五月楼市走红 人民日报否认房价已有暴涨冲动
五月楼市走红 人民日报否认房价已有暴涨冲动 昆明论坛小编导读 近日，网络上疯传的一则“降低首付，开启楼市微调”的消息将湖南推向了风口浪尖。5月31日，湖南省发展改革委紧急公告澄清，才令这场风波戛然而止。在江苏扬州、辽宁营口之后，楼市“微调”的猜测在多地骤然而起。在稳增长的背景下，楼市已开始量价小幅齐升，这是否预示着房地产市场开始回暖？楼市调控政策是否已经“见底”？楼市“微调”还能走多远？在全国房地产投资创近年新低、经济增长减速的大背景下，随着5月楼市成交量的大幅回暖，房价会不会再次暴涨也成为被关注的焦点。对此，有业内指出房价已有暴涨的冲动，但人民日报今日发文：不要对调控政策松绑抱有幻想，房价未来还将继续维持下行走势。
五月全国楼市全线飘红，全国54城新房签约套数创年内新高。销量续增价格企稳回升。
后湖地区是武汉许多刚性购房者的首选地。去年底上市的某大型楼盘，以均价7000元/平方米的优惠价格吸引了大量刚需的青睐。近日，该楼盘将新开盘的价格上调至7300元/平方米。
“我们的项目价格虽然有点提升，但还是受到了顾客的热捧，目前已经售罄。”这个楼盘的售楼人员说。
与武汉情况相同的是，包括北京等一线城市在内的多地商品住宅成交均价也都出现上涨苗头。根据北京中原市场研究部的数据，5月北京新房均价为每平方米2.0106万元，比4月均价上涨3.8%。在南京，“365网”研究数据显示，5月份房价平均上涨了0.125%。
与此同时，楼市成交量也明显回升，多地已超过了今年3月和4月份。5月28日，最新报告显示，上周全国楼市成交延续上涨趋势，逾六成城市楼市成交周均同比皆有上升，几个城市同比涨幅超过50%。南京涨幅最大，达86.66%。
对于楼市显现回暖迹象的原因，李国政说，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷利率的调整，对首次置业的自住性需求群体影响明显；第二是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰；第三就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往采取了低价策略，采取“以价换量”的战术。虽然价格小幅上涨，但销售状况依旧延续之前的旺销势头。
中原集团研究中心的数据显示，受供应增加和降价促销的共同影响，5月30个重点城市的新建住宅成交量预计将刷新2011年1月调控后的新高。
截至5月30日，30个重点城市5月份新房成交量预计约为1631万平方米，环比上升20%，同比上升28%，与今年3月的高点相比微增3%。如果去除4月首尾两个小长假的影响，新房成交连续3个月保持稳定的相对高位。
中原地产研究中心主任葛岭表示，虽然多地政策微调不会对市场产生根本性影响，但也确实从一定程度上影响了部分购房者的心态，部分刚需提前了购房时间。
虽然成交量回升，大幅降价的标杆房企也在减少，但降价依然在部分城市或区域蔓延，市场出现了明显的补跌趋势，降价从一线城市向二三线城市蔓延，从知名发展商向普通发展商蔓延，从郊区向中心城区蔓延。
葛岭表示，在这种补跌效应的影响下，未来主要城市的住宅价格仍将继续震荡寻底，但下跌空间相对有限。
另外，前五个月新房销售量同比依然为负，受此影响，房地产开发建设速度显著放缓。2011年10月以来，全国商品房的新开工面积和购地面积同比出现了大幅回落。
十大城市库存减近万套
潘绍之表示，政策面的逐步宽松进一步倒逼潜在需求释放，市场上嗅觉敏锐的观望需求认为政策和房价已经双双触底，选择入市；另一方面企业适逢冲半年业绩，供应大幅放量下推高成交。
来自某研究院的统计显示，截至2012年5月底，北京、深圳、广州新建商品住宅库存量均下降，一线城市目前很可能已经于2011年10月~12月度过库存高峰期。
