昆明首置者买房一次到位 7月昆明楼市成交量同比涨182%
昆明首置者买房一次到位 7月昆明楼市成交量同比涨182% 昆明论坛小编导读 年初，楼市前景不明时，购买中小户型的刚需构成楼市主流，各大楼盘除了降价促销，为了争夺刚需更是不惜兵刃相见，最典型的是保利地产在成都、杭州多地举办“80后房交会”。昆明的楼盘虽不至于如此大张旗鼓，但在营销手段上，也很明确地拉拢刚需，积极地推出中小户型，像山水融城，就很明确地打出“20岁！有房有车”。相比起来，各开发商对于目前改善性需求入市虽然乐见其成，但谨慎乐观。从记者走访的多家楼盘来看，并没有发现针对改善性需求置业者采取特别的手段，多位营销经理表示，大户型产品走势是好起来了，但所有产品的走势都还不错，其中一位营销经理表示：“改善性置业者相对较理性，他们更注重品质、品牌，更明白自己的需要，不是给点折扣什么的就能打动他们，最好是顺其自然了。”
至祥置业董事副总经理黄雷：改善型客户对价格的敏感度有所下降
在限购的大背景下，首次置业者作为购房主力军的地位不会改变，但伴随着市场的预期的转变以及利率调整带来的置业成本的下滑，改善性需求购房者也开始入市。与首置客户相比，改善需求客户对于价格的敏感度有所下降，但对于政策和趋势则更为关注，对于产品和配套层面也会有更多的考虑。
在二套房首付比例60%，贷款利率上浮以及三套房停贷的背景下，改善类需求客户的置业行为具有终极属性，他们将更为关注小区品质、户型结构、社区配套、周边配套、物业管理等因素，结合子女教育、父母赡养的需求，学区房等会对他们产生更强的吸引力，至少从阶段性的考虑来看更希望实现一步到位。
针对改善性置业诉求，项目本身要关注户型设计的功能性和经济性，在有限的空间里更好的满足起居的需求，有效实现对居住者空间的保护。
无论是首置客户还是改善客户，价格始终是他们最为关注的要点，优先采取价格优惠，把握改善需求客户置业动机增强的趋势，无疑会是最有效的方式。除直接的价格调整之外，针对客户所处的年龄阶段，提出教育基金、养老基金、装修基金或者免一定期限的物管费等的隐性折扣方式也会形成较好的促进效果。
中炬石化集团营销部经理高荣平：限购背景下购房者更多考虑终极置业
对于改善性需求入市带来的变化，中炬石化集团营销部经理高荣平表示：虽然南亚之门·尚义公馆还没有开始销售，但通过与来访客户的交流，发现他们对大户型产品比较热衷。尚义公馆的产品特点，与改善性置业需求和一步到位的置业需求是比较能够吻合的，我们非常乐意看到改善性需求置业者入市这种变化。
尚义公馆的户型面积最小的是100平米的两房，最大的是240平米的5房。过去受到各方面条件的限制，大户型销售难度比较大，我们大户型产品做得也不多，现在限购背景下，购房者更多的考虑终极的一次置业，对大户型的需求增多了，我们会根据市场情况地调整户型结构。同时，在既有的基础上，尽可能地优化我们的户型结构和功能，以满足改善性置业者的需求。
改善性需求置业者在地段、配套、景观绿化等条件都满足的条件下，也会更多的考虑私密性、品质感、空间感和安全性等，这些都是尚义公馆能够满足的。从南亚之门·尚义公馆的接待情况来看，有在郊外住别墅的，考虑到生活便捷和社交空间的因素，想回归城市，也找到了尚义公馆。
高荣平表示，目前南亚之门·尚义公馆还没有开盘销售，各种优惠政策都没有确定，但届时会根据改善性置业需求的特点，做一些合理的考虑。
从市场供应角度来看，改善类产品在2009年至2011年都保持了较为稳定的态势，占整体的比重都在36%上下，但进入2012年发生了显著的变化，占比一跃达到51%以上（见图1）。究其原因，关键是限购令执行使购房资格成为稀缺资源，使得首置客户更多地一次到位，选择三房产品，进而把产品选择面积扩展至100平米以上。同时，选择1房的投资客户和过渡性客户大大减少，开发企业也相应减少了此类产品的市场供应。
为便于说明，我们把90-120平米产品定义为首次改善产品，120-150平米产品定义为普通再次改善产品，150平米以上产品定义为高端再次改善产品。
2009年开始，首改产品在整体市场供应量的占比呈现逐年提升的态势，年均增幅为3%；而普通再改产品受到限购令作用的特征更为显著，在2011年下降6百分点后2012年上半年其供应量占比跃升14%，成为改善类产品大幅占比大幅提升的最关键因素；高端改善产品由于需求弹性较大，在限购和限贷的综合作用下表现出明显的萎缩态势。
