人民日报：楼市迎来质变 一线城市房价将继续下降
人民日报：楼市迎来质变 一线城市房价将继续下降 昆明论坛小编导读 旭辉集团副董事长林伟表示，只要以限购、限贷为核心的房地产调控政策不松动，市场就难以迎来需求的大爆发，房价也就不可能大反弹。今年一线城市的房价将继续下降的趋势已经被广泛认可。房价下降明显，成交有所回暖，刚需开始进场，投资投机性需求有效抑制
房价调控到位了吗？
北京市近期公布的数据显示，今年一季度，北京全市新建普通住房成交约1.6万套，成交均价每平方米12326元，比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。
数据表明，北京市2011年提出的“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”的年度房价调控目标顺利完成。
从去年四季度开始，楼市出现了一波“降价潮”。全国两会后的记者会上，温家宝总理回答记者提问时指出，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。
那么，房价还会继续降吗？近期楼市成交出现回暖，价格会不会就此反弹？正在观望的普通购房者，又要如何应对充斥着各种预测和判断的楼市呢？
“以价换量”带动成交回暖
无论看统计数据，还是看一些楼盘的销售情况，一线城市的房价确实降了。
除了北京以外，国家统计局公布的2月70个大中城市房价数据显示，新建商品住宅价格环比下降了的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市仅有4个。
在成交量持续低迷的市场上，除了高端豪宅以外，似乎只有那些瞄准自住型需求、降价明显、性价比高的项目才能卖得动。据统计，今年以来，北京签约10套以上的约60个项目中，有70%是在去年调低入市价格的基础上进一步加大了打折促销力度。如顺义区一个项目去年全年销售不足三成，今年售价下调了20%以上，降为每平方米1.2万元，很快售罄。而大兴区去年11月开盘的一个项目，以低于周边近20%的价格入市，立刻成为区域的销售冠军，也拉低了区域的房价。
随着房价的明显下降，3月份起，各地楼市成交量也出现了明显复苏。相比成交量跌入近两三年最低点的1、2月份，3月份一线城市的成交量上涨达到50%左右。售楼处的人气也逐渐旺了起来，市场似乎迎来了“小阳春”。
“今年北京市普通住房价格仍在保持持续下降的态势，市场以价换量的态势十分明显。”北京房协秘书长陈志介绍，从市场交易主要购买人群看，九成都是首次置业。投资投机性需求继续得到抑制。
但进入4月份，成交量又再次出现大幅下滑。业内人士普遍认为，楼市成交量的大幅波动，说明市场的回暖缺乏足够的需求支撑，很难持续。
在开发商看来，即便是短暂的“小阳春”，也是近年来难得的销售黄金期。“成交量的回暖，受益于银行降低了首套房贷的门槛，以及一些限购的城市新年释放了一些获得购房资格的需求，绝不意味着市场全面回暖了。”一位房地产企业负责人告诉记者，开发商不可以盲目乐观，应该继续维持降价的策略，趁着好时候抓住机会多抢一些刚需。
一线城市房价将继续下降
时至今日，人们对2009年3、4月份房价在“小阳春”的带动下一路飙升仍然印象深刻。也有不少人担心，如今，市场成交量有所回暖，房价会不会就此反弹，停止调整的步伐。
“今年初开始，各级政府反复表示要继续坚持房地产调控，尤其是总理在两会后记者会上的坚定表态，已经让市场认为调控可能放松、房价可能反弹的猜测彻底被否定了。”旭辉集团副董事长林伟表示，只要以限购、限贷为核心的房地产调控政策不松动，市场就难以迎来需求的大爆发，房价也就不可能大反弹。今年一线城市的房价将继续下降的趋势已经被广泛认可。
楼市调控政策层面未见松动，在执行层面则进一步收紧。据记者了解，一些城市对调控政策的执行力度一度有所放松，包括限购、限贷在内的一些政策，通过“找人”，都能设法规避，甚至成了某种公开的潜规则。为了打击其中涉及的相关主管部门的腐败现象，确保调控政策严格落实，部分城市已经开始调查相关工作人员，并对其中涉及的问题进行了处理。
前几年的房地产市场，被业内人士认为“风太大，猪都能飞”，开发商们个个赚得盆满钵满。随着房地产调控的持续深入，房地产企业的处境也在发生变化。目前公布2011年年报的70多家上市房地产企业，库存超过9000亿元，再创历史新高。同时，年报也反映出房地产企业普遍面临资金链紧张、负债高企、偿债压力大的状况。这意味着今年的楼市将以“去库存”为主题，持续的降价促销将是必然。