然而，土地市场依然深陷低谷。中原监控显示，5月13个城市居住用地成交量为2009年4月以来的单月最低，较今年前四个月平均水平大幅缩减近7成。10家标杆房企5月购地量较前四个月缩减约33%。由于5月成交地块城市主要集中二线城市，而区域分布则集中于郊区，因此价格环比大幅下降。5月一线城市居住用地的平均地价约为4151元/平方米。
中原集团研究中心认为，中央政府微调力度或仍有待商榷，后市的不确定性依然较大。
购房者担忧房价反弹
虽然大范围的涨价势头尚未出现，但市场人士担心，在保增长氛围之下，新一轮投资高潮会不会给房地产市场带来更多的“松绑”，房地产会否重蹈2009年的“瞬间回暖”？
事实上，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州等30多个城市就出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。其中，芜湖、佛山等城市的政策调整，几天后均被叫停。其他“微调”措施被视为对房地产调控政策的补充与完善，得以保留下来。
许多购房者担心，随着成交量的回升，房价会上涨。这种担忧促使许多持币观望的购房者果断出手。正在武汉南湖一家楼盘看房的黄培告诉记者，他准备明年结婚，原来计划下半年再买房，但怕继续等下去会突然回涨。“我预计房价会出现反弹，所以趁现在价格还比较稳定的时候买了算了。”黄培无奈地说。
而开发商并不这么认为。武汉某大型房地产商销售经理告诉记者，目前大部分房地产企业还是采取“以价换量”策略。“在目前的市场环境下，很难说下一步会出现什么状况，房企在流动性没有根本好转的前提下，仍会"优惠快销"，房价还没有见底。”
“不存在大幅反弹因素”
国际评级机构标准普尔5月24日发布的报告认为，房地产开发商仍然面临着生存考验，中小开发商下半年可能会通过降价销售维持生存。如果成交回暖不能持续，国内外经济不确定因素继续增多，下半年楼市还可能再出现价格战。
从目前市场成交结构看，改善型需求并未完全走出观望。亿房网研究中心研究员陈龙说：“在目前刚需为主的市场下，以价换量、积极消化库存仍是开发商的上策，因为刚需更加务实，而后期新房上市量仍会很大，开发商面临的库存压力不可小觑。”
陈龙预计，在传统淡季的六七月份，成交量可能出现一定程度下滑，房地产市场转入平稳期，在“十一”黄金周前后可能迎来下一轮成交旺季。
多位业内人士也表示，目前市场不能说全面回暖，楼市还处于一个不稳定的状态，4月成交就比3月下滑不少，5月有回升但也明显低于调控前水平。房地产未来的走势如何，还要看调控政策、宏观经济、金融政策、货币政策等的走向。
华中科技大学公共管理学院教授王国华认为，虽然不排除个别性价比高的楼盘出现涨价，但今年内房价依然会保持相对稳定。从佛山、芜湖等地的微调政策被叫停来看，开发商对地方政府大幅放松调控不可抱有奢望，要谨慎对待目前的回暖。
北京中原市场研究部总监张大伟认为，在楼市调控不会全面放松、限购依然将严格执行的情况下，房价回暖的基础几乎不存在。“因为从已经出现微调楼市的城市所施行的措施来看，触及限购原则的全部被叫停。目前，还不存在让房价出现大幅反弹的因素。” 5月全国成交量创年内新高楼价跌幅收窄
受供应量增加和降价促销等多重因素影响，5月份全国多个城市新建商品住宅成交量创下2012年以来的新高。北京等热点城市的成交量恢复到接近调控前的水平，二三线城市也纷纷刷新着今年以来的成交纪录。“量涨”成为5月楼市的关键词之一。同时，全国百城住宅价格连续两个月同比下跌，连续9个月环比下跌，这与多地楼市成交回暖形成鲜明对照。然而，各地房价下滑的通道开始收窄，部分城市甚至出现小幅反弹。
究其原因，地方微调频频引发了购房者对市场触底的判断。地方政府出台一系列微调政策，一方面影响到部分刚需人群，使他们成为最直接的受益者；另一方面，对市场的心理影响则更大，政策信号由收紧转为放松，价格继续下跌的可能性就比较小了。对于后市的预测，在中央稳增长的宏观政策下，业界认识不一，但大部分专家认为房价不具备反弹基础。
