楼市调控两年：预期目的已达到 首套房置业无害
楼市调控两年：预期目的已达到 首套房置业无害 昆明论坛小编导读 到今年4月，“史上最严厉”的房地产调控政策已经出台整整两周年。在“新国四条”实行两周年后的今天，房价依然是国人关注的焦点。在这轮史无前例的严厉调控下，楼市开始进入买方市场，在楼市传统销售旺季2011年9月、10月房价没有再次出现反弹。相反，从去年8月以后，新建商品住宅价格才真正出现总体上继续呈现下降态势。尤其今年1月，70大中城市房价环比停涨，同比上涨城市也创下新低。至此，房价过快上涨的势头得到遏制，房地产市场宏观调控成效才开始显现。
根据国家统计局4月13日公布的最新数据显示，一季度，我国商品房销售面积同比下降13.6%，全国商品房待售面积增长35.5%；房地产开发投资增速比去年同期回落10.6个百分点。可以说，当前楼市调控取得了一定的成绩，楼市已经逐步开始挤出泡沫，投资、投机在调控的重压下正逐步退出市场，刚性需求开始进入市场。
但是，和普通人的购买能力相比，目前的房价仍然有待进一步下降。特别是一、二线城市，有些地区的房价和实际收入水平差距还比较大，楼市回暖迹象似乎也时隐时现。就像国家不断强调的那样，楼市仍然需要巩固调控成果、进一步挤压房地产泡沫，相关政策措施仍然不容放松。
针对以上内容，经济之声特约评论员、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰一起来发表了自己的观点。
调控已达预期目的
2010年4月本轮房地产调控刚开始，中央就提出要遏制房价过快上涨的势头，遏制投资投机性需求。随着调控不断深化、成效逐步显现，中央又把遏制投资投机性需求纳入制度化建设轨道。这也表明中央已经清醒地认识到房价疯涨的要害症结就在于：投资投机性需求大量介入，助推了房价的进一步上涨。从本轮限购政策推行以来的实际情况看，如何评价取得的效果？
陈云峰：我觉得这一轮宏观调控的效果应该已经显现，而且达到了预期的目的。第一，主要的投资指标，包括商品房开工面积、销售面积，这些指标基本上都回落了10%以上，效果很显著；第二，商品房销售速度明显回落，开发商资金链开始紧张，拿地意愿也大大下降；第三，房地产总体销售量下降非常明显，而且房价的涨幅出现回落，涨势已被抑制；第四，政府特别重视的保障房建设开始大规模提速，这跟商品房被抑制形成鲜明的反差。
把这四点结合起来之后，我觉得房地产调控在这两年严酷的国际国内经济形势下，能够达到现在的指标，应该说已经是达到了预期的目的了。
区别对待地产项目
有观点认为，只有真正的能够“去投资化”才能够从根本上给楼市退热、退烧。那么，能不能彻底的“去投资化”呢？
陈云峰：实际上房地产除了住宅，还有像写字楼和商业地产，包括旅游地产，还有很多这种业态的房地产。我们提的控制房地产增速和控制疯涨的房价，实际主要还是住宅的。
商业地产应该和产业是联系在一块的，工业地产严格的说也在房地产的范畴之内，也在商业地产的范畴之内。所以我觉得他们应该是继续得到支持，而不是被抑制，而且他们也不会对我们整个国民结构、经济结构造成损害，所以还是应该区别对待。
首套房置业增加不会支撑房价反弹
目前，广州楼市出现了冰火两重天的销售状况，中心区的楼盘没有降价，但是比较冷清，而郊区的降价盘却出现热销的情景。这是不是反映出刚需人群他们的购房需求仍然没有得到充分的满足？
陈云峰：确实是，这一轮的“小阳春”不仅是广州，而且全国各地应该都还是不错的，确实是因为前一段时间各级政府修正了原来的一些信贷政策，首套房的贷款也和其他的一样，被“一刀切”了，现在这块得到了释放。另外公积金方面也放松了政策，利率也从在基准利率之上，又开始下调。所以我觉得对于首套房来说，首套房置业应该是非常健康的，这一点即使多一点，哪怕是“大阳春”，我们也不要怕，越多越好。只要是健康的，那越多越好，不要怕。
这些健康的刚性需求有没有可能继续支撑房价继续反弹出现呢？
陈云峰：不太可能，因为首套房置业毕竟还是有限的，前一段时间房价疯涨主要是二次购房和三次购房，甚至多套购房，他们炒高了房价。这些首套房置业不仅不会推高价格，而且对整个的房地产市场，对于整个经济层面，应该说是有益无害。
须忍受楼市调控阵痛
有经济学家认为，房地产的投资减弱影响了一季度GDP的增速，而且认为如果房价进一步下滑，政府可能会作出取消限购甚至救市的举动。这样的观点有没有根据？有没有可能？
陈云峰：房地产作为咱们国民经济的支柱产业之一，调控之后确实连累了财政，连累了GDP，所以也给“保增长”带来了一些压力，我觉得这条应该是很明确的。但是我们不能再拼资源了，房地产也是在耗费土地资源、钢材、水泥这些资源，是不可持续的。所以现在这种结构性的转型，结构性的调整，我觉得是一种阵痛，是我们国家和每一个老百姓必须要忍受的，因为不这么做，对整个经济长久性的发展，可持续性的发展应该伤害更大。 楼市调控政策持续紧缩"以价换量"成开发商共识