北京中原地产市场研究部分析认为，年初一些项目尝到了“以价换量”的甜头，这会对市场产生示范效应，其他没有降价的、促销力度不够的项目，为了销售必然会跟进降价。一线城市整体房价仍将呈现稳中有降的趋势。
去年开始，由于楼市低迷，开发商拿地变得更加谨慎，“底价成交”成为住宅土地市场上越来越普遍的现象。这也意味着，房价成本的重要构成之一——地价成本大幅降低。“未来房地产调控会呈现常态化的趋势，房地产开发的净利润率估计将稳定在10%—15%左右，土地成本的下降，必然会拉低未来房价的成本，房价也没有大幅上涨的成本基础。”龙湖地产有关负责人告诉记者。
坚持调控不动摇
无论是买是租，让普通百姓住得起房，终究是中国楼市发展无法回避的问题。
政府提出要通过调控，促进房价回到“合理价位”。人们计算房价收入比，剖析房价成本……但无论以哪个标准看，不少城市的房价仍然处于过高的水平。
即便在统计数据显示房价不断下降的情况下，仍有不少居民反映，身边的楼盘根本没有降价，有的甚至还在逆市涨价。观察北京、上海等地房价调整的结构，远郊区降价力度显然较大，而地段较好、公共配套完善的区域，房价仍然维持在高位。
因此，除了房价收入比、成本、销售量等技术性指标，普通家庭能否承受，也将是判断房价是否合理的重要标准。
对自住型需求的购房者而言，当前买房过高的门槛也让他们感到买房难。在差别化的信贷政策和限购政策的影响下，去年以来一些居民自住型购房需求也遭到调控政策的“误伤”。房价下降的额度甚至赶不上利率上涨增加的支出，普通居民买房的门槛反而更高了，这有违调控的初衷。
因此，国务院发展研究中心有关专家指出，在坚持调控促使房价继续下降的同时，要对居民合理的自住型购房需求予以保护和鼓励。调控政策要突出“鼓励消费、抑制投机”的特点。
近期，部分银行在一定程度上恢复了首套房贷的利率优惠，降低了首次置业的门槛。一些项目的价格似乎降到了相对合理的水平，楼市成交量忽高忽低，一些担心“踏空”的普通购房者很迷惑，到底现在该不该买房？
业内专家认为，从目前的情况看，一线城市的房价出现暴跌的可能性不大，基本会呈现稳中有降的趋势。购房者应该保持淡定，不要被各种数据扰乱。可以选取自己中意的地段和项目，重点关注这些项目的房价信息，如果价格降到自己认为相对合理也可以承受的水平，可以出手买房，并尽可能增加首付比例，可以享受比较大的折扣优惠，在高利率情况下，还可以降低房贷利息成本。
“既然在未来一段时间内房价不大可能出现大的反弹，不妨进一步观望，让时间来检验房价是否合理。”上述专家表示，购房者应有足够的耐心，坚持自己对市场的判断，静待市场博弈的结果。但人人都成功“抄底”的可能性很小，还是要结合自己的需求和承受能力，择机入市。
同时，在自身支付能力有限的情况下，“强行”买房会影响家庭的生活质量，不妨通过租房来解决阶段性的住房问题。
江苏省建设厅厅长周岚认为，政府要促进房价进一步回归到合理水平，还要进一步完善住房供应结构，引导企业多建设中小户型、中低价位的普通商品房，从而拉低整体房价。有眼光的开发商也应该能看到，未来谁能增加普通住房的供应，谁就能多抢占市场份额。政府也要把盘活、规范租赁市场作为完善住房供应体系的重要环节，让人们有房可租、租得起房。
“经过两三年的调控，政府、企业和购房者的心理都会变得更加理性。更重要的是让住房制度和相关政策逐步稳定下来，政策稳定了，市场也更容易稳定。”周岚说，房价不再暴涨暴跌的时候，购房者的心态和预期也才能稳定，这样的楼市才是健康的楼市。
楼市迎来质变：北上广房价连续6个月下降
3月房价跌势未改。
国家统计局4月18日公布数据显示，70个大中城市中，3月房价（新建商品住宅价格）较2月（环比）下降的城市有46个，较2月增加1个；上涨的有8个，较2月增加4个。价格环比上涨的城市，房价涨幅均未超过0.2%。据路透中文网测算，3月70大中城市的平均房价环比下降0.3%，为连续第六个月出现下跌。
同比（较去年同期）数据的下跌趋势更为明显。70个大中城市中，3月房价同比下降的城市达38个，较2月增加了11个，这是自2011年9月以来，下降城市个数最多的月份。据路透社测算，3月70个大中城市平均房价同比下降0.7%，为路透中文网2011年1月开始测算该加权指数15个月以来首次出现下跌。
新华社昨日更是援引链家市场研究部、北京中原市场研究部的测算数据称，3月70个大中城市新建商品住宅价格平均同比指数为99.70，为近年来首次出现下调。
国家统计局网站昨日刊登的一篇解读文章开宗明义，称“3月份房价总体上继续呈下降态势”。不过，撰写该文章的国家统计局城市司高级统计师马晓明称，虽然70个大中城市房价整体下行的趋势未改变，但房价上涨的压力依然存在，房地产市场调控仍处于关键阶段。
一线城市房价跌幅扩大