北上广深5月成交大涨
刚刚过去的5月，一线城市纷纷取得了成交量止跌回升的成绩，新房成交量均达到了限购以来的高峰。
在北京，北京住建委网站公布的网签数据显示，5月份全市新建商品住宅和二手住宅网签总量为23174套，环比上月网签量上涨了30.3%，与去年同期相比则大幅上涨了50.4%，楼市成交量已经恢复至调控前水平。
在上海，监控的数据显示，5月上海全市商品住宅供给成交80.63万平方米，环比涨近三成。这一成绩，创下了自去年6月起至今一年来的最高水平。
相关网站数据监控中心最新数据统计，2012年5月广州十区两市一手住宅成交9099套，环比4月5706套上升59.5%，同比2011年5月上升22.5%；成交面积达1038900平方米，环比升52.1%，同比升18.3%。广州5月新房成交量更是刷新了2011年以来月度的网签量。
在深圳，深圳市国土委数据显示，5月份新房成交套数为4067套，成交面积则达到35.33万平方米，环比上涨了41%和38%。这也是深圳自2011年1月以来新房取得最高的成交量。与3、4月相比，5月份全市新房成交量呈大幅上升之势。3月份，全市新房共成交3430套、30万平方米；4月份全市新房成交2875套、25.53万平方米。
全国楼市暖流涌动
经历了4月份的短暂回落后，全国多数城市5月份的楼市成交再次呈现回升态势。相关研究机构的数据显示，5月21日-5月27日，全国主要城市楼市成交延续5月份以来的上涨趋势，全国54个典型城市的商品房住宅签约套数已经高达191439套，创出2011年实施限购政策后的新高。其所监测的40个城市中，25个城市新房成交量同比上升，10城市同比涨幅超过50%。且苏州、厦门、温州、海口同比增幅都在100%以上。
5月份，天津新建商品住宅共成交1672套，成交面积17.8万平方米，环比上涨2.3%。二手住宅成交1175套，成交面积9.3万平方米，环比上涨约5%。
成都主城区新建商品住宅成交情况，共计成交约84.28万平方米，共计约9043套，环比增长约37.87%，较去年5月大增约94.81%。
杭州主城区商品房共成交4545套，超过了3月份4316套，再次刷新今年杭州主城区商品房的成交新高。
苏州全市新房成交11995套，环比4月4473套的成交量增加7522套，涨幅高达168.2%。
房价总体持稳:除了一线城市外，二三线城市的成交也纷纷回升。
不过，成交量大涨暂未带来房价反弹。相关研究机构公布，5月全国100个城市住宅均价为8684元/平方米，环比下跌0.31%。自去年9月以来，已连续9个月保持下跌。其中，26个城市住宅价格环比上涨，73个城市下跌，1个城市持平。同比来看，百城住宅均价连续两个月下跌，5月跌幅为1.53%。
但5月以来，多城房价的下跌通道开始收窄。就一线城市来看，北京5月一手住宅均价为20227元/平方米，比4月20244元/平方米略有下降，同比下降8.2%，下降幅度开始减小。
广州、深圳5月份房价则出现小幅上涨。深圳5月新房成交均价为每平方米18204元，资料显示，3月新房成交均价每平方米17480元，4月全市新房成交均价为每平方米16591元。在广州，5月网签均价12018元/平方米，环比涨4.08%，同比涨8.62%。
其他城市，如成都5月成交均价为6606元/平方米，环比上涨1.87%，与去年同期相比减少2.55%。
大范围的涨价势头尚未出现，对此，专家分析，多数面向首次置业的中低价位楼盘仍保持底价入市策略，但也有项目在在成交量回升后取消折扣或提高报价，全国房价总体持稳。
政策微调促刚需出手
分析成交量回升的原因，一是，首套房贷利率的调整，对首次置业的自住性需求群体影响明显；二是，5月份是传统旺季，开发商加快推盘节奏，纷纷选择5月黄金月推货；三是，开发商采取以价换量的策略，多数针对刚需的楼盘往往采取低价入市，抢夺刚需人群。