据中国之声《新闻纵横》报道，素有“楼市风向标”之称的“五一”房展会昨天(29日)开始在上海、海口、成都等全国多地扎堆举行。在持续紧缩的调控政策下，以价换量渐成开发商们的共识，各种促销手段也被寄予了换回成交量的迫切希望。
然而，“黄金周”里的吆喝声，能否换回楼市的“黄金曲线”，仍然悬着一个大大的问号。以价换量的选择能否持续并且深入，最终换得购房者的青睐呢？
在河北秦皇岛五一房展上，各家楼盘都推出了不同程度的特价房源、团购房、新盘低价入市等打折促销活动，以价换量成为共识。
销售人员：购买我们任何一套房子都有不同平米的赠送，最高可以送给您20平米，但是只限房展会这几天。
销售人员：积压的300多套房子，争取今天把它都卖出去。
而在同样于昨天开展的上海房展会上，虽然有很多8-9折的优惠措施，但是万科、招商、金地等龙头房企业并未现身，价、质双全的楼盘也并不多。
某楼盘销售人员：我们的项目其实已经贴了成本价了，优惠不多。总体来说，房展会上价格已经有所下跌，但是好的项目还需要购房者花时间仔细去淘、去看。
淘房子的过程显然并不轻松，王女士就发现，市区内仍然难觅优惠楼盘。
王女士：我们就大概看一下，因为觉得地方还比较远，但是我们还不想跑那么远。目前价位我觉得好像还没到位，应该还有调整的空间。
类似这样的场景，正在全国多地上演。“以价换量”之举尽管难以满足所有购房者的需求，却已初见成效。自3月份以来，各地楼市成交量明显上升。4月份，这一态势仍在持续。中国指数研究院23日发布数据显示，此前一周在重点城市中，仅上海成交同比下跌，南京、北京、深圳、成都和杭州的成交量涨幅均超过50%。
在资深财经评论员叶檀看来，如果调控政策不发生大的变化，以价换量将在今年一年持续成为各大房企的主流。
叶檀：五一楼市的特惠，只是最近这段时间房地产开发商营销模式的延续，因为从今年总体趋势来看，就是以价换量，保持周转率，保持现金的稳定，这样开发商可以挺过今年这一年的下行周期，为明年赢得时间和空间。
著名经济学家马光远也表示，对于政策的误判，使得开发商在去年和今年一季度没有识时务，但是如今，“以价换量”已经开始深入。
马光远：现在以价换量我觉得还是来得及，而且肯定能换来量，因为，目前房地产僵局的主要原因还是在于过高的价格。根据我自己的观察，并不是说市内的房价没有降，有些地方虽然标价没有价，但是已经有很大的议价空间。所以我认为，就现在为止，可以判断，已经由过去选择性的降价向普降转变。
以价换量渐成主流，在很大程度上说明，楼市调控效果的确正在显现。然而，刚需群体在欣喜房价松动的同时，对价格下行的预期使得买卖双方的角力仍然难见分晓。那么，在楼市调控未见松动的情况下，以价换量的频频出现，是否意味着购房时机是否已经出现？中国房地产市场如何才能真正走上良性发展的道路呢？
在一个以降价跑量为指向的市场中，翘首以盼的刚需购房者们是不是可以出手呢？资深财经评论员叶檀给出的建议是，如果具备实力，也寻觅到了意中房，今年会是不错的时机。而在中国人民大学不动产研究中心副主任况伟大看来，现在断言房价走到拐点还为时尚早，如果政府持续收紧楼市调控政策，购房时机就还远未到来。
况伟大：拐点的话通常是指从这个点开始持续降价，现在来看还为时尚早。如果说是政府已经决心是要房价回到基本价值、合理价位的话，那我就敢说现在还不是一个很好的购房时机，但是我现在不敢说，因为目前来说，我们的宏观调控，仅仅是效果初步显现，还不是特别明显。
叶檀也指出，只有未来房地产的投资开工率和实际成交数量都表现良好，房地产市场才有可能实现软着陆，不再出现反弹。
叶檀：今年的投资开工率比较低，那么明年投向市场的房源会比较少，这样有可能明年房价会出现反弹；另一方面，成交量在三月又出现了反弹，所以现在的趋势我们还需要观察一个季度。
由此，叶檀建议，政府在未来的调控中要持续释放两方面预期：一者保证刚需，二者保证供应，严厉打击捂盘行为。
叶檀：第一是要给市场一个非常明确的预期，还是要抑制投资和投机性需求，刚性需求是可以入市的，这样市场的成交量会保持平稳。另外一方面，要给开发商适当的游戏规则，让他们在开发进度方面，或者在促销方面做到最好，而不是以消极怠工的方式应对这个市场。
其实，正如著名经济学家马光远在接受采访时所说，对于入市时机的判断，意义并不大，房价的走势取决于政策，已经是大家的共识。所以，延续对楼市的调控力度，进而早日把一个长效的制度性举措摆上议事日程，才是断绝人们对于政策短期效应幻想的治本之策。
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