可见的是，大中城市房价跌势还在扩大。
国家统计局披露的数据显示，今年3月，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价同比降幅进一步扩大，3月比2月分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。一线城市房价已连续6个月环比下跌。
不光是京沪穗深，在3月38个房价同比下降的城市中，有19个城市的降幅比2月有所扩大。即便是29个房价同比上涨的城市中，也有21个城市的房价同比涨幅较2月有所回落。
马晓明认为，3月房价整体继续走低，主要有两方面的原因，一是开发商采取“以价换量”销售策略较为普遍，二是部分商业银行对首套房贷利率实施了优惠措施。
据一位央企开发商称，以前是刚需楼盘才会实行“以价换量”，现在豪宅也降价了。顶级豪宅原本售价8万元/平方米起，现在降至最低6万元/平方米。
“以价换量”效果明显。另一国企开发商称，3月份，该公司旗下项目都卖得很好，“不论是上海，还是重庆、西安都卖得不错，接下来还将稳步推盘。”
住房和城乡建设部副部长齐骥表示：“当前，房地产市场出现变化，符合市场自身发展规律，有利于房地产健康发展。”
日前召开的国务院常务会议强调，巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复。
房价上涨压力仍存
有论者担忧开发商可能收窄优惠幅度。
马晓明昨日在文中写道，由于受刚性需求释放、成交相对前两个月较为活跃的影响，3月部分性价比较高的楼盘降价打折促销优惠力度减弱，买卖双方议价的空间有所缩小，部分城市新建商品住宅销售价格出现了波动。
国家统计局数据显示，3月70个大中城市中，房价环比上涨的城市有8个，比2月增加了4个。
还有中高端楼盘加速入市可能带来的结构性影响。
克而瑞分析师杨晨青说，房价的涨跌其实受成交结构的影响更大,“我觉得未来两三个月内，成交均价会有所反弹，就是因为成交结构中，中高端房源的比例可能增加。”
杨晨青称，未来中低端市场交易量继续往上走的动力会趋弱，而一线城市高档项目在集中入市，且伴有一定降价，未来成交占比会提升。
不过，杨晨青也强调，即便如此，也不必去怀疑调控是否失效，因为随着首套房贷优惠回归，中低价位房价成交比例会上升。
“一二线城市楼市价格战会愈演愈烈”
在更为长远的视角下，开发商对于房价走势普遍悲观。
一位大型开发商直言，今年的形势不会太好，房价反弹完全是不可能的。
一位央企开发商进一步说，六七月份是传统的交易淡季，到了传统的“金九银十”，将会有很多开发商不赚钱跑量。“不论是京沪穗深这样的一线城市，还是诸如苏州、无锡、杭州等二线城市存量都很大，价格战将会愈演愈烈。三四线城市存量没有这么大，表现不会那么明显。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为，二线城市中，如苏州、厦门的存量都很高，特别是高端楼盘的价格压力会更大。
陈晟判断，接下来，“没降过价的，保障房用地周边的项目价格还有25%~30%的降幅。已经降过价的楼盘，也还有5%的降幅。”
政策面也没有乐观消息。新华社昨日援引来自权威部门的消息称，一系列有助于抑制投机、投资性需求的制度建设正在加快推进。如适当扩大房产税试点范围，今年上半年40个重点城市个人住房信息系统全国联网等。
“真正回暖要后年”
这也造成了开发商的扩张步伐更为谨慎。
一位国企开发商认为，今年的楼市行情不行，明年也不会反弹，真正回暖要后年。
据该开发商介绍，该公司旗下在建项目和可预售项目都很多。全国拿到预售证的项目有50万-70万平方米，上海的可售面积有10多万平方米，“现在的负债率60%多点，现金流近40亿元左右。”
3月楼市的“小阳春”或难以延续。链家地产市场研究部分析师陈雪认为，从当前市场的实际情况来看，3月全国楼市的成交回暖只是刚性需求长时间抑制的短期爆发，并且赶上银行信贷政策在今年首次初步放松利好。3月的市场回暖并不代表市场即将反复。
中房信数据显示，4月第一周(4月2日-4月8日)，全国十大城市成交指数为64.63，环比下跌68.08点；20大典型城市成交指数及30个三四线典型城市成交指数均出现环比下跌。
开发商的悲观预期，在土地市场也有体现。中国土地勘测规划院17日发布的监测数据显示，今年一季度，全国主要监测城市宅地价格环比下降0.04%，至4516元/平方米，这是全国住宅地价自2009年二季度以来首次出现整体下降。
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