更重要的是，地方微调频频引发了购房者对市场触底的判断。自2011年下半年以来，北京、上海、杭州等30多个城市就出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准等。其中，芜湖、佛山等城市的政策调整，几天后均被叫停。其他“微调”措施被视为对房地产调控政策的补充与完善，得以保留下来。凡是涉及“放开购房资格”以及“扩大购买力范围”的政策全部被叫停，涉及部分补贴和信贷放宽的则被允许施行。“不违背限购原则”，也因此成了业内公认的微调“底线”。
方圆地产首席分析师邓浩志认为，“政策已经明显触底反弹，成交量也明显触底反弹了”。地方政府出台一系列微调政策，一方面影响到部分刚需人群，使他们成为最直接的受益者；另一方面，对市场的心理影响则更大，政策信号由收紧转为放松，价格继续下跌的可能性就比较小了。
在北京，5月新开盘的项目出现久违的排队抢购。5月底万科金域华府东开盘，当期总计销售335套房子，而报名参加摇号的人数多达1900人。两居室在3小时之内被抢购一空。华业·东方玫瑰开盘，每套房子的总价比之前高4万余元，还吸引买家排队。
越来越多持币观望的购房者，开始果断出手。
后市预测:房价不具备反弹基础
4月13日，国务院常务会议强调，要“巩固房地产市场调控的成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”。5月23日，温家宝总理主持国务院常务会议，再次提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。随后，便是一大批钢铁、水电站项目的审核被通过。杨红旭分析，中央死守的是抑制投资投机性需求，也即坚持限购、限贷政策，而对于自住需求，尤其是首次置业需求，则开始定向宽松。
仍有市民开始担心，在保增长氛围之下，新一轮投资高潮会不会给房地产市场带来更多的政策微调，房价会不会开始反弹？
对此，业界判断不一。亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示，2009年的救市政策，表面上看与房地产无关，“4万亿”里没有直接投资到房地产领域的，十大产业振兴规划也不包括房地产行业。但是人们赚到钱后，最终还是要买房。陈宝存预测，房价已经不大有回落的可能。现在一线城市的房地产业已经逐步回暖，并且是量价齐升，即销量和价格的同步上升。
然而，中国社科院金融研究所研究员却认为，只要差别化的住房信贷政策不变，就谈不上房地产宏观调控政策的松动。只不过，为了强调“稳增长”，能真正严厉打击投机炒作的住房税收政策的出台可能会有所推迟。北京师范大学房地产研究中心主任董藩也表示，“当前楼市住宅库存依然偏大，房价并不存在因政策微调而大幅反弹的基础”。
初次置业这批刚需客已在4、5月大量消化，后续需求有多大仍是未知数，方圆地产首席分析师邓浩志也表示，虽然部分楼盘见成交放大有回调价格的趋势，但目前市场仍不能支持升价。
红五月
北京全市新建商品住宅和二手住宅网签总量为23174套，同比大涨50.4%，楼市成交量已经恢复至调控前水平。
上海全市商品住宅供给成交80.63万平方米，创下了自去年6月起至今一年来的最高水平。
广州一手住宅成交9099套，同比上升22.5%，刷新了2011年以来月度的网签量。
深圳新房成交套数为4067套，成交面积则达到35.33万平方米，环比上涨了41%和38%。这也是深圳自2011年1月以来新房取得最高的成交量。
朱大鸣：楼市调控政策失守房价已有暴涨的冲动
