少有人意识到俊发在牵头2014年昆明的降价潮。
●4月，天宇澜山释放或许酝酿已久的“团购特惠房”，每平米优惠近1500元，单套房最高优惠18万元，优惠房源数量超300套。
●不久，国福现代城随机而动。132套特惠房推出，30万元就能拥有100-110平米房源，超过110平米的房源40万元可获取。初略计算，该批特惠房源优惠价格3000元/平米起价，最高价不超过3700元/平米。
●还是4月，怡合景苑推出143平方米为主户型，所有房源以8.5折优惠销售。另外，所推出房源只需缴纳2万认筹金可直接抵12万总房款，按揭再享受9.7折优惠，一次性付款享受9.5折优惠。基本上每套房源直接在原总价基础上一次性优惠15万。
来不及说自己是谁，来不及说品质，也来不及说地段，更来不及说产品细节，约好的营销策略交流会，屁股才落板凳，对面的开发商就已经开始要客户资源，要渠道了，要带客，带成交，显然这是急了——急着卖房了。
这种情况莫不过：要么，是对市场过于悲观；要么，是营销策略已无计可施；要么，是产品吸引力太弱；要么，营销团队不给力；要么，是急着回款。但最真实的情况是，不少开发商缺钱了，为此，在营销方式上，也就更加急功近利，也就开始了“价格战”的策略，亮出刺刀，刺刀的对象是对手，当然还有消费者。价格游戏的风行，也必然让消费者忘却价值与品质，伤害的还是企业本身。正所谓，拼刺刀太多，受伤的总是自己！
这次，昆明的“降价风波”，掀起浪的又是北市区的开发企业。
一不小心，北市区又成为昆明楼市的焦点。在洪涛看来，日渐成熟的北市区，多次与降价有缘（暂且不论真假降价）是其“优势”所致。作为昆明最早由高度市场化而非政府引导运作而完成新城开发的区域，北市区已从睡城成为熟城——无论是交通条件，还是商业配套、商务配套，或是居住环境，与昆明其他区域相比，都优势明显。个人觉得，在北市区行走，这才更像是在一个现代城市的生活。同时，区域内常住人口众多，消费力强劲，外来人口及企业每年的增速保持平稳，刚性需求购房者众多，市场极大，也才让“降价亮剑”、“以价换量”具备了操作空间，并且，屡试不爽。
同样，市场供应量的增加，即市场竞争压力的加大，也是让北市区的房企采用降价“抢客”的重要原因。2013年下半年起，北市区供盘量急剧增加，竞争压力不小：俊发城、天宇澜山、德润·朗悦湾、中天城、实力·壹方城、国福现代城等楼盘纷纷亮相，并推出大批量货包。2014年，北市区的竞争压力有增无减，开发商竞争压力巨大，萌生降价“抢客”的招数也就不难理解；另外，就北市区而言，客源相对稳定，就像箩筐里的萝卜，拿一个就少一个。
一如上文所说，尽管每年昆明及北市区人口增速相对平稳，但增长数量毕竟有限，在预售体量猛增的前提下，在关键的时间点，直线面对顾客资源而且保证质量，成为了开发商营销工作最关注的点，仅以短期结果为导向的营销行为已经极为普遍。
随着城市住宅项目“容积率越做越高”。为了项目利润率最大化，各住宅项目普遍以容积率最大化为导向进行设计，产品外观、户型，甚至户型配比大同小异，产品差异性并不明显。竞争压力大，客源相对有限、区域成熟，产品差异化小，刚需客群对价格敏感等因素，都是开发商拿价格说事的好机会。当然，很多业内人士都清楚，开发商的回款压力大，也同样是主要动因。
降价行为初现市场，势必引来人们对于市场的观望和怀疑——房地产市场真的已经危机重重了？接下来，降价潮还会延续吗？我们可以出手买房了？
只能说：“从宏观面来看，中国房地产行业本身仍然处于‘黄金周期’，正在进行的城镇化，或已初现端倪的城镇优化，对于房地产行业而言，都是巨大的市场机会，行业本身并没有走到死胡同。但巨大的市场，并不意味着全行业都可以过上好日子，在短期的市场波动中，仍然将有部分房企无法避免被市场淘汰的命运，并且，多数与房企的现金流有关。”换句话说，降价行为是否持续，将取决于供求比的变化，及开发商个体的现金状况。
而对于消费者而言，在如此市场环境下，选择时并不能单以价格为王道，在价格承受能力范围内，还是应该优先选择有品质，有资金实力的企业打造的项目，风险相对较小。在期房销售的楼市惯例之下，没有实际的产品呈现，永远无法预估未来的风险。
同时，“降价潮”对于不少的品牌开发企业可能造成“误伤”。昆明市内，大量外来的国内一线品牌房企进入较晚，其开发项目能形成居住体验的时间不长，品牌优势和效应尚不能充分在目前市场上发挥。在单一价格竞争形成主导的情况下，也会对部分品牌开发商产生压力，比如在产品设计导向上更加倾向于如何具备价格及性价比优势，产品的设计更多地倾向于刚需客群。
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