在政策调控的大背景下，增加首改面积段产品和普通再次改善产品面积段的市场供应，充分吸引具备购买资格的客户群体的置业行为转化，是开发商针对政策做出的供给层面最为显著的回应。
具体到2012年上半年的数据来看，改善类产品的整体占比首次实现了对首置产品的超越，而首置产品的面积段也进一步表现出向经济型三房或舒适型两房扩展的趋势，80-90平米这一面积段的产品在首置产品中的占比已经超过70%。在首改产品分布的区间，各面积段较为均衡，而在普再产品分布的区间内130-140的面积段成为绝对的主力供应区间。
7月份，昆明主城四区及呈贡区共成交各类商品住房8750套，刷新了今年楼市单月最高成交纪录。就在前一天，来自中国指数院的消息也显示，7月昆明房价开始出现了年内以来的首次环比上涨。这些情况是否显示昆明楼市已经回暖了呢？
7月昆明楼市成交再创新高
来自昆明市房产信息网统计数据显示，7月1日至31日，昆明主城四区及呈贡区共成交各类商品住房8750套，相比6月份多卖出436套，增幅为5.2%。
此外，成交面积继6月创下新高后，再次刷新纪录，成交面积为788489.8平方米，环比上涨16.7%。而相比去年同期“3100套，26.8万平方米”的成交量，大幅攀升了5650套和52万平方米，总成交套数和成交面积涨幅分别高达182.3%与194%，创出17个月以来的新高。
7月的昆明楼市成交依然延续了6月的火热行情，尽管本月国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，又一次强调了目前依然要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。但是这却丝毫不影响部分楼盘的涨价和热销的现实，这是否意味着昆明楼市已经回暖了呢？
看看7月的交易情况。第一个星期，在降息及楼市“转晴信号”的刺激下，销售情况以良好之势开场，7月1日—7日7天共成交2091套；第二个星期，交易方面并未出现明显波动，周成交量依旧坚挺，继续保持在2000余套；而在7月15日—21日，由于前期累积的刚需阶段性释放完毕，导致商品房市场表现平淡，成交量回落至“2000套”关口以下，为1555套；而最后10天日均成交274套。最终整个7月交出了成交“8750套”的成绩单，成为今年以来月交易量最好的一个月。
随着货币政策的变化逐渐回暖
从交易情况来看，7月昆明楼市具有回暖的迹象，但是业内人士表示，在限购“红线”仍然存在的情况下，需求端的支撑力将成为决定未来房地产市场交易的重要因素。近期，国务院派出的8个督查组陆续到达各省市，督查后的政策变化将在很大程度上影响需求的释放。在督查组陆续回京后，8月中央政府很可能出台新一轮调控政策，具体将以强化现有调控手段的执行为主，但也不排除出台新的调控手段。
对于昆明楼市走势，业内人士并不乐观。6、7月份不排除此前的恐慌性购房在支撑着楼市交易量，如果下半年房价继续反弹，那么不排除国家对房地产调控进行加码的可能。未来的调控政策将以强化执行为主要方向，楼市调控的大原则不会改变。因此，投资投机类需求仍是下半年楼市调控坚决限制的对象，而政策能否放松对改善性购房需求的限制，目前看来仍存在很大变数。在这样的背景说楼市开始回暖，单凭一两个月的交易量，很难给出定论。
但是专家却不这样看，云南大学经济学院副院长郭树华表示，楼市是否回暖主要取决于货币政策，在目前的经济运行压力下，下半年货币政策将还会有调整，会再次适度宽松，这样的话，楼市在货币政策的影响下，开始逐渐回暖。
新闻链接：8月昆明供地环比大幅减少
随着7月份昆明土地交易量的大幅攀升，8月，昆明土地供应继续放缓，维持上半年态势。
来自昆明市国土资源局网站信息统计显示，截至7月31日，8月份昆明主城及呈贡计划出让土地977.34亩，交易总起价39.3604亿元。环比7月4121.59亩供地量减少76.3%，同比去年8月1868.8亩供地量，下降47.7%。
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