据经济之声《交易实况》报道，有媒体统计，目前全国已有33个地方政府尝试了楼市政策微调，内容涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。扬州新政没有被叫停，受到调控重压的各地政策重新反弹，部分地区楼价开始反弹。有媒体统计了夭折的政策和尚在保留的政策：自2011年下半年以来，北京、上海、杭州等30多个城市就出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。其中，芜湖、佛山等城市的政策调整，几天后均被叫停。其他"微调"措施被视为对房地产调控政策的补充与完善，得以保留下来。
在笔者看来，扬州新政是这一轮房地产调控的转折点。虽然扬州新政微调的内容并不大，但是，一旦扬州新政没有被叫停，就意味着宏观调控发生了质的改变。扬州新政顺利保留，也给市场一个新的预期：在中国经济下滑的背景下，房地产将会重新担当起拉动投资的杠杆功能，成为货币超发的蓄水池。就是这样的预期，改变了市场博弈格局：根据北京中原市场研究部的数据，5月北京新房均价为每平方米2.0106万元，比4月均价上涨3.8%。不独北京市场因回暖和政策微调而涨价，很多地方楼盘又有了涨价的动力和勇气。扬州新政是中央和地方博弈的显著例证，给市场心理冲击巨大，已经远远超出了扬州一个小城了，所以，扬州新政是这轮房地产调控的转捩点。
因此之故，笔者在扬州新政出台之时，就撰文指出：为了摆脱救市嫌疑，扬州市住房保障和房产管理局称，猜测购房奖励政策是扬州市政府救市行动其实是断章取义，购房奖励政策是鼓励原本要买房的人群，更多地去选择装修房(成品住房)而非毛坯房，并不是鼓励个人买房。但问题是，无论鼓励去买毛坯房还是购买精装修房，从本质上来说，政策目的都是为了刺激购房，这一点是否定不了的，我们要看到的不是救市政策的力度，而是要看到救市政策的信号灯转向问题。不要认为力度不大就不是政策转向的信号，星星之火尚且可以燎原，何况政策之火，燃烧更猛烈。
时至今日，扬州新政出台还不到一个月，红五月正在中国蔓延，根据中原地产统计，5月份，全国54个典型城市累计成交已近20万套，创2011年年初新一轮调控以来的月度新高。扬州之火正在燃烧着整个中国大地，房地产市场很可能会触底反弹。扬州新政一直到了现在尚未被叫停，扬州救市政策实质上即是政策底。
面对气势汹汹的声讨和担忧房价再度暴涨的声音，我们相信管理层会平衡买卖双方的心理。特别是在当前稳增长的背景下，在很多无效公共投资耗费大量的信贷面前，房地产可能重新扛起救市大旗，在隐蔽中充当支柱，并非不可能。中国楼市从来就是政策市，一旦默许了地方救市，市场反弹就会出乎很多人的意料。中国经济问题很多，随意找个借口，都能成为掀起房地产救市的大旗。从地方救市的手段就可以知道了：有的借助刚需改变房贷政策；有的借助稳增长来搞基建，这些资金实际上是流到房地产蓄水池中了，否则哪个领域能够承受巨量信贷呢；还有的在实际操作中放弃了限购政策，大多数的救市手段就是玩弄概念和字眼，本质上就是救市。中国文字含义很多，随便换个名词换张皮就可以在下面运作很多事情。玩弄字眼不是老学究，而是别有深意。中国信贷之水冲到哪里，哪里就是滔天泡沫，物价、地价、房价无不如此。因此，一旦信贷政策失守了，中国房地产市场的再度回暖甚至暴涨，并非空穴来风，这是历次调控之后最真实写照。
如果微调大潮持续，中国房地产市场的底部就在眼前。我们只是就市场判断而言的，至于暴涨之后会发生什么社会后果和经济现象，那是仁者见仁智者见智的事情了。
人民日报：别对楼市调控松绑抱幻想房价还将继续下行
在刚性需求的带动下，持续低迷的房地产市场终于迎来了“红五月”。全国大部分城市成交量环比出现上涨，北上广深等一线城市新建商品住宅库存量与上月相比均有所下降，楼市与前几个月相比出现明显回暖迹象。楼市的“红五月”不禁让购房者和开发商对调控政策的放松产生期待，房价是否也会顺势触底反弹呢？对此，专家普遍认为，不要对调控政策松绑抱有幻想，房价未来还将继续维持下行走势。
刚需带动楼市“红五月”
据统计数据显示，全国100个城市住宅5月份平均价格为8684元/平方米，环比4月份下跌0.31%，其中26个城市环比上涨，73个城市环比下跌，1个城市持平。房价的持续数月的下跌直接带动了成交量的大幅上涨。5月监测的40个城市中，超过八成城市成交量环比上涨，其中，深圳、北京、成都涨幅均超过30%，广州涨幅最大，达到52.06%。
对于楼市出现“红五月”的原因，李国政认为，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷利率的调整，对首次置业的自住性需求群体影响比较明显；此外是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰；再者就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往采取了低价策略，采取“以价换量”的战术。虽然价格小幅上涨，但销售状况依旧延续之前的旺销势头。
中国房地产学会副会长陈国强则认为，就外部因素而言，随着地方对楼市政策的微调，短期内不会再出台更加严厉的楼市调控措施，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，同时也增加了一定的购买力。
市场全面回暖基础尚未形成
楼市的回暖虽然将在一定程度上重建市场的信心，但这是否意味着房价下行的趋势将会改变呢？对此，链家地产市场研究部陈雪表示，今年前5个月，无论从区域角度还是价格角度看，刚需市场的占比始终都保持在80%左右。这种结构性特征，使成交量即使出现明显变动的情况下，价格依然能够维持低位稳定。因此，市场全面回暖的基础尚未形成，开发商还不敢轻易尝试提价。
“房价目前并不具备大涨的基础。”陈国强表示，政策见底了不意味着市场一定见底，也不意味着楼市将触底反弹。房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。由于目前限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力也很大。
事实上，决定楼市走向的另一关键因素的土地市场也尚未恢复元气，与楼市成交量的不断升温态势形成鲜明对比的是，开发商对拿地的态度依然十分谨慎。数据显示，全国300个城市共成交土地2154宗，环比减少5%，同比减少21%，其中，住宅用地542宗，与上月持平，同比减少33%。
预计，未来楼市的成交量将在货币政策微调、供应量加大的背景下逐渐趋稳，但不会大幅上升，由于主要城市库存压力依然明显，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。
别对调控松绑抱幻想
楼市成交量的回暖使得市场对持续两年之久的调控政策放松的预期有所升温。尤其是自去年下半年以来，各限购城市纷纷推出楼市“微调”政策，各种形式的优惠政策刺激刚性需求的上升，再加上公积金贷款额度的上调、央行存款准备金率的下降，使得市场对调控政策的松绑充满期待。
“目前市场上对调控政策的传言很多，各个地方政府近期也针对楼市调控进行微调，这些都引起了购房者预期的变化。”陈国强认为，但是这并不意味着房地产调控政策的基本方向发生了改变，限购并不一定会放松。而且各地情况均有不同，预调、微调不是不可以，关键要看地方政府怎样把握尺度和运用什么方式去微调。只有在不踩红线，不碰触中央底线的情况下，一些做法才能得到中央认可。
“决策层已经显示出转变经济增长方式及调整经济结构的决心，希望中国经济摆脱对房地产市场的过度依赖。”中国社科院金融研究所研究员尹中立表示，像限购等一系列大的政策原则在未来相当长的一段时间内不会改变，这样才能保住调控成果，防止上一轮调控最后出台的宽松货币政策引发的“后遗症”重现。
急着炒作了吧？？ 那是肯定的。
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